W gminie wprowadzamy nowe przepisy dotyczące zasad najmu i dzierżawy lokali użytkowych. Radni chcą uregulować nie tylko umowy długoterminowe (zawierane w przetargach), lecz także krótkoterminowe do lat 3 (bez przetargu) – zawierane za zgodą wójta i na określone w uchwale cele. Czy będzie to prawidłowe rozwiązanie?
Reklama
Nie. Z analizy orzecznictwa sądowego i ustawowych regulacji wynika, że takie rozwiązania są wadliwe prawnie. Przede wszystkim odnieść się należy do art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.). Wynika z niego, że do wyłącznej kompetencji rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Reklama
Uchwała jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z kolei z art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3 u.s.g. wynika, że na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa, w tym w zakresie zasad zarządu mieniem gminnym.
Trzeba zwrócić też uwagę na art. 7 Konstytucji RP. Wskazano w nim, że organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. W kontekście sytuacji przedstawionej w pytaniu oznacza to, że zawarcie w akcie organu stanowiącego gminy przepisów, które wykraczają poza przyznaną temu organowi kompetencję uchwałodawczą, narusza zasadę legalizmu.
Z kolei w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. ustawy ma charakter przepisu wyjątkowego. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 maja 2015 r. (sygn. akt IV SA/Gl 701/14) podkreślono np., że art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. wprowadza wyjątek od generalnej zasady wyrażonej w art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g., określający, że organ wykonawczy gospodaruje mieniem komunalnym. Dlatego przekazanie przez ustawodawcę pewnych spraw do kompetencji rady gminy jest wyjątkiem, który musi być interpretowany ściśle. Dalej zaakcentowano m.in., że rada gminy może w uchwale określić wyłącznie te zasady gospodarowania mieniem komunalnym, o których mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.
Warto też przytoczyć stanowisko WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r. (sygn. akt II SA/Go 394/14). Przedmiotem oceny był tam zapis, w którym rada miejska zezwoliła burmistrzowi na wydzierżawianie w trybie bezprzetargowym na czas określony do lat 3 nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele wymienione w tym przepisie. Sąd wprost wskazał, że takie brzmienie gminnej regulacji narusza art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. Analiza ww. przepisu wskazuje bowiem, że organ stanowiący gminy upoważniony został do formułowania zasad gospodarowania majątkiem gminy, ale tylko w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do takich zaś ustawodawca w przywołanym przepisie zaliczył: nabywanie, zbywanie, obciążanie nieruchomości oraz ich wydzierżawianie lub wynajmowanie na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Sąd zaakcentował nadto, że a contrario czynności prawne polegające na wydzierżawianiu lub wynajmowaniu nieruchomości na czas oznaczony do lat 3 stanowią czynność zwykłego zarządu realizowaną wyłącznie przez organ wykonawczy, która w ogóle nie została objęta ww. przepisem.
W podobnym tonie wypowiadają sie również regionalne izby obrachunkowe, np. RIO w Opolu w stanowisku z 27 grudnia 2011 r. (znak NA.III.-0221-15-1/2011) podkreśla, że dopuszczalne jest zawieranie przez burmistrza umów użytkowania, najmu lub dzierżawy gruntu komunalnego w drodze bezprzetargowej na czas oznaczony do 3 lat.
Podstawa prawna
Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1875).
Art. 7 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. nr 78, poz. 483).