Odbudowa po powodzi możliwa bez biurokratycznych obciążeń

Remont budynku

Dzięki obowiązującej od 2001 r. ustawie z 7 lipca 2024 r. – o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 834; dalej: u.s.z.) prace remontowe zniszczonych w powodzi lokali, odbudowa zalanych budynków, a także ich rozbiórka, mogą być realizowane na uproszczonych zasadach. Przy czym ich stosowanie nie zależy od wprowadzenia stanu klęski żywiołowej. Artykuł 2 u.s.z. wskazuje, że premier – na podstawie danych przekazywanych przez wojewodów – określa w drodze rozporządzenia gminy lub miejscowości, których będą dotyczyć szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych. Tak zapewne będzie i teraz, w związku z aktualną sytuacją powodziową. Choć takiego rozporządzenia w odniesieniu do tych wszystkich gmin, które ucierpiały w wyniku powodzi, jeszcze nie ma, można się go spodziewać w najbliższych tygodniach. Warto wiedzieć, że będzie ono obowiązywało przez określony czas – nie dłuższy niż 24 miesiące. W tym czasie właściciele uszkodzonych i zniszczonych w powodzi budynków będą mogli skorzystać z uproszczonej i szybszej procedury.

Roboty budowlane bez formalności

Jeśli dom mieszkalny czy budynek, w którym przedsiębiorca prowadził firmę, uległ zniszczeniu w wyniku powodzi i jest on w takim stanie, że wymaga remontu – czyli wykonania robót, które nie są bieżącą konserwacją, ale polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego budynku – to będzie go można przeprowadzić szybko, bez jakichkolwiek formalności. W takim przypadku właściciel budynku nie musi występować do starosty o pozwolenie na budowę ani też dokonywać żadnego zgłoszenia zamiaru wykonywania robót budowlanych. Może od razu przystąpić do tych prac.
Ważne jest jednak to, aby jeszcze przed przystąpieniem do remontu w miarę możliwości udokumentować fotograficznie, w jakim stanie był budynek. Należy też mieć pewność, że jego stan techniczny nie wymaga rozbiórki – nawet częściowej – z uwagi na bezpieczeństwo osób, które będą w nim przebywać. Inspektorzy nadzoru budowlanego będą sprawdzać, czy budynek nadaje się do zamieszkania, czy do rozbiórki. Tak więc z rozpoczęciem pracy lepiej się wstrzymać do momentu sprawdzenia obiektu przez inspektorów budowlanych.

Ważne: Zgodnie z art. 6 pkt. 3 u.s.z. bez żadnych formalności można wykonać remont budynku o kubaturze do 1000 m sześc., którego wysokość nie przekracza 12 m nad poziomem terenu. Jeśli budynek jest wyższy lub ma większą kubaturę – trzeba zgłosić remont do starosty, ale tylko w przypadku, gdy jest to przewidziane w prawie budowlanym, czyli gdy remont będzie dotyczył np. wymiany zewnętrznych przegród lub elementów konstrukcyjnych budynku.

►Czym się różni remont od odbudowy czy przebudowy?

Zgodnie z art. 3 pkt. 8 ustawy z 7 lip-ca 2024 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 834; dalej: p.b.) remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Remontem jest naprawa, wymiana czy odnowienie niektórych elementów, czyli zasadniczo roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym.
Przy remoncie najczęściej następuje wymiana tylko poszczególnych elementów obiektu i zastąpienie ich nowymi. Zatem rozbiórki dotychczasowych ścian i budowy nowych albo budowy nowego dachu nie można zakwalifikować jako remont.
Jeśli właściciel zniszczonego budynku będzie chciał wykonać roboty, w wyniku których nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, to również nie będzie można ich uznać za remont, ale za przebudowę. W wyniku remontu nie może się zmienić kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji budynku.

Bez zgłoszenia

Według uproszczonych procedur będzie można prowadzić nie tylko remonty zniszczonych domów czy obiektów publicznych, lecz także odbudowę budynku po powodzi.
Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.s.z. nie wymaga ona uzyskania pozwolenia na odbudowę. Konieczne jest jednak zgłoszenie tego faktu do starosty, przy czym i w tym przypadku procedura jest uproszczona i szybsza. Co ważne, art. 7 ust. 2 u.s.z. nie stosujemy do budynków gospodarczych i składowych znajdujących się na działkach siedliskowych.
Jak wynika z definicji zawartej w art. 4
ust. 1 u.s.z. odbudowa budynku polega na odtworzeniu budynku w całości lub w części. Jeżeli będzie ona wykonywana w dotychczasowym miejscu, budynek powinien zachować wymiary obiektu zniszczonego lub uszkodzonego. Z kolei w przypadku, gdy odbudowa budynku po powodzi będzie wykonywana na terenie tej samej gminy, ale w innym miejscu, wówczas budynek może różnić się wymiarami od obiektu zniszczonego lub uszkodzonego. Zgodnie zaś z art. 4
pkt 1 lit. b. u.s.z. miejsce to powinno być wskazane w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Warto też wiedzieć, że przy odbudowie można stosować wyroby budowlane inne niż te użyte do pierwotnej budowy domu czy lokalu (art. 4 pkt 1 u.s.z.).

►Co powinno zawierać zgłoszenie odbudowy budynku po powodzi?

W zgłoszeniu trzeba określić zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Odbudowa budynku po powodzi nie wymaga jednak sporządzenia projektu budowlanego. Do zgłoszenia należy natomiast dołączyć odpowiednie szkice i rysunki. Przepisy nie określają jednak, co mają one przedstawiać.
Nie trzeba dołączać innej dokumentacji, w tym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, opinii i uzgodnień, które są wymagane w standardowej procedurze.

►Jakie budynki można odbudować na podstawie zgłoszenia?

Odbudowa budynku po powodzi będzie możliwa na podstawie zgłoszenia, jeśli zniszczony budynek ma kubaturę mniejszą niż 1000 m sześc. i jest nie wyższy niż 12 m nad poziomem terenu. W taki sposób będzie też można odbudować obiekty liniowe, czyli linie kolejowe, drogi, sieci uzbrojenia terenu. Nie dotyczy to jednak linii kolejowych o znaczeniu państwowym (art. 7 ust. 1 pkt 1 u.s.z.).

►Czy na odbudowę budynku po powodzi trzeba uzyskać decyzję WZ?

Ustawa o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu nie określa, czy w przypadku odbudowy na podstawie zgłoszenia należy uzyskać decyzję WZ, jeśli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym. Taki obowiązek nie został wprost wyłączony w u.s.z., a zgodnie z jej art. 3 w zakresie nieuregulowanym, stosuje się przepisy prawa budowlanego.

►Kiedy odbudowa nie wymaga zgłoszenia?

Bez żadnych formalności można odbudować obiekty gospodarcze i składowe o kubaturze mniejszej niż 1000 m sześc. i nie wyższe niż 12 m nad poziomem terenu, usytuowane na działce siedliskowej, jak również budowle regulacyjne na wodach oraz urządzenia wodne.

►Kiedy można przystąpić do wykonywania odbudowy budynku?

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić po siedmiu dniach od zgłoszenia, pod warunkiem jednak że starosta nie wniesie w tym terminie sprzeciwu.
W wyjątkowych przypadkach starosta może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Będzie tak, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:

• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury,
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
• wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy jest wymagane pozwolenie?

Jeśli w wyniku powodzi będzie konieczna odbudowa budynków lub innych obiektów budowlanych o kubaturze większej niż 1000 m sześc. lub wyższych niż 12 m nad poziomem terenu, właściciel będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę. Jednak procedura wydawania pozwolenia na budowę dla takich budynków również będzie uproszczona.

Wniosek z mniejszą liczbą załączników

Do wniosku o pozwolenie na odbudowę budynku w dotychczasowym miejscu trzeba będzie dołączyć tylko projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania budynku. Dokumenty te trzeba sporządzić w taki sposób, by nie naruszały ustaleń aktów prawa miejscowego. Ważne jest jednak to, że nie trzeba dołączać żadnych innych dokumentów, w szczególności: projektu zagospodarowania terenu, opinii, uzgodnień i pozwoleń wymaganych na podstawie przepisów odrębnych czy oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Nie trzeba też uzyskiwać wcześniej decyzji WZ ani decyzji środowiskowej. W omawianym przypadku bowiem nie stosujemy art. 32, 33 oraz art. 34 ust. 1 i 3 p.b. dotyczących warunków wydania pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego, zakresu przedmiotowego pozwolenia na budowę czy wymagań dotyczących projektu budowlanego.
Gdy jednak odbudowa nie będzie realizowana w dotychczasowym miejscu, to zgodnie z art. 9 ust. 1a u.s.z. do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt zagospodarowania terenu lub działki oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

►Co weryfikuje organ w postępowaniu o pozwolenie na odbudowę budynku po powodzi?

W toku postępowania organ sprawdzi, czy projekt:

• jest zgodny z ustaleniami aktów prawa miejscowego,
• jest kompletny,
• został sporządzony przez osobę mającą uprawnienia budowlane.

Ponadto organ będzie weryfikować, czy projekt ma opinię zespołu opiniowania dokumentacji. Taki zespół jest powoływany i działa przy staroście (art. 10 u.s.z.). W jego skład wchodzą przedstawiciele organów i jednostek, z którymi realizujący odbudowę poszkodowany właściciel musiałby uzgadniać odbudowę, tj. przedstawiciel organów: nadzoru budowlanego, Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej, Służby Ochrony Zabytków, administracji geodezyjnej i kartograficznej nadzoru górniczego, na terenach górniczych. Dzięki temu cały proces uzyskiwania pozwolenia na budowę znacznie się skróci.
W toku postępowania starosta nie dokonuje innych ustaleń, ponieważ u.s.z. wyłączyła zastosowanie art. 35 p.b., który wymaga m.in. sprawdzenia spełnienia wymagań czy przesłanek stanowiących podstawę do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzieleniu pozwolenia na budowę.
Bardzo ważne jest też to, że nie trzeba również uzyskiwać pozwolenia konserwatora zabytków na wykonywanie robót budowlanych, jeśli odbudowa dotyczy budynku wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się na obszarze wpisanym do ewidencji zabytków. W tym przypadku bowiem również nie stosuje art. 39 p.b. dotyczącego prowadzenia robót budowlanych przy obiekcie budowlanym objętym ochroną zabytków.

►Kiedy można rozpocząć roboty budowlane po uzyskaniu pozwolenia na odbudowę budynku po powodzi?

Zgodnie z art. 13 ust. 2 u.s.z. decyzję o pozwoleniu na odbudowę budynku po powodzi organ powinien wydać w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku. W normalnym trybie organ powinien wydać decyzję zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego, czyli w ciągu miesiąca, nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, choć w praktyce trwa to zdecydowanie dłużej.

Uwaga! W przypadku powodzi pozwolenie na budowę z automatu ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Wynika to z art. 13 ust. 1 u.s.z. To oznacza, że nawet gdyby pozwolenie na budowę zostało zaskarżone, to i tak można na jego podstawie wykonywać roboty budowlane.

Przystąpienie do użytkowania po zakończeniu odbudowy

Do użytkowania budynku po zakończaniu jego odbudowy realizowanej na podstawie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę będzie można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu organu o zakończeniu odbudowy budynku po powodzi.
Do zawiadomienia o zakończeniu odbudowy budynku po powodzi trzeba będzie dołączyć:
oryginał dziennika budowy;
oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
protokoły badań i sprawdzeń, przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem;
powykonawczą inwentaryzację geodezyjną. ©℗