Powszechną praktyką w samorządach jest niewydawanie warunków zabudowy w sytuacji, gdy nawet bardzo niewielka część działki jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. To błąd
/>
Ustawodawca nie wprowadza bowiem wymogu, aby decyzje o warunkach zabudowy były wydawane tylko i wyłącznie dla całych działek. Mogą być wydawane dla części działek nawet wtedy, gdy inne ich części nie spełniają kryteriów określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzje tylko dla całości
W praktyce można często spotkać się jednak z odmiennym stanowiskiem. Niektóre organy gmin, a nawet samorządowe kolegia odwoławcze uważają, że przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy trzeba brać pod uwagę zawsze właściwości całej działki, na której ma być realizowana inwestycja. Czyli – zgodnie z takim rozumowaniem – jeżeli toczy się postępowanie dla działki objętej częściowo planem miejscowym, nie można ustalić warunków zabudowy. Uzasadnia się to bowiem w ten sposób, że działkę jako przedmiot decyzji o warunkach zabudowy należy zawsze rozpatrywać całościowo. I jeżeli nawet jej część nie spełnia kryteriów właściwych do ustalenia warunków zabudowy – należy tą niemożność wydania pozytywnej decyzji rozciągnąć na całą działkę. W konsekwencji zgodnie z tym punktem widzenia nawet jeżeli niewielka część działki objęta jest planem miejscowym lub stanowi grunt rolny klasy I – automatycznie uniemożliwia to zabudowę pozostałej części działki.
Naruszenie prawa właściciela
Takie stanowisko można w praktyce spotkać dość często. Należy je uznać jednak za rażąco błędne. Pomijając inne argumenty, warto przede wszystkim wskazać, że wyraźnie narusza ono prawo właścicieli nieruchomości do zabudowy. Dochodzi w ten sposób do sytuacji, kiedy właściwości niewielkiej części działki przesądzają o ograniczeniach dla pozostałego obszaru. Dlaczego duża działka, objęta w minimalnym zakresie planem miejscowym, tylko z tego względu nie może być zabudowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy? Przecież plan miejscowy nie zawiera ograniczeń dla terenów nim nieobjętych. Podobna argumentacja mogłaby zostać wyrażona przy dużej działce, której część stanowią grunty rolne klasy I. Również nie ma powodu, aby takie, a nie inne cechy części gruntu wpływały na obszary sąsiednie i możliwości ich zabudowy. W powołanych sytuacjach nie ma żadnej uzasadniającej taki punkt widzenia podstawy prawnej.
Poza tym warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden argument. Żaden przepis ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) nie stanowi o tym, że decyzja o warunkach zabudowy musi być wydawana tylko i wyłącznie dla całych działek. Co prawda kwestia ta wprost w ustawie nie została rozstrzygnięta, ale można przeprowadzić wykładnię logiczną i systemową wskazanych przepisów. Nawet pełna nazwa analizowanej decyzji brzmi: decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pojęcie „teren” używane jest w ustawie (i dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy rozporządzeniu ministra infrastruktury) obok pojęcia „działka”. Należy więc uznać, że są to pojęcia o odmiennym znaczeniu, gdyż przeciwne założenie świadczyłoby o nieracjonalności ustawodawcy (który używałby obok siebie różnych terminów do tego samego znaczenia). Dlatego uznać należy, że teren oznacza pewną całość urbanistyczną, która nie musi być tożsama z konkretną wyodrębnioną działką. I w związku z powyższym również dla fragmentu działki (rozumianej właśnie jako „teren”) można wydać decyzję o warunkach zabudowy. Dotyczy to zarówno przypadku terenu dużej działki nieobjętego planem miejscowym, jak również terenu działki niestanowiącego gruntu rolnego klasy I – nawet gdy inne fragmenty tych działek spełniają te kryteria.
Wyrok przeciwny
Analogiczna argumentacja została wyrażona przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 lipca 2015 r. (sygn. akt II OSK 491/14). Sprawa była podobna do opisywanych powyżej przykładów. Właściciel nieruchomości Krystian K. wniósł o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy na swojej działce, objętej w nieznacznym zakresie planem miejscowym. Samorządowe kolegium odwoławcze uznało, że w takim wypadku nie ma możliwości wydania decyzji. Na rozstrzygnięcie kolegium została wniesiona skarga. Wojewódzki sąd administracyjny, a następnie NSA uznały skargę za zasadną. NSA wskazał, że „nie ma żadnych powodów, aby teren nadający się pod zabudowę, nieobjęty planem zagospodarowania, został wyłączony spod procedury uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania tylko dlatego, że inna jego część, nieprzeznaczona pod inwestycję budowlaną, leży na obszarze objętym planem. Trzeba zauważyć, że według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania stanowi warunek uzyskania pozwolenia na budowę na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, sporządzanym zresztą dla konkretnego terenu, a nie dla konkretnych działek ewidencyjnych”.