Nie obejdzie się bez wizji lokalu. Świadectwa energetyczne do poprawki

W obiegu mogą być tysiące świadectw charakterystyki energetycznej budynków, które są pozbawione wartości. Mimo że za każde trzeba było zapłacić przynajmniej 200 zł.

Część z nich Ministerstwo Rozwoju wyłapuje i pozbawia ich wykonawców prawa do sporządzania tych dokumentów, ale same dokumenty pozostają w obiegu do końca okresu ich ważności, który wynosi 10 lat.

– Znam przypadek, w którym wystawienie bardzo dużej liczby świadectw z tym samym wskaźnikiem EP dla wielu nieruchomości skończyło się utratą uprawnień do ich sporządzania – mówi Jerzy Kwiatkowski, ekspert Narodowej Agencji Poszanowania Energii. Mimo to wystawione świadectwa nie straciły ważności.

Do zgłoszenia zakończenia budowy, sprzedaży czy wynajmu nieruchomości potrzebujemy świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten wprowadzono w prawie budowlanym od 2009 r. Jednak dopiero nowelizacja przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.) wymusiła jego egzekwowanie.

Zwykle wynajmujący lub sprzedający przypominają sobie o nim na ostatnią chwilę. Szukają kogoś, kto zrobi im to szybko i w miarę tanio. Szukają i znajdują, bo z zamówieniem świadectwa charakterystyki energetycznej online nie ma dziś problemu i jest to jak najbardziej zgodne z prawem. Szkopuł w tym, że zdaniem ekspertów nie ma możliwości rzetelnego sporządzenia świadectwa bez wizji lokalnej.

– Nigdy nie zdarzyło się nam sporządzić tych dokumentów bez uprzedniego dokonania wizji lokalnej. Nie można zrobić wiarygodnego i rzetelnego świadectwa bez obejrzenia nieruchomości – mówi Dariusz Koc, dyrektor zarządzający w Krajowej Agencji Poszanowania Energii.

– Masowa produkcja świadectw, często na podstawie dokumentacji przedłożonej przez klienta, bez wykonywania wizji obiektu i weryfikacji dokumentacji wpływa na jakość opracowania – dodaje Anna Kowalczyk, rzeczoznawca majątkowy w Lege Advisors.

W założeniu świadectwa mają mobilizować do budowania energooszczędnych budynków. Ich właściciele powinni mieć większe zyski z najmu czy sprzedaży, bo taki budynek jest dużo tańszy w eksploatacji. Wszyscy zaś powinniśmy zyskiwać na spadku zapotrzebowania na paliwa i mniejszym zanieczyszczeniu środowiska. Na razie jednak system certyfikatów stał się formalnością, która nieraz uwiarygadnia fikcję.

Świadectwa do poprawki

Choć obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej istnieje od 2009 r., to dopiero nowelizacja przepisów ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.), która weszła w życie 28 kwietnia tego roku, „spopularyzowała” ten dokument. Przyczynił się do tego przepis, który nakazuje notariuszowi odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa lub jego brak oraz poinformować sprzedającego czy wynajmującego o karze grzywny, jeśli się z tego obowiązku nie wywiążą. Zagrożenie sankcją sprawiło, że w końcu uczestnicy rynku nieruchomości zaczęli zwracać uwagę na ten obowiązek. Mało za to interesuje ich, co w takim dokumencie jest.

– Zainteresowanie świadectwami charakterystyki energetycznej jest teraz duże, ale wynika to z obowiązku posiadania go przy oddawaniu do użytkowania, sprzedaży czy wynajmowaniu nieruchomości. Istotne jest dla stron takich umów, aby taki dokument był, ale w praktyce nie przekłada się on na wartość nieruchomości czy wysokość czynszu najmu. Ciągle jest zbyt mała świadomość, jakich informacji ma on dostarczyć i jak je wykorzystać – mówi Anna Kowalczyk, rzeczoznawca majątkowy w Lege Advisors.

Zamawiający, którymi są właściciele lub zarządcy, często tej wiedzy nie mają lub znają realia i są świadomi, że liczy się jedynie wypełnienie formalności, czyli posiadanie samego dokumentu. W jego treść rzadko kto się wczytuje. Dlatego szukając osoby, która świadectwo sporządzi, zainteresowani kierują się przede wszystkim czasem wykonania usługi i jej ceną. Najszybciej i najtaniej można mieć dokument zamówiony online. Taki, jeśli dotyczy mieszkania, może być gotowy już następnego dnia. Najniższa cena, z jaką się spotkaliśmy, wynosiła ok. 200 zł, choć nasi rozmówcy widzieli oferty i za 90 zł. W przypadku domów wydatek jest już większy. Może to być 400 zł czy 500 zł. Jeszcze drożej jest przy lokalach użytkowych, a najdrożej przy przemysłowych.

Potrzebna jest ocena w realu

Tymczasem zdaniem ekspertów z dużym doświadczeniem w sporządzaniu świadectw nie można tego robić online, bez dokonania najpierw wizji lokalnej w nieruchomości.

– Jeśli świadectwa mają, a takie było ich założenie, dostarczać informacji o standardzie energetycznym budynku, to trzeba zmienić przepisy, tak aby nie było możliwe ich nierzetelne wykonanie, a jakość tych dokumentów była konsekwentnie egzekwowana z możliwością nałożenia sankcji na audytorów. To byłby pierwszy krok do eliminowania z obrotu papierów, które nie dostarczają kupującym czy wynajmującym nieruchomość wiarygodnych informacji – mówi Dariusz Koc, dyrektor zarządzający w Krajowej Agencji Poszanowania Energii. Jego zdaniem kolejnym krokiem, który podniósłby wiarygodność świadectw i sprawił, że tak jak sobie wyobrażano, miałyby one wpływ na cenę nieruchomości czy wysokość czynszu najmu, powinno być wprowadzenie sprawnego systemu ich weryfikacji.

– Gdyby jakaś upoważniona instytucja zlecała rzeczoznawcom ich weryfikację i wyciągała konsekwencje wobec tych, którzy wykonali je tak, żeby tylko wszystko zgadzało się w papierach, to szybko by się rozniosło, że nie warto kombinować – dodaje Dariusz Koc.

Anna Kowalczyk zgadza się, że jest potrzebna poprawa wiarygodności systemu świadectw. To by wymusiło na deweloperach i projektantach stosowanie rozwiązań, które faktycznie podniosą standard energetyczny. Z obliczeń KAPE wynika, że nie oznacza to wcale wzrostu kosztu budowy o 20 czy 30 proc., a zaledwie o ok. 5 proc. W zamian użytkownik takiego mieszkania może liczyć na spadek o połowę kosztów jego eksploatacji.

Weryfikujemy i wykreślamy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że pracuje nad nowym rejestrem, który umożliwi lepszy nadzór nad wystawianymi dokumentami. Weryfikuje też świadectwa, które już znajdują się w funkcjonującym obecnie rejestrze. Dzieje się to zarówno z urzędu (dokumenty są dobierane wówczas losowo), jak i na podstawie wniosków składanych przez osoby zlecające sporządzanie świadectw. „W przypadku gdy na podstawie weryfikacji stwierdzi się rażące i oczywiste błędy w sporządzonym przez osobę uprawnioną świadectwie, wówczas ta osoba jest wykreślana z wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków” – informuje nas resort.

Dalej czytamy, że podczas tego procesu przeprowadzanego na wniosek wnioskodawca jest informowany o wynikach kontroli.

Resort tłumaczy, że negatywna weryfikacja z urzędu świadectwa, a w konsekwencji wykreślenie osoby, która je sporządziła, z wykazu uprawnionych do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynków, nie powoduje utraty ważności takiego dokumentu. Jak dodaje, „w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków nie gromadzi się danych osób, którym świadectwo zostało przekazane”. A co za tym idzie, „MRiT nie może powiadomić takiej osoby o nieprawidłowo sporządzonym świadectwie”.

Ministerstwo nie podaje informacji o liczbie weryfikowanych świadectw. Nie dowiemy się też, ile osób zostało wykreślonych z wykazu uprawnionych do sporządzania tego typu dokumentów.

Zdaniem Jerzego Kwiatkowskiego, eksperta Narodowej Agencji Poszanowania Energii, kontroli podlega istotny odsetek świadectw.

– Znam przypadek, w którym wystawienie bardzo dużej liczby świadectw z tym samym wskaźnikiem EP dla wielu nieruchomości skończyło się utratą uprawnień do ich sporządzania – mówi ekspert NAPE.

Tymczasem resort twierdzi, że nie jest możliwe precyzyjne ustalenie liczby osób, które zostały wykreślone z wykazu uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków. A to z uwagi na fakt, że mogą one się ubiegać o ponowny wpis do tego wykazu (po spełnieniu określonych ustawowych przesłanek) i z tego uprawnienia korzystają. ©℗