Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Jak pokazują dane Związku Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF) i Ministerstwa Sprawiedliwości, z roku na rok rośnie liczba umów o dożywocie. W 2008 r. zawarto ich ok. 2 tys., a w ubiegłym już ponad 18 tys. Z naszych informacji wynika, że w Ministerstwie Sprawiedliwości rozpoczęły się prace nad nowelizacją przepisów. Eksperci resortu analizują, jakie zmiany w prawie są konieczne, by poprawić bezpieczeństwo seniorów.
Punktem wyjścia jest projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym przygotowany już w 2013 r. Zakłada on, że oferowanie takiego produktu będzie wymagało zezwolenia KNF. Mogłyby to robić tylko spółki akcyjne o kapitale zakładowym w wysokości przynajmniej 2 mln euro. W każdym przypadku ten kapitał musiałby być co najmniej o 15 proc. większy niż prognozowana suma zobowiązań na kolejne dwa lata. Do tego projekt określa katalog praw i obowiązków stron umowy i mocno ogranicza świadczeniodawcy możliwość zbycia nieruchomości w trakcie trwania umowy. Karą za złamanie prawa miała być utrata zezwolenia KNF.
Odwrócona hipoteka ma dwa warianty
Ta propozycja leży w rządowych szufladach od 12 lat. RPO kilkakrotnie występował do poprzedniej ekipy rządzącej o wznowienie prac nad ustawą. Opisana przez media sprawa przejęcia kawalerki przez kandydata na prezydenta Karola Nawrockiego sprawiła, że temat ożył. Jednak już lata temu ówczesna RPO Irena Lipowicz i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dostrzegali ten sam problem i przewidywali, że będzie on narastał. Postulowali, by umowy świadczeń dożywotnich były objęte szczególną regulacją prawną. Ich postulaty zostały wysłuchane częściowo. W 2014 r. weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. z 2025 r, poz. 573 ze zm.). Zgodnie z nią senior otrzymuje regularnie pieniądze, pozostając właścicielem mieszkania do śmierci. Taki produkt mogą oferować tylko banki, ale dotąd żaden nie wprowadził tej usługi do swojej oferty.
– Banki nie oferują produktów wykorzystujących mechanizm hipoteki odwróconej, ponieważ produkt, który mógłby zostać zaoferowany na podstawie obowiązujących przepisów, byłby dla nich obarczony zbyt wysokim ryzykiem. Trzeba mieć na uwadze, że odwrócony kredyt hipoteczny ma charakter umowy kredytowej, w której nie dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości na bank przed dniem śmierci beneficjenta, w przeciwieństwie do funkcjonującego na rynku modelu sprzedażowego. Również po śmierci kredytobiorcy nie dochodzi do automatycznego przeniesienia prawa do nieruchomości, lecz przewidziany został dość złożony mechanizm rozliczeń ze spadkobiercami. Z perspektywy banków ryzyko przewyższa potencjalne korzyści – tłumaczy Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Dobrze rozwija się za to, nieskrępowany żadnymi regulacjami, drugi model, tzw. sprzedażowy, hipoteki odwróconej, czyli renty dożywotniej zanieruchomość. Działa on w oparciu o ogólne przepisy kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.). Jego istotą jest przekazanie przez seniora prawa własności do nieruchomości w zamian za rentę dożywotnią, wypłacaną zwykle co miesiąc. Oferta jest kierowana do osób w wieku 60 plus, a wysokość świadczenia zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i prognozowanej długości życia seniora.
Według raportu ZPF o rynku odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym, 99 proc. to umowy zawarte z osobami prywatnymi i przedsiębiorcami innymi niż wyspecjalizowane fundusze hipoteczne. Dziś każdy może zawrzeć z seniorem umowę, w której zobowiąże się do wypłaty renty w zamian za przeniesienie na niego prawa do nieruchomości.
Mieszkanie za rentę dożywotnią bez gwarancji
– Prawo nie stawia takiej osobie fizycznej czy przedsiębiorcy żadnych wymogów. Nikt nie sprawdza, czy podmioty, które zobowiązują się do dożywotniego wypłacania rent, dysponują odpowiednim kapitałem i zapleczem. Można stać się właścicielem wielu nieruchomości i zniknąć nie wywiązując się ze swojego zobowiązania – mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM, oferującego na polskim rynku hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym.
– Oczywiście, że oszukany senior może pójść do sądu, ale chyba zdajemy sobie sprawę, że dla starszej osoby z różnymi ograniczeniami to nie jest łatwe. Nawet jeśli zdecyduje się na tę ścieżkę, to ile potrwa proces sądowy? To jest batalia na lata, na którą trzeba mieć pieniądze, których większość seniorów po prostu nie ma, oraz odwagę do wejścia w spór sądowy. Od lat zabiegamy o przyjęcie przepisów, które ukrócą wolną amerykankę – dodaje Majkowski.
Ubolewa on, że choć projekt z 2013 r. przeszedł konsultacje, to zabrakło woli, by go dalej procedować.
– Mamy nadzieję, że po ujawnieniu skali problemu i słuchając deklaracji polityków w końcu ten rynek zostanie uregulowany i seniorzy będą bezpieczniej mogli korzystać z majątku zamrożonego w nieruchomości – mówi Robert Majkowski.
Doktor Elżbieta Ostrowska, przewodnicząca Zarządu Głównego Polskiego Związku Emerytów, Rencistów i Inwalidów, żałuje z kolei, że nie rozwinął się rynek hipoteki odwróconej oferowanej przez banki.
– W tym wariancie senior pozostaje właścicielem mieszkania i to jest wielki plus tego rozwiązania. Może ta ustawa wymaga nowelizacji, tak by było to atrakcyjne dla obu stron – mówi.
– Nie zmienia to tego, że jest pilna potrzeba uregulowania renty dożywotniej za mieszkanie, które jest często głównym, a nieraz jedynym majątkiem seniora, a ryzyko jego utraty wobec braku prawnych zabezpieczeń transakcji jest znaczne. Konieczny jest nadzór państwa i zapewnienie seniorom dostępu do pomocy prawnej, aby mogli skonsultować umowę, którą mają podpisać. Żeby nie znaleźli się w sytuacji bez mieszkania i bez renty – zaznacza dr Elżbieta Ostrowska.
Za uregulowaniem świadczenia dożywotniego jest też Bolesław Meluch, wiceprezes fundacji Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej.
– Dobrze, że minister Bodnar zamierza uregulować tę umowę. Odkopanie przygotowanego kiedyś projektu powinno przyspieszyć prace. Z naszych badań wynika, że ok. 60 proc. seniorów jest właścicielami mieszkań, w których żyją. To pokazuje potencjał tego rynku, ale też daje wyobrażenie o skali ryzyka. Senior nie ma gwarancji otrzymywania renty, a np. w sytuacji bankructwa właściciela mieszkania może zostać eksmitowany przez jego wierzycieli – dodaje Bolesław Meluch. ©℗
/>
