Właściciele działek stracą na wycenach? Ważne zmiany od 24 września

Wbrew pojawiającym się obawom, po 24 września nieruchomości nie stracą na wartości w operatach szacunkowych. W okresie przejściowym rzeczoznawca majątkowy wciąż będzie mógł uwzględnić przy wycenie studium. Problem może być po 1 stycznia 2026 r., gdy gmina nie zdąży ze sporządzeniem planu ogólnego.

Reforma planowania przestrzennego (a dokładnie wchodząca 24 września w życie ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: nowelizacja) przewiduje zmianę ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: u.g.n.), która wpłynie na sposób szacowania wartości nieruchomości w operacie szacunkowym.

Chodzi o modyfikację m.in. w art. 154 ust. 2 i 3 oraz w art. 155 ust. 1 pkt 5, które w środowisku rzeczoznawców majątkowych wywołały obawy o to, że gdy działki nie są objęte ani planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy, a gmina nie ma jeszcze planu ogólnego – ich właściciele mogą stracić na wycenach.

A to dlatego, że biorąc pod uwagę nowe literalne brzmienie przepisów, przy wycenie takiej parceli rzeczoznawca już nie uwzględniałby – tak, jak do tej pory – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a jedynie faktyczne użytkowanie nieruchomości – co przy braku planu ogólnego gminy, planu miejscowego lub warunków zabudowy mogłoby stawiać wielu właścicieli działek w niekorzystnym położeniu. Ale bez obaw. Głębsza analiza przepisów pokazuje, że ustawodawca zadbał o przepisy przejściowe, które takim sytuacjom zapobiegają – przynajmniej do końca 2025 r., tj. do czasu wygaszenia studiów. Ale po kolei.

Ustalenie przeznaczenia nieruchomości

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. A jeśli brakuje planu miejscowego, to jeszcze do 24 września br. zgodnie z brzmieniem art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja o warunkach zabudowy). A gdy studium lub decyzji o warunkach zabudowy brak, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Dodatkowo art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przewiduje, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nich, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę.

Od najbliższej niedzieli, tj. od 24 września, zasady te ulegną zmianie. Z wymienionych przepisów wykreślono bowiem studium, a dodano nowy akt planowania przestrzennego wprowadzony nowelizacją – czyli plan ogólny gminy (dalej: plan ogólny), który to studium zastąpi. I tak zgodnie z nowym brzmieniem art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości będzie ustalało się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy będzie uwzględniało się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Z kolei nowe brzmienie art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przesądza, że przy szacowaniu nieruchomości będzie się wykorzystywać „wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych”.

Rola studium w wycenie

Dotychczasowe orzecznictwo było zgodne z oceną, że studium co prawda nie decyduje o przeznaczeniu nieruchomości, jednakże – w ramach wyjątku – przy wycenie wartości nieruchomości i braku planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium lub decyzji o warunkach zabudowy (wyrok SA w Białymstoku z 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 913/16). Wartość nieruchomości jako kategoria ekonomiczna może być determinowana nie tylko samymi ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, lecz także ustaleniami studium szczególnie dlatego, że studium – stanowiąc wyznacznik dla ustaleń planu miejscowego, a więc ustalenia w planie miejscowym m.in. przeznaczenia terenu – ma wiążące znaczenie w procedurze tworzenia planu miejscowego, która zawsze może być podjęta pomimo wydania decyzji o warunkach zabudowy (wyrok NSA z 8 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 1003/22).

Skoro dla terenu, na którym jest położona szacowana działka, brak jest planu miejscowego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy, obowiązuje natomiast studium, to obowiązkiem rzeczoznawcy jest ustalenie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na podstawie studium (wyrok WSA w Łodzi z 13 czerwca 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 210/18).

Dotychczas rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu nieruchomości najpierw odwoływał się do przeznaczenia zgodnego z obowiązującym planem miejscowym, a w przypadku jego braku do przeznaczenia zgodnego ze studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Gdy nie było ani studium, ani decyzji o warunkach zabudowy, to istotny był faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją ulegnie to zmianie, albowiem gdy nie będzie planu miejscowego, to decydująca będzie decyzja o warunkach zabudowy.

Natomiast po zmianach wobec braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy rzeczoznawca majątkowy uwzględni faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego.

Przepis przejściowy

Obawy, że skoro wykreślono studium, to w sytuacji, gdy nie będzie planu ogólnego, właściciele nieruchomości mogą stracić (skoro rzeczoznawca będzie musiał wziąć pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości), okazują się jednak nadmierne dzięki następującym przepisom przejściowym:

► W art. 64 ust. 2 nowelizacji, gdzie przewidziano, że do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych nowelizacją (w tym u.g.n.), z wyjątkiem ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2142; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), odnoszących się do planu ogólnego, przez plan ogólny należy rozumieć studium, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych;

► Artykuł 65, który przewiduje, że studia zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe. Gminy będą miały zatem czas na uchwalenie planów ogólnych, a z uwagi na procedurę, koszty i ograniczoną liczbę urbanistów nie będzie to zapewne możliwe w krótkim czasie od wejścia w życie nowelizacji.

Uwaga! Nie jest wykluczone, że termin na uchwalenie planów ogólnych ulegnie wydłużeniu, o co apelowały samorządy podczas prac nad nowelizacją.

To wszystko oznacza, że do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie rzeczoznawcy majątkowi będą mogli stosować przy wycenie nieruchomości nowe brzmienie art. 154 ust. 3 i art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n., jakby zamiast wskazanego w nich planu ogólnego występowało studium.

Jest jednak wątpliwość: wyżej powołany art. 64 ust. 2 nowelizacji nie rozstrzyga bowiem, jak należy postąpić w przypadku ww. wygaśnięcia studium z mocy prawa od 1 stycznia 2026 r. Wydaje się, że rzeczoznawca majątkowy od tej daty nie będzie mógł użyć do wyceny aktu, który przestał obowiązywać. W sytuacji, gdy po 1 stycznia 2026 r. gmina wciąż nie sporządzi (pomimo wymogu) planu ogólnego, właściciele mogą rzeczywiście mieć problem.

Problem z „lub”

Niezależnie od powyższego rzeczoznawcy mogą mieć jeszcze jeden problem z nowymi przepisami. Mianowicie w nowym brzmieniu art. 154 ust. 3 u.g.n. nakaz uwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego (a do dnia jego wejścia w życie studium) stanowi alternatywę nierozłączną (za sprawą użycia spójnika „lub”). Może wobec tego powstać wątpliwość, czy rzeczoznawca majątkowy ma najpierw brać pod uwagę wymieniony jako pierwszy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, a dopiero w drugiej kolejności ustalenia planu ogólnego (studium), czy też może oba te czynniki jednocześnie trzeba zawsze uwzględnić w wycenie. Jeśli należałoby wziąć pod uwagę oba czynniki, to powstaje pytanie: jak należy postąpić w przypadku wystąpienia różnicy w wycenach sporządzonych na ich podstawie, bo przecież ustalenia planu ogólnego (studium) nie muszą pokrywać się z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Uważam, że w takiej sytuacji należałoby wybrać wycenę bardziej korzystną dla strony postępowania. ©℗