Według samorządowców wiele pojęć użytych w projekcie rozporządzenia o terenach nieobjętych planami miejscowymi wymaga wyjaśnienia. Eksperci podzielają część obaw lokalnych włodarzy i apelują o doprecyzowanie przepisów.
Długofalowe skutki rewolucji w planowaniu przestrzennym zależą nie tylko od treści samej ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), która weszła w życie 24 września br. Duże znaczenie ma również to, jakie zasady będą przewidywały akty wykonawcze dotyczące kolejnych elementów reformy.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przedstawiło już projekty rozporządzeń regulujące m.in. sposób przygotowania planów ogólnych czy kwestie dotyczące zbiorów danych przestrzennych. Teraz do konsultacji przekazano projekt rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według samorządów doprecyzowania wymagają parametry, które urzędnicy mają brać pod uwagę przy ustalaniu wymagań dla nowych budynków w decyzjach o warunkach zabudowy.
Dużo niejasności
Zgodnie z art. 61 ust. 7 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: u.o.p.z.p.) rozporządzenie ma regulować wymagania dla nowej zabudowy. Będą dotyczyć: linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania.
W związku z tym będzie konieczne przeprowadzenie analizy cech zabudowy i zagospodarowania danego terenu. Jednym z jej elementów ma być analiza zabudowy „o faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości zbieżnym ze sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu określonym we wniosku”.
W ocenie Związku Miast Polskich z tak sformułowanego przepisu nie wynika, czy obiekty użytkowane samowolnie i niezgodnie z ich przeznaczeniem powinny być traktowane jako wyznacznik dla nowej zabudowy, czy nie.
– Żeby uniknąć wątpliwości, warto byłoby zaznaczyć w rozporządzeniu, że do analizy przyjmuje się zabudowę legalną. Do tej pory w orzecznictwie ugruntowało się właśnie takie stanowisko, ale użyte w projekcie sformułowanie, które nakazuje analizować „faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”, może sugerować, że od tej zasady się odstępuje – komentuje Agata Legat z kancelarii prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu.
Na ten sam problem zwraca uwagę Stowarzyszenie Urbaniści Polscy w uwagach przesłanych wczoraj do MRiT.
Rozporządzenie wskazuje też, co ma zrobić urząd, jeśli w okolicy nie będzie obiektów użytkowanych zbieżnie z tym, którego dotyczy wniosek.
– Jeśli inwestor będzie chciał postawić budynek handlowy na terenie mieszkaniowym, jego parametry zostaną ustalone na podstawie podobnych obiektów już istniejących w sąsiedztwie. Gdyby jednak dookoła sklepów nie było, urząd weźmie pod uwagę gabaryty wszystkich obiektów w analizowanym obszarze – wyjaśnia Agata Legat.
Ten zapis budzi wątpliwości przedstawicieli miast. Uważają oni, że analiza zabudowy o innym przeznaczeniu nie wniesie nic w sprawie parametrów, jakie powinien mieć obiekt objęty wnioskiem. Zdaniem ekspertów, w przepisach dotyczących analizy zabudowy słowo „zbieżny” należy zastąpić wyrazem „podobny”.
Urbaniści argumentują, że to pierwsze pojęcie – według słownika PWN – sugeruje luźną relację, polegającą na tym, że analizowane obiekty mają mieć coś wspólnego z tymi objętymi wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku „podobieństwa” chodzi natomiast o zespół wspólnych cech.
Zahamowany rozwój
Związek Powiatów Polskich zwraca natomiast uwagę, że u.o.p.z.p. w ogóle nie posługuje się terminami „zbieżny” czy „taki sam” w odniesieniu do sposobu użytkowania i funkcji obiektów budowlanych. Dlatego ustawodawca powinien do przepisów dodać słowniczek pojęć.
Wątpliwości budzą również przepisy dotyczące maksymalnej intensywności zabudowy oraz minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy. Ta pierwsza ma być ustalana na podstawie średniego wskaźnika dla analizowanego obszaru z tolerancją do 20 proc. „Nie jest jasne, o jakiej intensywności w rozporządzeniu mowa i czy ustalając intensywność należy wybierać dowolną wartość mieszczącą się w przedziale wyznaczonym przez 20-proc. tolerancję, czy może maksymalną?” – pyta Związek Miast Polskich.
Z kolei minimalna nadziemna intensywność zabudowy ma być ustalana na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na analizowanym obszarze. „Może to prowadzić do powstawania obiektów o niewielkich gabarytach, które nie będą stanowiły spójnej całości z istniejącą zabudową. Z reguły najmniejsze wskaźniki mają duże działki, co w przeliczeniu na działkę typową lub działkę o powierzchni znacznie mniejszej da możliwość realizacji zbyt małego obiektu” – ocenia Stowarzyszenie Urbaniści Polscy.
W opinii Związku Miast Polskich wątpliwości interpretacyjne i regulacje dotyczące intensywności zabudowy mogą utrudnić rozwój miast. – Prosimy, żeby to uelastycznić. Rozumiem intencje autorów, którzy chcą, żebyśmy ograniczali tereny zurbanizowane, ale z drugiej strony prosimy też o to, żeby drugą ręką, w innych ustawach, nie powodowali oni zjawiska odwrotnego – mówi Marek Wójcik ze ZMP.
Natomiast według ekspertów ewentualne ograniczenia rozwojowe wynikają już z samej nowelizacji u.o.p.z.p., a nie z projektowanego rozporządzenia.
– Po tym, jak zostaną uchwalone plany ogólne, o warunki zabudowy będzie można ubiegać się tylko dla nieruchomości, które znajdą się na obszarach uzupełnienia zabudowy. Gminy nie będą miały pełnej swobody w ich wyznaczaniu. O tym, jakie tereny będą mogły zostać w planie ogólnym wskazane jako te, na które wydaje się warunki zabudowy, zadecyduje kolejne rozporządzenie. Warunki zabudowy mają służyć tylko uzupełnianiu luk w zabudowie. Ma to zachęcić gminy do uchwalania planów miejscowych – podsumowuje Agata Legat.©℗
/>
