Nowelizacja z 20 lutego przerzuca na projektantów obowiązek ustalenia obszaru oddziaływania. Ponadto są obawy, że zwiększy chaos, jaki mamy w planowaniu przestrzennym. Nie bierze pod uwagę przerw świątecznych, co może utrudnić sprzeciw wobec wadliwego zgłoszenia
Kluczowa zamiana przyjęta w nowelizacji prawa budowlanego może przynieść więcej złego niż dobrego. Takiego zdania są architekci.
– Dla naprawy polskiej przestrzeni zurbanizowanej potrzebne są działania o wręcz odwrotnym nastawieniu – mówił jeszcze podczas prac w parlamencie Krzysztof Ozimek, sekretarz generalny Zarządu Głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich. – Skutkiem tego rozwiązania będzie utrata kontroli zachowania interesu publicznego wyrażonego regulacjami planistycznymi.
Zdaniem tego specjalisty brak kontroli będzie w praktyce prowadził do jeszcze większego niż obecnie stanu dewastacji krajobrazu kraju. Sam akt prawny zostanie zaś odebrany w społeczeństwie jako gest przyzwolenia na taki chaos, ponieważ niesie abolicyjne przesłanie, że dom jednorodzinny to obiekt mniej ważny.
Samorządom daleko do bycia smart
Samorządom daleko do bycia smart

Zobacz również

Kolizja interesów

Prawo budowlane w art. 4 mówi, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis ten formułuje zasadę wolności budowlanej. Z innej strony w art. 5 ust. 1 pkt 9 tej ustawy wyrażony jest wymóg ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Jednak bez zapewnienia właścicielom sąsiednich nieruchomości realnej ochrony przepis ten stałby się pustą deklaracją nieznajdującą pokrycia w rzeczywistości. Właśnie rezygnacja z pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych pod względem zapewnienia ochrony sąsiednich nieruchomości wzbudza najwięcej kontrowersji.
Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego wyrażonym w wyroku z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. akt Kp 7/09, OTK Seria A 2011/3/26) pozwolenie na budowę, ukształtowane w liczącej dziesięciolecia praktyce, ma decydujące znaczenie dla zagwarantowania należytej ochrony prawa własności osób trzecich, co bezpośrednio rzutuje na zapewnienie im bezpieczeństwa, a ogółowi – porządku publicznego. Orzeczenie to dotyczyło nowelizacji prawa budowlanego z 23 kwietnia 2009 r., która zniosła obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i zastąpiła go obowiązkiem zgłoszenia budowy do rejestru prowadzonego przez właściwy organ administracji. Powodem uznania tego rozwiązania za niezgodne z konstytucją było to, że niedostatecznie zapewniony został poziom ochrony praw osób trzecich, które zostałyby naruszone wskutek działań inwestorów, opartych na milczącej zgodzie organu.
Rezygnacja z tego postępowania – bez ustanowienia innych skutecznych instrumentów ochrony praw osób trzecich – zdaniem prezesa Naczelnej Rady Adwokackiej Andrzej Zwary musi być uznana za naruszającą konstytucję.

Wady procedury

Trybunał dostrzegł ponadto, że z uwagi na charakter prawny zgłoszenia poziom ochrony prawnej osób trzecich jest w przypadku tej instytucji zdecydowanie niższy niż w sytuacji stosowania konstrukcji prawnych zorientowanych na uzyskanie rozstrzygnięcia organu władzy publicznej w postaci decyzji administracyjnej. Ponadto instytucja ma też istotne wady. Otóż od momentu zgłoszenia starosta ma 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Gdy w tym terminie go nie zgłosi, zakłada się milczącą zgodę na budowę. Zależnie od rozłożenia sobót i niedziel wypadających w 30-dniowym okresie na analizę dokumentacji pozostają 20 czy 22 dni robocze, a i to pod warunkiem że w okresie tym nie przypadłby inny dzień wolny od pracy. Inwestor może umiejętnie przez dokonanie zgłoszenia manipulować czasem, jaki ma organ na przeanalizowanie dokumentacji, np. zgłosić budowę w okresie przedświątecznym, tak by jak najwięcej dni było wolnych dla urzędników. Manipulacje terminem mogą istotnie wpłynąć na możliwość przeprowadzenia gruntownej analizy dokumentacji przez organ, a to w praktyce może powodować niewniesienie sprzeciwu nawet w przypadkach wątpliwych.
Wadą zgłoszenia jest także to, że sprzeciw i inne środki są nieadekwatne do rangi prawa własności, mają charakter następczy oraz wprowadzają wszystkich uczestników postępowania w stan niepewności prawnej co do legalności inwestycji. Tak ukształtowana regulacja może zostać uznana za niezgodną z art. 45 ust. 1 w związku z art. 77 ust. 2 Konstytucji RP – sygnalizował jeszcze podczas prac nad nowelizacją Andrzej Zwara. Miał też wątpliwości co do skutecznych publicznoprawnych środków ochrony dla praw osób trzecich narażonych na naruszenie działaniami inwestora.

WAŻNE

Inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego budowy lub przebudowy wolno stojącego domu jednorodzinnego będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę

Przerzucenie obowiązku

Nowy pkt 1a art. 29 ust. 1 prawa budowlanego zakłada, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Z przepisu tego wynika, że warunkiem dokonania zgłoszenia jest ograniczenie obszaru oddziaływania obiektu do terenu, na którym budynek został zaprojektowany. Tak określona przesłanka w praktyce może stwarzać wiele kłopotów. Należy podkreślić, że z ustaleniem obszaru oddziaływania inwestycji mają problemy urzędy. Mimo to nowelizacja przerzuca ten obowiązek na projektantów.
Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu wymaga analizy konkretnego przypadku, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji. To są często elementy ocenne. Dlatego dopóki nie będzie ustalonych parametrów dla tych kwestii, dopóty problemy mogą mieć nie tylko sąsiedzi inwestora, lecz także projektanci.
Podczas prac nad nowelą przedstawiciele architektów wskazywali, że w polskim systemie prawnym to nie projektant jest uprawniony do dokonywania interpretacji przepisów, a sądy, względnie odpowiednie ograny państwa. Twierdzili, że proponowana konstrukcja prawna odbiega od przyjętych w Polsce i Unii Europejskiej zasad porządku i bezpieczeństwa prawnego, jeśli chodzi o ochronę obywateli i interesu publicznego.

Wymagane załączniki

Do zgłoszenia budowy wolno stojącego domu jednorodzinnego praktycznie nie będzie potrzeba mniej dokumentów niż obecnie. Trzeba będzie bowiem dołączyć:

● cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie projektanta na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (aktualnym na dzień opracowania projektu) oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

● pozwolenie na wznoszenie i wykorzystywanie sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich, jeżeli byłoby wymagane;

● w przypadku obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych lub pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie:

a) linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,

b) przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Co sprawdzi starosta

Urząd przed ewentualnym zgłoszeniem sprzeciwu będzie miał sporo pracy. Starosta sprawdza bowiem m.in.:

● zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska (w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach);

● zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

● kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz dokumentów w zakresie efektywności energetycznej budynku.