Na razie żaden samorząd nie zdecydował się na skorzystanie z obowiązującej od kwietnia ustawy umożliwiającej przekazanie deweloperom działek w zamian za mieszkania komunalne lub budynki użyteczności publicznej.
– Mieszkania ciągle drożeją, popyt znacznie przewyższa podaż. Jednym z głównych powodów tego zjawiska, oprócz gwałtownie drożejących materiałów budowlanych i braków kadrowych, jest coraz mniejszy dostęp do atrakcyjnych gruntów – mówi DGP Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Jak dodaje, branża bardzo mocno odczuwa również skutki reglamentacji obrotem ziemią rolną, którą wprowadzono w 2016 r. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.). Przekonuje, że ustawa ta pociągnęła za sobą z jednej strony mocny spadek podaży gruntów, a z drugiej ogromne windowanie cen tych, które pozostały na rynku do sprzedaży.
Lek nie zadziałał (przynajmniej na razie)
Przemysław Dziąg przypomina, że receptą na to ma być m.in. ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 223; dalej: lokal za grunt), która weszła w życie w kwietniu. Jednak – jak zaznacza – do tej pory żadna gmina nie podjęła uchwały o ogłoszeniu przetargu na sprzedaż gruntów zgodnie z zasadami określonymi w tej ustawie.
– Gminy, ale również inwestorzy mają jeszcze bardzo małą świadomość w tej kwestii – bardzo często nie wiedzą, że ta ustawa w ogóle funkcjonuje, jak działa i jak można z niej korzystać. Potwierdziło to ostatnio spotkanie, które zorganizowaliśmy w tej sprawie pod patronatem Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii z udziałem przedstawicieli ponad 200 gmin i inwestorów – wskazuje ekspert PZFD.
I podkreśla: – Chcemy przekonać samorządy, że jest to bardzo atrakcyjna formuła inwestycyjna – zakłada partnerstwo między inwestorami a gminami i opiera się na zasadzie win-win. W ustawie tej drzemie ogromny potencjał. Apelujemy do samorządów: korzystajcie z tych przepisów, to się wam naprawdę opłaci.
Budowlańcy kuszą samorządowców
Przemysław Dziąg tłumaczy, że dzięki tym rozwiązaniom inwestorzy mogą zyskać atrakcyjnie położone i uzbrojone grunty, a gminy – jako część ceny – to, czego im potrzeba, a na wybudowanie czego brakuje im środków, czyli lokale komunalne albo budynki użyteczności publicznej, takie jak przedszkola, żłobki, przychodnie, hale sportowe. Zwraca też uwagę na to, że dzięki nowym inwestycjom mieszkaniowym gminy zyskują nowych mieszkańców, czyli podatników.
Ekspert PZFD wyjaśnia, że narzędzia oferowane przez ustawę są bardzo elastyczne. Przypomina, że przedmiotem transakcji mogą być działki objęte planami zagospodarowania przestrzennego, a tam, gdzie ich nie ma, decyzjami o warunkach zabudowy. Dodaje, że gminy mogą ogłaszać pisemne nieograniczone przetargi na sprzedaż danej działki w zamian za zrealizowanie – jako części zapłaty – jakiejś inwestycji na potrzeby publiczne, np. pięciu mieszkań komunalnych lub przedszkola.
– W grę może wchodzić budowa nieruchomości użyteczności publicznej na gruncie przekazanym przez gminę, ale także na takim, który deweloper posiadał już wcześniej, np. na wąskiej działce, która nie wystarcza na zbudowanie budynku wielorodzinnego. Wszystkie szczegóły rozliczeń i charakterystyki przekazywanych nieruchomości przez inwestorów opisywać ma uchwała gminy. Ściśle określa ona oczekiwania strony samorządowej. Gwarantuje to gminie bezpieczeństwo – zapewnia Dziąg.
Jego zdaniem, aby rozwiązanie to zaczęło działać, potrzeba dobrej woli w gminach i określenia przez nie potrzeb społecznych, które powinny realizować. A także podejścia opartego na wzajemnym zaufaniu i odrzucenia przekonania, że ustawa ma tylko charakter proinwestorski.
– Ustawa może mieć bardzo duże znaczenie gospodarcze, szczególnie teraz, w okresie szybko rosnących cen nieruchomości. Dlatego konieczne jest szersze otwarcie dostępu do gruntów. Czekamy też na kolejną zapowiedzianą przez resort rozwoju inicjatywę legislacyjną, która ma umożliwić dostęp do gruntów spółek komunalnych i państwowych osób prawnych – podsumowuje Przemysław Dziąg.
Samorządy potrzebują więcej czasu
Marek Wójcik, pełnomocnik ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich (ZMP), podkreśla, że samorządy wiedzą, że takie przepisy istnieją. – Trzeba jednak pamiętać, że tego typu projekty nie rodzą się w miesiąc czy dwa, lecz w dłuższej perspektywie. Łączą się też z wydatkami, np. na przedsięwzięcia dokumentacyjne, analizy prawne – wskazuje.
Tłumaczy, że dziś dla samorządów priorytetowy jest fundusz inwestycyjny Banku Gospodarstwa Krajowego, który zakłada dofinansowanie do poziomu 95 proc. kosztów inwestycji. Wolne środki kierują więc właśnie tam.
– Cieszymy się jednak z nowych możliwości w gospodarce mieszkaniowej, w tym z ustawy lokal za grunt. Będziemy z nich korzystać, ale w sposób racjonalny i głównie wtedy, kiedy będą one wiązały się z rozwojem społeczno-gospodarczym – deklaruje. Jako przykład podaje sytuację, gdy w związku z nową inwestycją w danej gminie potrzeba mieszkań dla pracowników.
Ekspert ZMP podkreśla, że samorządy chcą łączyć gospodarkę mieszkaniową z rozwojem społeczno-gospodarczym, przy uwzględnieniu strategii demograficznej. – Będziemy podejmowali aktywność w sprawie lokalu za grunt, ale nie obrazimy się, gdy z inicjatywą będą wychodzili deweloperzy. Zachęcamy zatem ich do współpracy – kończy Marek Wójcik.
