Subskrybuj nas na Youtube
W zakres kosztów zarządu nieruchomością wspólną wchodzą bez wątpienia wydatki na remonty. Kredyt na ich pokrycie zaciągany przez wspólnotę mieszkaniową, której członkiem jest gmina, nie jest zaliczany do długu publicznego tej gminy, lecz stanowi zobowiązanie wspólnoty
Wspólnotę mieszkaniową tworzy – zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, jak wynika z art. 17 u.w.l., odpowiada ona bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Artykuł 12 ust. 2 zd. 2 oraz art. 13 u.w.l. nakładają na właścicieli (w tym gminę) obowiązek pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem takiej nieruchomości, stosownie do ich udziałów i uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 28 marca 2012 r., sygn. akt V CSK 150/11 (zakres przedmiotowy sprawy obejmował powództwo gminy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu na remont nieruchomości wspólnej): „Wydatki na remonty mogą być pokryte przez właścicieli albo w formie bezpośredniej wpłaty stosownej kwoty, albo poprzez zaciągnięcie zobowiązania w formie kredytu na remont przez wspólnotę, przy czym wybór formy finansowania pozostawiony jest decyzji ogółu właścicieli, a nie poszczególnych współwłaścicieli”.
Dalej SN podkreślił, że gmina jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej jest zobowiązana do ponoszenia kosztów zarządu w postaci kosztów remontu tej nieruchomości wspólnej na zasadach i w wysokości określonej w uchwale przez ogół współwłaścicieli. To oznacza, że jest związana zasadami określonymi w u.w.l. na równi z pozostałymi współwłaścicielami. Skoro przepisy u.w.l. w sposób bezwzględnie obowiązujący regulują odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania wspólnoty, a wspólnota jako ogół właścicieli jest uprawniona do podjęcia uchwały w sprawie finansowania kosztów zarządu (np. kredyt na remont), to decyduje wola większości właścicieli. W konsekwencji gmina powinna realizować obowiązki wynikające z ustawy o finansach publicznych (dalej: u.f.p.) w granicach wyznaczonych przez zobowiązania wynikające z uchwał wspólnoty. W końcowym wywodzie uzasadnienia wyroku SN zaakcentował, że: „(...) gmina jako członek wspólnoty mieszkaniowej odpowiada za zobowiązania wspólnoty w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną według zasad wynikających z ustawy o własności lokali i uchwał wspólnoty, natomiast finansowanie kosztów z nich wynikających, w części na nią przypadającej, odbywa się na podstawie ustawy o finansach publicznych”.
Ważne jest to, że to wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07), a więc do własnego majątku. W konsekwencji np. kredyt zaciągany przez wspólnotę mieszkaniową, której członkiem jest gmina, nie jest zaliczany do długu publicznego tej gminy w rozumieniu art. 72 u.f.p. i rozporządzenia ministra finansów z 28 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego sposobu klasyfikacji tytułów dłużnych zaliczanych do państwowego długu publicznego, ale stanowi zobowiązanie wspólnoty. Nie ma znaczenia, że gmina jako współwłaściciel nieruchomości będzie zobowiązana do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym w wydatkach na remonty. Co bowiem istotne, z art. 72 ust. 1 w zw. z art. 9 u.f.p. wynika, że wspólnoty mieszkaniowe nie zaliczają się do żadnej z kategorii podmiotów należących do sektora finansów publicznych.
WAŻNE
Zgodnie z orzecznictwem gmina jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej jest zobowiązana do ponoszenia kosztów zarządu w postaci kosztów remontu w wysokości określonej w uchwale przez ogół współwłaścicieli. Tak więc nie może narzucać swojego zdania innym współwłaścicielom
Podstawa prawna
Art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).
Art. 72 ust. 1 w zw. z art. 9 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1870 ze zm.).
Rozporządzenie ministra finansów z 28 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego sposobu klasyfikacji tytułów dłużnych zaliczanych do państwowego długu publicznego (Dz.U. nr 298, poz. 1767).
