Kwestię wyjaśniają Witold Chmarzyński, radca prawny, partner CCLaw oraz Mateusz Filipczyk ,adwokat, kancelaria CCLaw

Spoglądając na ogólny wydźwięk nowelizacji ustawy o elektromobilności, która weszła w życie 24 grudnia 2021 r., można odnieść wrażenie, że ciężarem rozwoju infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych zostali w dużej mierze obciążeni właściciele nieruchomości. Nowe obowiązki nałożono bowiem także na niektórych właścicieli remontujących lub przebudowujących swoje budynki - zarówno mieszkalne, jak i niemieszkalne (przy czym - zasadniczo wtedy, jeśli prowadzone prace obejmują również miejsca parkingowe). Przeanalizujmy zatem przepisy, które zawarto m.in. w art. 12a ust. 3-6 ustawy o elektromobilności.

Reklama

Kogo dotyczą nowe zasady

Na wstępie należy wskazać, że poniżej opisane obowiązki dotyczą:

Reklama

1) w odniesieniu do budynków mieszkalnych - wszystkich właścicieli, w tym również będących mikro, małymi lub średnimi przedsiębiorcami;

2) w odniesieniu do budynków niemieszkalnych (biurowce, galerie handlowe, pasaże handlowe etc.) - tylko dużych przedsiębiorców, tj. przedsiębiorców, którzy w co najmniej jednym roku z dwóch ostatnich lat obrotowych spełniali łącznie następujące warunki:

a) zatrudniali średniorocznie co najmniej 250 pracowników oraz

b) osiągnęli roczny obrót netto ze sprzedaży towarów, wyrobów i usług oraz z operacji finansowych równy lub wyższy równowartości w złotych 50 mln euro, lub suma aktywów ich bilansu sporządzonego na koniec jednego z tych lat była równa lub wyższa równowartości w złotych 43 mln euro.

Innymi słowy mikro, mały ani średni przedsiębiorca, remontując lub przebudowując swoją nieruchomość niemieszkalną, nie będzie musiał stosować się do poniższych wymogów.

Kiedy powstanie obowiązek

Obowiązek wyposażenia budynku w infrastrukturę ładowania powstaje w sytuacji dokonywania remontu lub przebudowy - dlatego kluczowe jest poprawne zdefiniowanie tych pojęć. W tym celu należy sięgnąć do ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 88), gdzie zapisano obie definicje.

Remont. Zgodnie z art. 3 pkt 8 prawa budowlanego to „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

Przebudowa. Zgodnie z art. 3 pkt 7a prawa budowalnego to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; (…)”.

Przy czym jeśli w ramach prac budowlanych będzie dochodzić do zmiany wymienionych powyżej charakterystycznych parametrów budynku, to zgodnie z prawem budowlanym mamy do czynienia z budową, która jest pojęciem bardzo szerokim i obejmuje swym znaczeniem również m.in. rozbudowę obiektu budowlanego. Należy podkreślić, że pojęcia remont i przebudowa się uzupełniają. Zasadniczo tylko bieżąca konserwacja obiektu budowlanego nie będzie wymagała uwzględnienia wymogów z ustawy o elektromobilności odnośnie do infrastruktury ładowania w danym budynku.

Ponadto z brzmienia art. 12a ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o elektromobilności wynika, że wymagania w zakresie rozbudowy infrastruktury ładowania dla budynków remontowanych lub przebudowywanych mają zastosowanie, jeżeli stanowiska postojowe związane z danym budynkiem:

1) znajdują się wewnątrz budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną budynku, lub

2) przylegają do budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną parkingu.

Z powyższej redakcji przepisów nasuwa się wniosek, że jeżeli remontowany lub przebudowywany jest budynek, a jednocześnie przebudowa albo remont nie obejmuje parkingu lub infrastruktury elektrycznej tego parkingu, to powyższe wymogi nie znajdą zastosowania. Gdy już stwierdzimy, że planowane prace będą się kwalifikować jako remont lub przebudowa, następnym krokiem jest ocena struktury kosztów planowanych prac. A to dlatego, że obowiązek rozszerzenia o prace mające na celu wybudowanie dodatkowej infrastruktury dla pojazdów elektrycznych dotyczą tylko takiego remontu lub przebudowy:

1) którego koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25 proc. wartości budynku, nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking;

2) gdy koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7 proc. całkowitego kosztu przebudowy albo remontu.

Z zestawienia przepisów wynika również, że powyższy wymóg dotyczy budynków niemieszkalnych i mieszkalnych, z którymi związane są co najmniej dwa miejsca postojowe.

Z uwagi na to, że prawo budowlane nie definiuje pojęcia „przegrody zewnętrzne” budynku, dla uproszczenia można wskazać, iż są to ściany zewnętrzne budynku wraz z dachem, oknami, drzwiami zewnętrznymi, fundamentami i podłoga na gruncie (szerzej do pojęcia „przegroda budowlana” odniósł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 5 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 114/19).

Jak dużo punktów trzeba zainstalować

Zakres obowiązków przy remoncie lub przebudowie jest taki sam jak przy budowie nowego budynku.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku niemieszkalnego, których koszty spełniają powyższe kryteria, będącego własnością dużego przedsiębiorcy, będzie należało zainstalować:

1) co najmniej jeden punktu ładowania i

2) tzw. infrastrukturę kanałową, tj. kanały na przewody i kable elektryczne umożliwiające zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania na pięć stanowisk postojowych.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku mieszkalnego, których koszty spełniają powyższe kryteria, niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem, na wszystkich stanowiskach postojowych będzie trzeba zainstalować kanały na przewody i kable elektryczne umożliwiające zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym.

Pozwolenie na budowę

Powyższe regulacje odnoszą się do każdego inwestora wnioskującego o wydanie pozwolenia na prace budowlane po 23 grudnia 2021 r. W przypadku ziszczenia się przesłanek do budowy infrastruktury do ładowania organ wydający pozwolenie na budowę powinien nie wydać pozwolenia na budowę w zakresie remontu lub przebudowy, jeśli projekt prac budowlanych nie obejmuje wdrożenia wymogów z nowelizacji ustawy o elektromobilności. Organ ma także prawo zwrócić się do wnioskodawcy o wykazanie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające obowiązek budowy infrastruktury ładowania w ramach planowanego remontu lub przebudowy.

Zabytek: potrzebna zgoda konserwatora

Jeśli remontowi lub przebudowie będzie podlegać budynek będący zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 710; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 954) wpisanym do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, to instalacja punktu ładowania lub kanałów na przewody i kable elektryczne wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku. Zgoda ta, która powinna być wydana w formie decyzji, powinna poprzedzać wydanie pozwolenia na budowę. Wniosek składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Formularze takich wniosków są umieszczane na stronach internetowych wojewódzkich konserwatorów zabytków. Konserwator ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku (w wyjątkowych przypadkach 60). Wydanie pozwolenia jest odpłatne i na 17 stycznia 2022 r. wynosi 82 zł.

Niezbędna modernizacja

Kolejnym obowiązkiem odnoszącym się wyłącznie do dużych przedsiębiorców jest obowiązkowa modernizacja budynków niemieszkalnych, z którymi jest związanych co najmniej 21 stanowisk postojowych. Każdy właściciel lub zarządca takiego budynku będący dużym przedsiębiorcą w terminie do 1 stycznia 2025 r. jest zobowiązanych zainstalować:

  • co najmniej jeden punkt ładowania i
  • kanały na przewody i kable elektryczne, aby umożliwić zainstalowanie punktów ładowania - co najmniej jednego na pięć stanowisk postojowych.

Większe wymogi wobec większych miast

Uzupełniająco warto dodać, że od 2018 r. obowiązuje także art. 12 ustawy o elektromobilności, który obliguje właścicieli budynków użyteczności publicznej oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych usytuowanych w gminach o liczbie mieszkańców wyższej niż 100 tys., w których zostało zarejestrowanych co najmniej 60 tys. pojazdów samochodowych i na 1000 mieszkańców przypada co najmniej 400 pojazdów samochodowych, aby tego rodzaju budynki oraz związane z nimi wewnętrzne i zewnętrzne stanowiska postojowe były projektowane i budowane w sposób zapewniający moc przyłączeniową pozwalającą wyposażyć te stanowiska w punkty ładowania o mocy nie mniejszej niż 3,7 kW.

Zgodnie z par. 3 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351) przez budynek użyteczności publicznej należy rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny.

Przypomnijmy, że przepis ten stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których złożono wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę albo odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego po 1 stycznia 2019 r.