Resort rozwoju, pracy i technologii oraz deweloperzy odpowiadają na pytania DGP dotyczące części społecznej tzw. pakietu mieszkalnictwa.
Ile bezzwrotnych środków, zgodnie z nowymi zasadami, otrzymają gminy na budownictwo społeczne?
Przede wszystkim otrzymają wsparcie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), które jest skierowane do gmin zakładających społeczne inicjatyw mieszkaniowe. Środki te służą sfinansowaniu części lub całości wydatków gminy na objęcie udziałów lub akcji w tworzonej lub działającej spółce społecznego budownictwa czynszowego. Wysokość wsparcia udzielonego gminie będzie mogła wynosić jednorazowo dla nowo tworzonej spółki maksymalnie 3 mln zł, a w przypadku działającej spółki w powiązaniu z daną planowaną inwestycją mieszkaniową maksymalnie do 10 proc. wartości kosztów tej inwestycji.
Ile można uzyskać z Funduszu Dopłat?
Niezależnie od środków z RFRM, gmina może otrzymać wsparcie z Funduszu Dopłat – do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia realizowanego na podstawie ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni i schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 508; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11). Ustawą z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11) wsparcie to zostało podwyższone do 35 proc., 50 proc. oraz 80 proc. – w zależności od rodzaju inwestycji.
Czy musi być i jaki jest minimalny wkład własny gminy w SIM? Czy może ona, jako udziałowiec TBS/SIM, tylko poręczyć kredyt z BGK i nie zrobić nic ponadto?
SIM-y mogą ubiegać się o wsparcie na realizację przedsięwzięć w ramach finansowania zwrotnego, którego Bank Gospodarstwa Krajowego udziela w formie preferencyjnych kredytów do wysokości 80 proc. kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Pozostały montaż finansowy musi zapewnić spółka. Środki na ten cel mogą pochodzić z kolejnej formy wsparcia inwestycji realizowanych przez SIM-y, np. grantów z Funduszu Dopłat.
Kolejnym z instrumentów wsparcia rozwoju społecznego budownictwa czynszowego jest wprowadzenie możliwości tworzenia SIM i przystępowania do istniejących towarzystw budownictwa społecznego, przez obejmowanie przez Krajowy Zasób Nieruchomości, w imieniu Skarbu Państwa, udziałów w zamian za wnoszone do tych spółek grunty.
Wszystkie te formy wsparcia można łączyć pod pewnymi warunkami.
Jaką maksymalnie wysokość może mieć partycypacja przyszłego najemcy w SIM, a jaką zakładu pracy?
Wysokość partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w SIM, w przypadku umowy w sprawie partycypacji zawieranej przez osobę fizyczną, która będzie najemcą lokalu mieszkalnego, nie może przekroczyć 30 proc. kosztów budowy tego lokalu. Natomiast wysokość partycypacji pracodawcy nie jest ograniczona ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Czy SIM-y będą mogły łączyć wsparcie z Funduszu Termomodernizacji i Remontów ze wsparciem udzielanym z Funduszu Dopłat?
Tak. Należy jednak pamiętać, że finansowe wsparcie z Funduszu Dopłat nie przysługuje na dofinansowanie tych kosztów, które finansowane są w ramach Funduszu Termomodernizacji i Remontów. To znaczy, że rozdzielając koszty współfinansowane w ramach dwóch form wsparcia, z FTiR możliwe będzie wyremontowanie części wspólnych budynku, a w ramach FD – lokali mieszkalnych.
Na jakim etapie projektowania są przepisy wykonawcze dotyczące zasad udzielania podwyższonych grantów z Funduszu Dopłat?
Nowe przepisy wykonawcze, regulujące kwestie dotyczące składania wniosków o udzielenie finansowego wsparcia, wejdą w życie 1 kwietnia 2021 r. Prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia w sprawie finansowego wsparcia na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni, tymczasowych pomieszczeń, komunalnej infrastruktury technicznej i infrastruktury społecznej są na etapie opracowywania uwag po przeprowadzonych konsultacjach publicznych i uzgodnieniach międzyresortowych. Obecnie wnioski o udzielenie finansowego wsparcia rozpatrywane są na podstawie rozporządzenia ministra inwestycji i rozwoju z 27 kwietnia 2018 r. w sprawie finansowego wsparcia na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (Dz.U. poz. 823; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 777).
Na czym polegają zmiany w rozporządzeniu?
Chodzi głównie o stworzenie większego katalogu przedsięwzięć mogących uzyskać bezzwrotne finansowe wsparcie, zwiększenie wysokości dofinansowania inwestycji oraz uelastycznienie warunków korzystania z programu wsparcia budownictwa społecznego. Bez zmian natomiast pozostają zasady rozpatrywania wniosków oraz udzielania finansowego wsparcia na podstawie ustawy z zachowaniem ciągłości ich finansowania. Do finansowego wsparcia kwalifikowane są wszystkie wnioski spełniające warunki formalne wynikające z ustawy – bez preferencji dla określonych grup beneficjentów.
Czy wiadomo już jakie będą kryteria otrzymania tych środków?
Procedowane rozporządzenie wykonawcze do ustawy nie reguluje kryteriów otrzymania środków z Funduszu Dopłat. Określa m.in. tryb i terminy składania wniosków o udzielenie finansowego wsparcia oraz informacje, jakie należy wskazać we wniosku. Zasady udzielania bezzwrotnego finansowego wsparcia określa ustawa i nie preferuje żadnego z beneficjentów wsparcia, tj. małych lub większych samorządów. To beneficjenci wsparcia decydują, czy chcą skorzystać z dofinansowania z Funduszu Dopłat swoich planowanych bądź (zgodnie z nowym brzmieniem ustawy) realizowanych już inwestycji mieszkaniowych.
Oprac. ZJ, BŁ
Wyjaśnienia BGK na temat zwiększonego wsparcia z Funduszu Dopłat
Warunkiem uzyskania wsparcia z Funduszu Dopłat jest przede wszystkim złożenie wniosku do BGK i załączenie dokumentów takich jak:
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie wykonania robót budowlanych,
• dokumentacja techniczna,
• dokumentacja określająca koszty,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów.
Dokumenty mogą się różnić w zależności od realizowanej inwestycji, np. przy kupnie należy załączyć akt notarialny, zaś w przypadku korzystania z dodatkowego wsparcia (+10 proc. za grunt) operat szacunkowy określający wartość gruntu.
Wnioski można składać bezpośrednio w banku lub przesyłać pocztą. Projekt nowego rozporządzenia w sprawie finansowego wsparcia na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem przewiduje wprowadzenie możliwości składania aplikacji drogą elektroniczną przez elektroniczną skrzynkę podawczą banku.
Podstawowa wysokość grantu na tworzenie mieszkań przeznaczonych na społeczny wynajem wynosi 25 proc. kosztów, które może zostać powiększone o dodatkowe 10 proc., w przypadku gdy grunt stanowi własność inwestora (czyli nie jest to grunt gminy lub związku międzygminnego). Program przewiduje również możliwość uzyskania 80 proc. wsparcia przeznaczonego na budownictwo komunalne oraz tworzenie miejsc noclegowych dla osób bezdomnych.
Oprac. BŁ
pytania do dewelopera
Prywatni inwestorzy raczej nie będą zainteresowani
Przemysław Dziąg radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Przedmiotem działania społecznych inicjatyw mieszkaniowych ma być realizacja inwestycji mieszkaniowych i wynajem wybudowanych w nich lokali, czyli długoterminowe administrowanie zrealizowaną nieruchomością. Czy to rozwiązanie, które istotnie przyczyni się do wybudowania nowych, tanich mieszkań?
Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w zasadzie niewiele różnią się od towarzystw budownictwa społecznego. I to kłopot, bo tak jak TBS nie zbudowały wielu mieszkań, tak i SIM mogą powtórzyć ten niezbyt spektakularny wynik.
Dlaczego?
Stawki czynszu mają być bowiem ściśle regulowane w stosunku do wartości wskaźniki metra odtworzeniowego. Co więcej, mają być ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby ich suma nie przekroczyła łącznej kwoty kosztów eksploatacji i remontów budynków, a także spłaty zobowiązań SIM dotyczących realizacji inwestycji. Ponadto, zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, znowelizowaną ustawą z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11), gminy mogą wprowadzać swoich przedstawicieli do rady nadzorczej takich inicjatyw. Ustawa wyklucza też, by ewentualne zyski mogły być dzielone między wspólników. Całość dochodów trzeba przeznaczać na działalność statutową SIM. Tak skomplikowany model, wykluczający właściwie jakiekolwiek podejście komercyjnie, z pewnością nie stanie się obiektem zainteresowania prywatnych inwestorów.
Część ekspertów uważa, że deweloperzy ogólnie nie są skłonni do współpracy z samorządami przy budowie nowych mieszkań.
Nie jest tak, że deweloperzy nie są zainteresowani budową żadnych nieruchomości we współpracy z samorządami. Znacznie atrakcyjniejszą formą – choć również niepozbawioną wad – jest budowa na podstawie ustawy z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, która wejdzie w życie 1 kwietnia 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 223, potocznie „lokal za grunt”). Mechanizmy przewidziane w tej ustawie są o wiele mniej skomplikowane i bardziej atrakcyjne. Zresztą już w założeniach do ustawy określana była ona jako komercyjna część pakietu mieszkaniowego. Zgodnie z tymi przepisami gmina wystawi grunt do przetargu, a kupujący go inwestor w ramach rozliczenia części ceny przekaże jej określoną liczbę pobudowanych lokali. Gmina zyska więc lokale, głównie komunalne, a inwestor nie będzie musiał się angażować w wieloletni proces zarządzania i obsługi nieruchomości.
Nie obawia się pan, że wchodząc w spółki z Krajowym Zasobem Nieruchomości, samorządy przejmą deweloperom najlepsze grunty? Na rynku może się też zrobić ciasno, zwłaszcza jak pojawią się nowe podmioty, np. kooperatywy mieszkaniowe.
Nie uważam, by współpraca samorządów z KZN istotnie wpłynęła na rynek nieruchomości. Przede wszystkim powstanie SIM ma zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem dla osób o umiarkowanych dochodach, więc to jest ściśle adresowana oferta. Rynek jest bardzo chłonny, więc na pewno znajdzie się miejsce dla każdego. Ponadto oferta deweloperów jest bardzo zdywersyfikowana. Nie obawiałbym się zbytnio konkurencji. Tak samo zresztą jak pomysłu kooperatyw mieszkaniowych, które w swoim zamyśle mają przede wszystkim obniżyć koszty pozyskania mieszkania, ale jednak – co istotne – przy podjęciu się przez członków takiej kooperatywy zorganizowania i przeprowadzenia cawłego procesu inwestycyjnego, który dziś nierzadko wygląda jak tor przeszkód. Poza tym takie instrumenty do współpracy funkcjonują już w tej czy innej formie od kilwku lat. Sam KZN ma już ponad trzyletnią historię, ale obecnie nie odgrywa znaczącej roli w rozwoju społecznego budownictwa czynszowego i komunalnego. Na pewno w ustawach drzemie duży potencjał, jeśli chodzi o rozwój inwestycji mieszkaniowych, natomiast wszystko zależy do tego, jakie będzie nastawienie gmin i czy będą skłonwne podejmować współpracę zarówno w społecznej, jak i komercyjnej części pakietu mieszkaniowego. ©℗
Rozmawiał Jakub Styczyński
pytania do samorządowca
Zamierzamy w sposób przemyślany wykorzystać udostępniane środki, czekamy też z oceną na przepisy wykonawcze
Bogusław Kośmider wiceprezydent Krakowa
Można już składać wnioski o wsparcie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa dla społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Czy Kraków zamierza skorzystać z tych albo innych środków na wsparcie budownictwa społecznego?
Oczywiście zamierzamy. Choć nie zrobimy tego od razu. W naszych planach są działania w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Pomysły wprowadzone do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i finansowanie tych działań z grantu czy wsparcia z Banku Gospodarstwa Krajowego uznajemy za bardzo interesujące.
To duża szansa dla segmentu tzw. średniego, obejmującego osoby, które mają za wysokie dochody, by ubiegać się o lokal socjalny, i za niskie, by uzyskać kredyt. Liczę, że w 2021 r. złożymy wniosek o wsparcie na taką nową inwestycję, choć będzie to raczej druga połowa roku.
Skąd ta zwłoka?
Wcześniej, w maju, chcemy podsumować składane obecnie do miasta wnioski o mieszkania socjalne. Z doświadczenia wiemy, że mniej więcej połowa ubiegających się o to wsparcie osób się do tego nie kwalifikuje, m.in. dlatego, że ich dochody są zbyt wysokie. Na tej podstawie możemy oszacować, jakie są potrzeby miasta w zakresie mieszkań o przystępnym czynszu. Przypomnę, że w Krakowie czynsz w towarzystwie budownictwa społecznego jest o około połowę niższy niż w lokalach wynajmowanych na wolnym rynku.
Zastanawiamy się też nad pozyskaniem wsparcia na przystąpienie do istniejących już TBS. Miasto do tej pory ma niewielki udział tylko w jednym TBS, dlatego wsparcie z Rzadowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na akces do innych bardzo nas interesuje.
Czy są państwo zainteresowani tylko wsparciem mieszkań społecznych? Co z częścią socjalną?
Nie tylko. Analizujemy także wariant, który pojawił się na styku TBS i najmu, czyli zasiedlanie mieszkań TBS z dopłatami gminy do czynszu. Interesująca jest też koncepcja uczestnictwa i partycypacji gruntowej w SIM-ach przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Jednak tę możliwość musimy dopiero rozważyć. Chcielibyśmy też skorzystać z dopłat w segmencie mieszkań socjalnych. To dobrze, że wsparcie na te cele znacząco wzrosło. Taką inwestycję planujemy pod koniec przyszłego roku. Zamierzamy także wykorzystać dofinansowanie do części wspólnych i lokali związanych z seniorami.
Na ustawowe propozycje patrzę więc z ostrożnym optymizmem. Wszystkie opcje wyglądają na przydatne, ale diabeł tkwi w szczegółach i realnych możliwościach, zarówno rządowych, jak i gminnych.
I liczy pan, że pieniądze poczekają? Pula jest ograniczona.
Żeby inwestycja miała sens, musi być dobrze przemyślana i przygotowana. Moim zdaniem zagrożeniem dla tego pakietu mieszkaniowego mogą się okazać przepisy wykonawcze, dotyczące zasad udzielania grantów, których jeszcze nie ma. Może się okazać, że zostaną tak ustalone, iż skorzystanie ze wsparcia okaże się nieopłacalne albo niemożliwe, bo preferowane będą np. małe samorządy. Drugą sprawa jest oczywiście poziom finansowy wsparcia. Bo nawet jak są dobrze wyznaczone kryteria, a mało pieniędzy, to inwestycje mogą nie dojść do skutku. Gdyby te środki były np. rozdysponowane proporcjonalnie do liczby mieszkańców, to Kraków mógłby liczyć na ok. 30 mln zł. To pomogłoby zbudować około setki mieszkań, może to nie jest dużo, ale więcej niż nic.
Rozmawiała Zofia Jóźwiak