W ogłoszeniach o przetargu nie wolno określać innych warunków udziału niż złożenie wadium

Nasz urząd gminy w ogłoszeniach o przetargach ustnych na sprzedaż nieruchomości oprócz konieczności wniesienia wadium często stawia również inne warunki dopuszczenia do udziału. Żąda np. złożenia odpisu dokumentu z Krajowego Rejestru Sądowego albo przy nabywaniu nieruchomości do majątku wspólnego wymaga stawienia się obojga małżonków. Te warunki są, naszym zdaniem uzasadnione i celowe, bo usprawniają przebieg procedury. Regionalna izba obrachunkowa zwraca nam jednak uwagę, że te dodatkowe wymogi są niedopuszczalne. Czy rzeczywiście łamiemy prawo?

Podstawowe zasady zbywania nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W myśl jej art. 13 ust. 1 z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. Z kolei zgodnie z art. 40 u.g.n. przetarg przeprowadza się w formie:

1) przetargu ustnego nieograniczonego;

2) przetargu ustnego ograniczonego;

3) przetargu pisemnego nieograniczonego;

4) przetargu pisemnego ograniczonego.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, a pisemny ‒ wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

Zasady w rozporządzeniu

Szczegółowe zasady zbywania nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (dalej: rozporządzenie). Z jego par. 4 wynika, że co do zasady w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Wysokość wadium ustala właściwy organ, przy czym nie może być ono niższe niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższe niż 20 proc. tej ceny.

Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego ‒ w ogłoszeniu o przetargu właściwy organ wskazuje przynajmniej jedną formę. Komisja przetargowa przed otwarciem przetargu stwierdza wniesienie wadium przez jego uczestników. Termin wniesienia powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż trzy dni przed przetargiem, że wpłacono odpowiednią kwotę.

Skoro w pytaniu mowa o przetargu ustnym nieograniczonym, to konieczne będzie również przypomnienie par. 13 rozporządzenia, zgodnie z który w ogłoszeniu o przetargu ustnym nieograniczonym zamieszcza się w szczególności informacje o:

• danych wymienionych w art. 35 ust. 2 pkt 1‒5 i 7‒11 u.g.n. (chodzi tu o: oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; powierzchnię nieruchomości; opis nieruchomości; przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; termin zagospodarowania nieruchomości; wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; terminy wnoszenia opłat; zasady aktualizacji opłat; informacje o przeznaczeniu do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie);
• cenie wywoławczej,
• obciążeniach nieruchomości,
• zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość,
• terminie i miejscu przetargu,
• wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia,
• sposobie ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
• skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej.

Niedozwolone wymagania

Na kanwie stanu faktycznego opisanego w pytaniu pomocne jest wystąpienie pokontrolne Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z 6 września 2024 r. (znak WK-610/16/4/24). Izba stwierdziła po kontroli w jednej z gmin, że w ogłoszeniach o przetargach ustnych nieograniczonych na sprzedaż nieruchomości gminnych oprócz obowiązku wniesienia wadium zamieszczano dodatkowe warunki dopuszczenia do uczestnictwa w przetargu, co było niezgodne z postanowieniami par. 4 ust. 1 i par. 13 rozporządzenia. Z ustaleń izby wynikało, że w ramach dodatkowych warunków dopuszczenia do uczestnictwa w przetargu w kontrolowanej gminie wymagano np.:

• przedłożenia w przypadku osób prawnych ubiegających się o nabycie nieruchomości aktualnego odpisu z KRS oraz pełnomocnictwa udzielonego osobie, która w imieniu osób prawnych będzie upoważniona do działania;
• stawiennictwa obojga małżonków w przypadku chęci nabycia nieruchomości do majątku wspólnego lub posiadania notarialnego pełnomocnictwa drugiego małżonka do uczestnictwa w przetargu oraz zgody na nabycie nieruchomości ze środków ze wspólnego majątku,
• uzyskania zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości.

Gmina uzasadniała, że wprowadza dodatkowe warunki przetargowe, gdyż chce skuteczniej przeprowadzać przetargi, usprawnić proces zbycia i lepiej zabezpieczyć interes gminy.

RIO w ramach wniosku pokontrolnego nakazała jednostce, aby respektowała w przyszłości wynikające z rozporządzenia zasady sporządzania ogłoszeń o przetargach ustnych, szczególnie w zakresie wskazywania warunków dopuszczenia do uczestnictwa.

Podsumowując, gmina nie może więc w ogłoszeniu o przetargu żądać np. złożenia odpisu z KRS czy stawienia się obojga małżonków przy nabywaniu do majątku wspólnego. Nie ma bowiem podstaw do tego, aby wprowadzać inne niż wniesienie wadium warunki dopuszczenia do udziału w przetargu ustnym nieograniczonym. ©℗