Przepisy o rencie planistycznej dają fory gminom. Pozwalają ściągać opłaty od mieszkańców i nie płacić im odszkodowań.
Rekordzistą w ściąganiu opłat z renty planistycznej jest Bydgoszcz. Dzięki temu jej budżet w ciągu pięciu ostatnich lat wzrósł o ponad 21 mln zł. Powyżej pięciu milionów zyskały Kraków, Poznań czy Lublin.
Rentę planistyczną zgodnie z ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późń. zm.) płaci się na rzecz gminy przy sprzedaży nieruchomości, jeżeli wskutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany zyskała ona na wartości. Opłata nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Jeśli skutkiem uchwalenia planu był spadek wartości domu lub gruntu, właściciel ma prawo do odszkodowania od gminy.
Okazuje się, że wielkie miasta odszkodowania wypłacają niechętnie. Niechlubni rekordziści – Gdynia i Poznań – w ciągu ostatnich pięciu lat nie wypłacili ani złotówki. Nad Bałtykiem sądowe roszczenia mieszkańców sięgnęły 15 mln zł. Stolica Wielkopolski kwot nie zdradza.
– Do wypłaty odszkodowań nie doszło z uwagi na brak spełnienia przesłanek określonych w ustawie o planowaniu przestrzennym – mówi Anna Sznytko, rzecznik prasowy poznańskiego urzędu miasta.
Z reguły wydatki miast na odszkodowania dla mieszkańców oscylują wokół kilkuset tysięcy złotych. Wyjątkami są Gdańsk i Lublin, które wypłaciły po ponad 14 mln zł.
Przyczyn takiego stanu rzeczy należy szukać w ustawie. Jej art. 36 ust. 1 mówi, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe bądź ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości lub jej części. W art. 36 ust. 3 zapisano, że jeśli użytkownik zbywa grunt lub dom, których wartość spadła, a wcześniej nie dostał za to odszkodowania, może żądać od gminy rekompensaty równej obniżeniu wartości tych nieruchomości.
W zupełnie innej sytuacji jest gmina. Artykuł 36 ust. 4 stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel ją zbywa, gmina pobiera jednorazową opłatę.
Taka konstrukcja przepisu skutkuje tym, że opłatę planistyczną gmina pobiera automatycznie, a obywatel może dochodzić swoich spraw w sądach, co trwa latami.
– Nie ma proceduralnej równowagi. Obywatel musi wykazać poniesioną szkodę, a tego nikt automatycznie nie obliczy. Wobec tego na końcu sprawa i tak trafia do sądu – mówi prof. Hubert Izdebski specjalizujący się w zagadnieniach samorządowych.
Nie tylko obywatelowi trudno uzyskać odszkodowanie od gminy. Tej ostatniej też ciężko ściągać opłatę planistyczną.
– By uniknąć płacenia renty planistycznej, wystarczy podpisać umowę przedwstępną z obowiązkiem zawarcia właściwej po pięciu latach, kiedy renty płacić już nie trzeba – przekonuje prof. Izdebski.
Uważa, że tę nierówność usunęłoby wprowadzenie podatku katastralnego.
– Wówczas kwestie renty planistycznej czy odszkodowań nie miałyby już znaczenia. Gminie zależałoby, by wartość nieruchomości była jak największa, a mieszkańcowi, by jak najmniejsza, bo ona ma wpływ na wysokość podatku – zastrzega prawnik.
