Budynki gospodarcze i silosy na nowych zasadach: jest ryzyko nadużyć przez osoby niebędące rolnikami

Od 3 czerwca 2023 r. weszły w życie przepisy ułatwiające wznoszenie obiektów budowlanych służących do przechowywania zboża, naziemnych silosów, a także budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji związanych z produkcją rolną - pisze Piotr Jarzyński, prawnik, specjalista od prawa budowlanego i nieruchomości, Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy.

Niestety w przypadku tych ostatnich nie zdefiniowano kluczowych pojęć, istnieje więc obawa, że nowe regulacje będą wykorzystywane przez osoby niebędące rolnikami i nieprowadzące gospodarstwa rolnego, które jako produkcję rolną będą traktowały np. uprawę przydomowego ogrodu i wykazywały przy tym konieczność budowy budynku gospodarczego lub wiaty o prostej konstrukcji. Walka z tego typu obiektami będzie tym bardziej kłopotliwa, że ustawodawca, wprowadzając ułatwienia, nie zadbał o wzmocnienie nadzoru budowlanego.

Chodzi o zmiany wprowadzone ustawą z 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym (Dz.U. poz. 967; dalej: ustawa nowelizująca). Znowelizowały one m.in. ustawę z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 967; dalej: p.b.).

Co nowego

I tak nowe przepisy przewidują:

► Możliwość budowy na podstawie zgłoszenia:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej w postaci naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m sześc. i wysokości nie większej niż 15 m (zmieniony art. 29 ust. 1 pkt 29 lit. c p.b.) – wcześniej na podstawie zgłoszenia możliwa była budowa takich silosów na działce siedliskowej o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 7 m;
• jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (dodany art. 29 ust. 1 pkt 32 p.b.);
• obiektów budowlanych służących przechowywaniu zboża o maksymalnej pojemności 5000 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, czyli w Gdańsku, Gdyni, Szczecinie i Świnoujściu (dodany art. 29 ust. 1 pkt 33 p.b. w zw. z art. 2 pkt 3 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich; Dz.U. z 2022 r. poz. 1624; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 261).

► Możliwość budowy bez obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez dokonania zgłoszenia budowy jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (dodany art. 29 ust. 2 pkt 33 p.b.).

► Nowy załącznik do zgłoszenia budowy ww. jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji związanych z produkcją rolną oraz obiektów budowlanych służących przechowywaniu zboża w portach w postaci dokumentacji technicznej zawierającej rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonanej przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane (dodany art. 30 ust. 2a pkt 3a p.b.). W uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej wyjaśniono, że w celu ułatwienia budowy ww. dokumentacja techniczna ma być składana zamiast projektu budowlanego.

► Brak obowiązkowego ustanowienia kierownika budowy w przypadku budowy ww. obiektów budowlanych. Przy czym jeśli inwestor nie zatrudni kierownika budowy, to będzie musiał samodzielnie wykonać część obowiązków, jakie przynależą do tego uczestnika procesu budowlanego (np. zabezpieczyć teren budowy, przechowywać dokumenty stanowiące podstawę wykonywania robót budowlanych).

To kolejna już w ostatnim czasie nowelizacja prawa budowlanego. Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej wskazał na konieczność realizacji postulatów i oczekiwań rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych, które napotykają oni w procesie budowlanym, oraz na ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego prowadzonego na terenie gospodarstw rolnych.

Prosta konstrukcja, czyli co

Z powyższego wynika zatem, że z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę albo nawet dokonania zgłoszenia wyłączono m.in. sporych rozmiarów jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji związane z produkcją rolną. Problem w tym, że ustawa – Prawo budowlane nie definiuje, czym jest „prosta konstrukcja” i tu pojawia się pierwsze pole do interpretacji i nadużyć. Zasadniczo tę kwestię powinien określić projektant i zweryfikować organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu), czego jednak nie uczyni – wszak nie będzie konieczności przeprowadzenia jakiejkolwiek procedury w stosunku do jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Będzie to możliwe jedynie w przypadku zgłoszenia budowy takich obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 300 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Produkcja rolna – wiele różnych pojęć

Dodatkowo prawo budowlane nie zawiera definicji „produkcji rolnej”, a szerzej chodzi o to, że nie definiuje użytego określenia „budynków gospodarczych i wiat związanych z produkcją rolną”. Nie wskazano, jak to pojęcie ma się do użytych w innych ustawach definicji „działalności rolniczej” czy „prowadzenia działalności rolniczej”. I tak na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 333) za działalność rolniczą uważa się „produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwo, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb”. Inaczej działalność rolniczą definiuje art. 2 ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 326), zgodnie z którym jest to „działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej: 1) miesiąc – w przypadku roślin, 2) 16 dni – w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek, 3) 6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego, 4) 2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt – licząc od dnia nabycia”. Z kolei w art. 2 pkt 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 326) zdefiniowano „prowadzenie działalności rolniczej”, które ma być rozumiane jako „prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Dodatkowo art. 4 pkt 2 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2409) zawiera definicję budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu – określa się je tam jako „budynki i urządzenia służące przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych”.

Nie wiadomo, dlaczego ustawodawca w ustawie nowelizującej posłużył się pojęciem produkcji rolnej – w sformułowaniu „budynków gospodarczych i wiat związanych z produkcją rolną” – bez odwołania się do którejś z definicji ustawowych lub nie wprowadził jej do prawa budowlanego Należy jednak zaznaczyć, że wcześniej w prawie budowlanym w katalogu budów, dla których wymagane jest zgłoszenie albo nie jest potrzebna ani decyzja o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenie, pojawiły się „obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną” (art. 29 ust. 1 pkt 29 i ust. 2 pkt 1 p.b.).

Nie jest również jasne, jakie kryteria zdecydowały o takim, a nie innym rozróżnieniu budowy budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji co do ich parametrów na wymagające zgłoszenia oraz niewymagające ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia.

Bez wzmocnienia nadzoru

Niezależnie od tego, czy jest wymagane lub nie zgłoszenie budowy ww. obiektów, to ich wykonanie musi być zgodne z przepisami prawa, w tym budowlanego i techniczno-budowlanego. Oznacza to także konieczność zachowania zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, która jest wydawana w przypadku braku planu miejscowego. Niektóre studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, a za nimi plany miejscowe (które nie mogą naruszać ustaleń studium), wprowadzają ograniczenia co do wysokości np. silosów i budynków gospodarczych wynikające z wcześniejszych regulacji prawa budowlanego. Skorzystanie z nowych przepisów może wymagać zatem uprzedniej zmiany przez radę gminy studium i planu miejscowego, co bardzo wydłuży proces inwestycyjny. Jeśli zaś dla terenu nie obowiązuje plan miejscowy – to konieczne będzie uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co również wymaga czasu. Ustawa nowelizująca nie przewiduje żadnych zmian i uproszczeń w stosunku do reguł wynikających z ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977). Jeśli ww. obiekty powstaną niezgodnie z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy lub przepisami prawa, to gminom lub sąsiadom pozostanie zawiadomienie organu nadzoru budowlanego, który zdecyduje o wszczęciu postępowania legalizacyjnego lub naprawczego. Niestety, kolejny raz rozluźniając przepisy prawa budowlanego, jednocześnie nie wzmocniono uprawnień organów nadzoru budowlanego (powiatowych i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego) co do skutecznego i szybkiego prowadzenia postępowań dotyczących samowoli budowlanych.

Podsumowując: nowe regulacje przy braku ww. definicji będą zapewne wykorzystywane przez osoby, które nie są rolnikami i nie prowadzą gospodarstwa rolnego, a będą jako produkcję rolną traktowały np. uprawę przydomowego ogrodu i wykazywały konieczność budowy budynku gospodarczego lub wiaty o prostej konstrukcji. ©℗