Najem lokalu jest powszechnie stosowaną umową cywilnoprawną mającą na celu prawne uregulowanie oddania lokalu przez wynajmującego do używania przez najemcę na czas określony bądź nieokreślony w zamian za opłacanego przez najemcę ustalonego wynagrodzenia w postaci czynszu. Umowa najmu nie podlega jednak podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera bowiem zamknięty katalog opodatkowanych czynności, który nie obejmuje umów najmu.

Najem lokalu ujęty jest natomiast w katalogu źródeł przychodów podlegających opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U.).

Metody opodatkowania

Rozliczając się z najmu podatnik w pierwszej kolejności musi zdecydować, w jakiej formie będzie rozliczał dochody z tego źródła.

- Przychody z najmu mogą być bowiem kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: (i) pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub (ii) najmu jako samodzielnego źródła przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy) . Należy pamiętać, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania pozwalają uznać wynajem nieruchomości za działalność gospodarczą, wówczas powinien być on rozliczany na zasadach właściwych dla tej działalności. Należy pamiętać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji (tak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 marca 2015 r. IBPBII/2/415-1090/14/MMa) - informuje adwokat Magdalena Rak , Kancelaria Brevells, Cekiera Grzywacka Oleksiewicz sp. k.

Zaliczając wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego, podatnik może natomiast wybrać czy chce się rozliczać na tzw. zasadach ogólnych lub też na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% i jest odprowadzany od kwoty wypłacanej wynajmującemu. W związku z tym należy pamiętać, że decydując się na taką formę opodatkowania nie można obniżyć kwoty przychodu o koszty ich uzyskania, a także nie ma zastosowania kwota wolna od podatku. Dlatego też, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych warto polecić tym, którzy nie chcą pilnować rozliczeń i gromadzić rachunków dokumentujących koszty. Podczas podpisywania umowy najmu warto więc pamiętać, aby zastrzec, że wszelkie dodatkowe opłaty za mieszkanie ponosi najemca. Dzięki temu, przychodu z najmu nie będą powiększać inne kwoty związane z utrzymaniem mieszkania. Wybór tej formy opodatkowania należy zgłosić w urzędzie skarbowym do 20 stycznia, a jeżeli najem rozpoczyna się w trakcie roku, wówczas do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pierwszy raz został zapłacony czynsz przez najemcę, bądź też do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu. Nieuczynienie tego w odpowiednim terminie spowoduje konieczność rozliczenia według skali podatkowej. Jednak raz złożone oświadczenie będzie ważne również w latach następnych, do momentu zawiadomienia naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania - dodaje adwokat Magdalena Rak.

Osoby, które rozliczają się ryczałtowo zobowiązane były złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu w 2014 r. - PIT-28 do 2 lutego 2015 r. Należy pamiętać, że ich dochody z najmu nie będą doliczane do pozostałych osiągniętych w roku podatkowym, co jest dodatkową zaletą ryczałtu, bowiem zmniejsza się ryzyko, że wynajmujący lokal wpadnie w drugi próg podatkowy.

- Na zasadach ogólnych

Drugim możliwym sposobem rozliczenia podatku od najmu majątku prywatnego jest skala podatkowa według dwóch obowiązujących obecnie stawek: 18% lub 32%. Podatek według pierwszej stawki 18% opłacany jest od dochodów nie wyższych, niż 85.528 zł, zaś nadwyżka powyżej tej kwoty opodatkowana jest według stawki 32 proc.

- Rozliczenie na zasadach ogólnych daje możliwość potrącenia kosztów uzyskania przychodów poniesionych w celu uzyskania przychodu z najmu. Obejmuje to m.in. opłaty administracyjne, opłaty za media, odpisy amortyzacyjne lokalu, zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, ubezpieczenie i koszty remontu. Należy pamiętać, że koszty muszą być udokumentowane, a podatnik sam oblicza zaliczki i wpłaca je do urzędu skarbowego. W sytuacji, gdy właściciel ponosi wysokie koszty związane z wynajęciem nieruchomości, bardziej opłacalna będzie dla niego skala podatkowa, ponieważ dochód do opodatkowania zostaje obniżony o koszty, co skutkuje mniejszym podatkiem należnym do zapłaty. Oprócz możliwości rozliczania kosztów, kolejnym plusem wyboru zasad ogólnych jest możliwość uwzględnienia kwoty dochodu wolnego od podatku w wysokości 3.091 zł. Jeśli jednak podatnik posiada wiele źródeł przychodów – przychody z pracy i przychody z najmu, to należy pamiętać, że kwotę wolną można zastosować tylko jednokrotnie. Wybierając tę formę opodatkowania najmu, należy jednak pamiętać, że dochody osiągnięte w danym roku sumują się, dlatego jeśli na przykład z tytułu umowy o pracę podatnik zarobi 40 tys. zł, a z tytułu najmu 50 tys. zł (w sumie 90 tys. zł), to wpadnie w drugi próg podatkowy. Wyboru opodatkowania najmu na zasadach ogólnych nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, chyba że wcześniej podatnik korzystał z ryczałtu, a teraz chce tę formę zmienić. W momencie, gdy podatnik nie prowadzi najmu, dochody deklaruje z reguły na formularzu PIT-37, gdyż zaliczki od umów o pracę, zlecenie opłaca pracodawca. Natomiast w przypadku, gdy podatnik uzyskuje dochód z tytułu umowy o pracę i prowadzi najem prywatny, który rozlicza według skali i gdzie zaliczki opłaca samodzielnie i sam deklaruje właściwe kwoty, w miejsce standardowego PIT-37 sporządza tylko jeden łączny formularz PIT-36, w którym dochód z najmu uwzględnia wpisując odpowiednie kwoty w części D w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa” i składa do 30 kwietnia 2015 r. (czwartek) - zauważa Magdalena Rak.

Formularz PIT-36 składają również osoby dla których najem stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, które wybrały sposób rozliczania według skali podatkowej. W przypadku wyboru sposobu rozliczenia w formie podatku liniowego, według skali 19%, dochód z najmu należy wykazać natomiast na formularzu PIT-36L.

- Reasumując, wybór formy opodatkowania to sprawa bardzo indywidualna, zależna od tego, jak wysokie są koszty związane z wynajmem, czy podatnik osiąga dodatkowe dochody i czy doliczenie do nich przychodów z najmu nie spowoduje przekroczenia progu dochodowego. Przy okazji składania deklaracji podatkowych za rok 2014, warto zatem przeanalizować koszty ponoszone dotychczas w związku z wynajmem i rozważyć zmianę sposobu rozliczenia w przyszłym roku podatkowym - podsumowuje Magdalena Rak.