24 września, wejdzie w życie ważna ustawa. Poważne zmiany dla planujących budowę

W najbliższą niedzielę, 24 września, wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Nowe regulacje dotkną każdego, kto planuje budowę.

To najważniejszy od 20 lat akt prawny dotyczący planowania i zagospodarowania przestrzennego nowelizujący w sumie 50 ustaw. Choć na wejście w życie największych zmian poczekamy do 1 stycznia 2026 r., to warto się do nich już teraz przygotować. Do tego dnia gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych, które mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Mogą to zrobić wcześniej, ale jest raczej obawa, że nie wszyscy zdążą i powstanie luka inwestycyjna. A to dlatego, że choć począwszy od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy, tzw. WZ-ki, będą ważne jeszcze przez pięć lat od uprawomocnienia, to jednak będzie można je wydawać tylko wówczas, gdy będzie przyjęty plan ogólny i zostaną w nim wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy.

– Innymi słowy, jeśli w planie ogólnym gminy nie zostanie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy, a dla naszej działki nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wtedy nie otrzymamy WZ-ki dla nowej zabudowy. Otrzymamy ją natomiast, gdy nasza inwestycja będzie polegała na zmianie zagospodarowania terenu w inny sposób niż budowa obiektu budowlanego lub gdy będziemy chcieli odbudować, rozbudować lub nadbudować istniejącą nieruchomość – wyjaśnia Katarzyna Dzięcioł, ekspertka planowania przestrzennego, z firmy doradczej LISA, współpracująca z Otodom.

Ekspertka zwraca uwagę na jeszcze jeden konieczny do spełnienia warunek, aby gmina wydała WZ-kę. Podejmując decyzję o warunkach zabudowy, organ bierze pod uwagę zasadę dobrego sąsiedztwa. Sprawdza, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej inwestycji. Po 31 grudnia 2025 r. obszar analizowany będzie równy trzykrotności frontu terenu budowy, ale nie będzie mógł być większy niż 200 m.

Skoro na plany ogólne trzeba będzie poczekać, to jakie będą zasady realizacji inwestycji w okresie między wejściem w życie ustawy a ich przyjęciem przez gminy?

– Nadal będą obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie nowelizacji. Decyzje WZ, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., będą obowiązywały bezterminowo – mówi radca prawny Agata Demuth, szefowa praktyki nieruchomości w kancelarii Osborne Clarke.

Dlatego przewiduje się szturm inwestorów na urzędy w celu otrzymania decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach.

– Jeśli zatem planujemy zabudowę na swojej posesji czy zakup działki, na której będziemy chcieli budować, a nie obowiązuje na tym terenie plan miejscowy, to powinniśmy się pospieszyć, aby zdążyć z uzyskaniem wuzetki przed 1 stycznia 2026 r. – radzi Katarzyna Dzięcioł.

Warto przypomnieć, że plany miejscowe obejmują tylko ok. 30 proc. powierzchni gmin. To oznacza, że na pozostałym obszarze budowanie po 1 stycznia 2026 r. może być utrudnione. Duże inwestycje mogą uratować zintegrowane plany inwestycyjne. To nowe narzędzie, wprowadzone ustawą. Za drogie jednak, by korzystać z niego przy budowie domu jednorodzinnego.©℗