Bez zgody powiatu szkoła średnia nie może wynajmować pomieszczeń jednemu najemcy dłużej niż przez trzy lata

Jestem dyrektorem zespołu szkół ogólnokształcących. Wynajmujemy pomieszczenia użytkowe w budynku, który jest w naszym trwałym zarządzie.

Regionalna izba obrachunkowa po kontroli zarzuciła nam naruszenie przepisów, gdyż rzekomo nie mieliśmy zgody powiatu na przedłużenie kolejnych umów najmu na okres powyżej trzech lat. Kontrole wewnętrzne ze starostwa powiatowego nie kwestionowały naszych umów. Czy rzeczywiście musimy taką formalną zgodę uzyskać?

W myśl art. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 września 2013 r. (sygn. akt II FSK 2631/11) m.in. podkreślił, że „jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, którym zostały oddane w trwały zarząd nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, nie stają się z tego tytułu podmiotami jakiegokolwiek prawa podmiotowego o charakterze prawno-rzeczowym, jak również jakiegokolwiek innego prawa w rozumieniu cywilistycznym”. Tę formę zarządu ustawodawca przyjął dla zarządzania własnością publiczną. Zarząd jest ustanawiany decyzją administracji publicznej, a treść trwałego zarządu wynika wyłącznie z woli ustawodawcy.

Korzystanie z nieruchomości

Zarządca w swojej merytorycznej działalności związanej z celem ustanowienia trwałego zarządu jest podporządkowany podmiotowi, który go ustanowił. W zakresie korzystania z nieruchomości zarządca jest podporządkowany właścicielowi nieruchomości. Jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej nie ma zdolności prawnej, czyli zdolności do zawarcia umów najmu lub użyczenia. Należy zatem przyjąć, że stroną takiej umowy jest jednostka samorządu terytorialnego.Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 2 u.g.n. jednostka organizacyjna ma co do zasady prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

2) wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do trzech lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Z art. 43 u.g.n. wynika m.in., że nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego – odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (ust. 5).

Przy kolejnej umowie

W świetle przytoczonych przepisów podmiot władający budynkiem na zasadzie trwałego zarządu ma możliwość wydzierżawienia czy wynajęcia nieruchomości. Nie może jednak tego czynić w sposób dowolny, z pominięciem choćby formalnej zgody właściwego organu/organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony.

Podobnie stanowisko wyraziła Regionalna Izba Obrachunkowej w Białymstoku w wystąpieniu pokontrolnym z 11 października 2024 r. (znak RIO.V.6002–2/24). Izba stwierdziła m.in., że „Kontrola dochodów z najmu lokalu użytkowego wykorzystywanego jako gabinet dentystyczny wykazała, że zespół szkół oświatowych (…) zawierał kolejne umowy najmu tego pomieszczenia z tym samym podmiotem, w wyniku czego łączny czas trwania najmu był dłuższy niż 3 lata”. Izba podkreśliła, że nie uzyskano przy tym zgody zarządu powiatu. Przypomniała też, że w myśl art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n. „trwały zarządca posiada prawo oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd”; przy czym „musi się to odbywać z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata (…)”. W ramach wniosku pokontrolnego nakazano jednostce, aby w przypadku gdy się okaże, że łączny czas trwania stosunku najmu wynikający z umów zawieranych z jednym podmiotem przekroczy trzy lata, przed zawarciem kolejnej umowy z nim uzyskiwała zgodę zarządu powiatu.

Podsumowując, zastrzeżenia RIO są uzasadnione. Zawieranie kolejnych umów najmu lokalu ‒ nawet gdy każda kolejna jest krótsza niż na okres trzech lat, ale w sumie przekraczają ten okres ‒ wymaga zgody zarządu powiatu. Zgoda ta powinna być pisemna (a więc nie wystarczy przyzwolenie wyrażone przez starostę ustnie czy w sposób dorozumiany). To, że powiat nie miał zarzutów w tym zakresie w trakcie kontroli wewnętrznej, nie oznacza, że takie postępowanie jest legalnie. ©℗