Wspólnotę mieszkaniową tworzy – zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, jak wynika z art. 17 u.w.l., odpowiada ona bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Artykuł 12 ust. 2 zd. 2 oraz art. 13 u.w.l. nakładają na właścicieli (w tym gminę) obowiązek pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem takiej nieruchomości, stosownie do ich udziałów i uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 28 marca 2012 r., sygn. akt V CSK 150/11 (zakres przedmiotowy sprawy obejmował powództwo gminy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu na remont nieruchomości wspólnej): „Wydatki na remonty mogą być pokryte przez właścicieli albo w formie bezpośredniej wpłaty stosownej kwoty, albo poprzez zaciągnięcie zobowiązania w formie kredytu na remont przez wspólnotę, przy czym wybór formy finansowania pozostawiony jest decyzji ogółu właścicieli, a nie poszczególnych współwłaścicieli”.
Dalej SN podkreślił, że gmina jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej jest zobowiązana do ponoszenia kosztów zarządu w postaci kosztów remontu tej nieruchomości wspólnej na zasadach i w wysokości określonej w uchwale przez ogół współwłaścicieli. To oznacza, że jest związana zasadami określonymi w u.w.l. na równi z pozostałymi współwłaścicielami. Skoro przepisy u.w.l. w sposób bezwzględnie obowiązujący regulują odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania wspólnoty, a wspólnota jako ogół właścicieli jest uprawniona do podjęcia uchwały w sprawie finansowania kosztów zarządu (np. kredyt na remont), to decyduje wola większości właścicieli. W konsekwencji gmina powinna realizować obowiązki wynikające z ustawy o finansach publicznych (dalej: u.f.p.) w granicach wyznaczonych przez zobowiązania wynikające z uchwał wspólnoty. W końcowym wywodzie uzasadnienia wyroku SN zaakcentował, że: „(...) gmina jako członek wspólnoty mieszkaniowej odpowiada za zobowiązania wspólnoty w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną według zasad wynikających z ustawy o własności lokali i uchwał wspólnoty, natomiast finansowanie kosztów z nich wynikających, w części na nią przypadającej, odbywa się na podstawie ustawy o finansach publicznych”.
E-busy: Eldorado dla producentów, kłopot dla gmin
E-busy: Eldorado dla producentów, kłopot dla gmin

Zobacz również
Ważne jest to, że to wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07), a więc do własnego majątku. W konsekwencji np. kredyt zaciągany przez wspólnotę mieszkaniową, której członkiem jest gmina, nie jest zaliczany do długu publicznego tej gminy w rozumieniu art. 72 u.f.p. i rozporządzenia ministra finansów z 28 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego sposobu klasyfikacji tytułów dłużnych zaliczanych do państwowego długu publicznego, ale stanowi zobowiązanie wspólnoty. Nie ma znaczenia, że gmina jako współwłaściciel nieruchomości będzie zobowiązana do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym w wydatkach na remonty. Co bowiem istotne, z art. 72 ust. 1 w zw. z art. 9 u.f.p. wynika, że wspólnoty mieszkaniowe nie zaliczają się do żadnej z kategorii podmiotów należących do sektora finansów publicznych.
WAŻNE
Zgodnie z orzecznictwem gmina jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej jest zobowiązana do ponoszenia kosztów zarządu w postaci kosztów remontu w wysokości określonej w uchwale przez ogół współwłaścicieli. Tak więc nie może narzucać swojego zdania innym współwłaścicielom
Podstawa prawna
Art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).
Art. 72 ust. 1 w zw. z art. 9 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1870 ze zm.).
Rozporządzenie ministra finansów z 28 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego sposobu klasyfikacji tytułów dłużnych zaliczanych do państwowego długu publicznego (Dz.U. nr 298, poz. 1767).