Gdy gmina sprzedaje najemcom mieszkanie, nie może wykluczyć jednego z nich

Do urzędu gminy wpłynął wniosek o wykup lokalu komunalnego. Problem w tym, że złożył go tylko jeden z dwóch najemców, z którymi nasza jednostka ma zawartą umowę najmu na czas nieokreślony. Jak w tej sytuacji mamy postąpić z protokołem uzgodnień, a potem z aktem notarialnym sprzedaży? Czy kupującym może być tylko jeden najemca?

Artykuł 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) stanowi, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Zgodnie zaś z art. 28 u.g.n. sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Przy czym warunki zbycia nieruchomości w drodze:

• przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu,
• bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.

Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.

Kto ma pierwszeństwo

Z kontekstu zapytania istotne znaczenie ma także art. 34 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z nim w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a (dotyczy m.in. mienia poniemieckiego czy nieruchomości, o których mowa w dekrecie PKWN), przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Co na to sądy

W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że z art. 34 ust. 1 pkt 3 nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ w odpowiednim trybie przeznaczona do sprzedaży. Tym samym pierwszeństwo przewidziane w tym przepisie nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie najemcy mogące przymusić gminę będącą właścicielem do sprzedaży określonej nieruchomości. Tym samym złożenie przez najemcę wniosku o wykup mieszkania nie kreuje po jego stronie uprawnienia do domagania się zbycia na jego rzecz wynajmowanego lokalu. W konsekwencji wyłączenie ze sprzedaży określonych lokali nie narusza jeszcze interesu prawnego najemcy tego lokalu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt I OSK 1084/21). Natomiast w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 maja 2018 r. (sygn. akt I ACa 4/18) podkreślono m.in., że jedynie od woli gminy, wyrażonej w stosownej formie, zależy, czy i na czyją rzecz nastąpi zbycie nieruchomości. Zasada pierwszeństwa ma zastosowanie dopiero wtedy, gdy właściwy organ postanowi sprzedać nieruchomość. W takiej sytuacji organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, wskazując – zgodnie z art. 35 ust. 2 pkt 12 u.g.n. – termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Organ obowiązany jest także do zawiadomienia na piśmie najemców lokali, którym przysługuje pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu lokali położonych na tej nieruchomości.

Naruszenie przepisów

Warto także się zapoznać się z wystąpieniem Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu z 26 stycznia 2024 r. (znak WK-0911/38/2023). Izba podczas kontroli jednej z gmin stwierdziła nieprawidłowość polegającą na tym, że aktem notarialnym na podstawie protokołu uzgodnień sprzedała ona lokal mieszkalny tylko jednemu z dwóch najemców, czym – zdaniem RIO – naruszono art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy. W ramach wniosku pokontrolnego izba nakazała jednostce, aby sprzedając lokale mieszkalne na rzecz dotychczasowych najemców, z którymi ma zawarte umowy najmu na czas nieoznaczony, przestrzegała przepisów.

Reasumując, w podanym stanie faktycznym obaj najemcy powinni być stronami zarówno protokołu uzgodnień zawieranego z gminą, jak i umowy sprzedaży nieruchomości. W przeciwnym razie, tj. gdy stroną będzie tylko jeden z nich, RIO może wykazać naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. ©℗