Jaką odpowiedzialność ponosi deweloper za wady nieruchomości wspólnej

Sprzedawca może ponosić wobec nabywców lokali odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku na podstawie art. 556 i następnych kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W przypadku:

• dewelopera zdefiniowanego jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (mowa o nim w art. 5 pkt 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.) albo
• przedsiębiorcy innego niż deweloper

odpowiedzialność ta – w zależności od rodzaju umowy uregulowanej przepisami ustawy deweloperskiej z 2021 r. – może być oparta na przepisach o rękojmi za wady lub o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego (art. 471 i n. k.c.). O ile jednak art. 27 ust. 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) wskazywał, że w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1–5 ustawy deweloperskiej z 2011 r. (dotyczących odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego oraz odpowiedzialności za ich wady) do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy k.c. o rękojmi, o tyle ustawa deweloperska z 2021 r. nie zawiera takiego odesłania.

W przypadku gdy deweloper i nabywca zawarli umowę deweloperską na podstawie ustawy deweloperskiej z 2021 r., a następnie na jej podstawie umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo umowę przeniesienia własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym, odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy jest oparta na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.). W takiej sytuacji nie ma podstaw, aby deweloper ponosił wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, ponieważ pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży (zob. więcej: A. Grabowska-Toś, Piotr Jarzyński „Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper”, DGP z 10 października 2023 r.). Z tego względu wskazuje się, że te same ogólne zasady odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.) w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej obejmują wady nieruchomości wspólnej. Natomiast w przypadku zawarcia przez nabywcę i dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper wyłącznie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 3 lub 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r., odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy (w tym lokalu mieszkalnego oraz nieruchomości wspólnej) będzie opierała się na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) oraz na przepisach o rękojmi za wady (B. Gliniecki, „Ustawa deweloperska. Komentarz”, red. K. Osajda, Warszawa 2024, art. 41).

W uzasadnieniu projektu ustawy deweloperskiej z 2021 r. w części dotyczącej odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazano, że w zakresie nieuregulowanym przez przepisy ustawy do odpowiedzialności dewelopera trzeba stosować regulacje k.c. dotyczące rękojmi za wady – art. 556 i następne k.c. Dodatkowo w części dotyczącej zgłaszania wad ujawnionych przed przeniesieniem prawa własności wyjaśniono, że z uwagi na uregulowanie procedury odbioru, zgłaszania i usuwania wad w sposób kompletny, projekt ustawy deweloperskiej z 2021 r. nie zawierał odesłania do przepisów k.c. dotyczących rękojmi za wady. Stwierdzono, że przepisy k.c. dotyczące rękojmi za wady znajdą zastosowanie do wad zgłaszanych po przeniesieniu własności na nabywcę. Z tego względu można uznać, że ustawodawca świadomie w ustawie deweloperskiej z 2021 r. zrezygnował z umieszczenia analogicznego odesłania jak w ww. art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej z 2011 r. Wydaje się jednak, że nie przewidział skutków takiego działania oraz wykładni prawa, wziąwszy pod uwagę charakter i definicję umowy deweloperskiej, która nie jest umową sprzedaży, a zatem nie sposób do niej wprost stosować przepisów k.c. o rękojmi za wady. Nie jest w tym względzie wystarczające ww. stwierdzenie z uzasadnienia projektu ustawy deweloperskiej z 2021 r., że do odpowiedzialności dewelopera będą miały zastosowanie przepisy k.c. dotyczące rękojmi za wady. Dopiero wraz z rozstrzygnięciami sądów cywilnych dotyczących sporów nabywców z deweloperami o wady zostanie ukształtowana wykładnia ustawy deweloperskiej z 2021 r. co do zasad odpowiedzialności dewelopera – przy czym może być ona niejednolita, jeśli weźmie się pod uwagę skrajne stanowiska prawników w tym zakresie.

Odpowiedzialność kontraktowa

Na podstawie art. 471 k.c. deweloper może być obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania umownego wobec nabywcy, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z umowy nie wynika nic innego, deweloper odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.). Może przez zawarcie umowy przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Nieważne jest jednak zastrzeżenie, iż nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić nabywcy umyślnie (art. 473 par. 1 i 2 k.c.). W przypadku ustalenia odpowiedzialności istotny jest art. 355 par. 1 i 2 k.c., albowiem deweloper jest obowiązany do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Jednak jego należytą staranność w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odszkodowanie za niewykonanie umowy dochodzone na podstawie art. 471 k.c. jest świadczeniem, które ma powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem lub zaniechaniem zobowiązanego do naprawienia szkody. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma ono na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszanie na nim zobowiązania zgodnie z treścią umowy (Z. Gawlik [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna”, red. A. Kidyba, Warszawa 2014 r., art. 471).

Pojęcie nienależytego wykonania zobowiązania jest ogólne i pojemne, a jego ocena może następować jedynie przy uwzględnieniu indywidualnych cech umowy łączącej strony. Ogólnie przyjmuje się, że wadliwe wykonanie zobowiązania można rozpatrywać w kontekście rozbieżności pomiędzy faktycznie zaistniałym stanem rzeczy a treścią zobowiązania w kontekście takich elementów, jak zachowanie terminu, miejsca, sposobu czy też jakości – rozumianych w szerokim znaczeniu („Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626”, red. M. Gutowski, Warszawa 2022, art. 471; T. Wiśniewski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna”, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 471).

Co jednak oznacza nienależyte wykonanie zobowiązania? Otóż – wszystkie te sytuacje, które nie są kwalifikowane jako niewykonanie zobowiązania i polegają na wykonywaniu zobowiązania przez wykonawcę w sposób niezgodny z jego treścią.

Z kolei niewykonanie zobowiązania jest związane z całkowitym lub częściowym niewykonaniem obowiązków umownych. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 31 maja 2022 r. (sygn. akt I AGa 163/21), może to oznaczać nie tylko nieprzystąpienie do ich wykonywania, lecz także zaprzestanie ich realizacji w czasie obowiązywania umowy.

Przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej są:

• zdarzenie szkodzące, z którym określony przepis prawa łączy obowiązek naprawienia szkody przez inny podmiot niźli poszkodowany;
• szkoda będąca wynikiem tego zachowania;
• normalny związek przyczynowy łączący oba wyżej wymienione elementy.

Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu nie wyrządzono szkody (art. 361 par. 1 i 2 k.c.). Roszczenie odszkodowawcze nabywcy wobec dewelopera przedawnia się w terminie sześciu lat (art. 118 k.c.).

Rękojmia za wady

Podstawowe przepisy dotyczące rękojmi za wady zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi umożliwia żądanie przez kupującego od sprzedawcy usunięcia wad, wymiany rzeczy na wolną od wad albo obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy (art. 560 par. 1 k.c., art. 561 par. 1 k.c.). W art. 4 ust. 1 ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (dalej: u.p.k.) wskazano, że jej przepisów nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2 u.p.k. (regulującego obowiązki przedsiębiorcy w umowach innych niż umowy zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość), które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wynika wprost z kodeksu cywilnego, powstaje po odbiorze nieruchomości przez kupującego i dla realizacji przez niego uprawnień nie musi być uregulowana w umowie. Nie obejmuje jednak bezpośrednio pełnego zakresu szkody poniesionej przez kupującego. Przepisy o rękojmi za wady w większości mają charakter uniwersalny, stosowane są do umów sprzedaży zawieranych przez dowolne podmioty. Podstawową różnicą pomiędzy odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady a ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) jest obiektywny charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, która jest niezależna od jego winy w wydaniu rzeczy wadliwej ani wiedzy o wadzie rzeczy. Kupujący nie musi także udowadniać związku przyczynowo-skutkowego ani poniesionej przez siebie szkody, jak w przypadku roszczeń odszkodowawczych (B. Gliniecki [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany”, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX 2023, art. 556).

W opinii Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, wyrażonej w wyroku z 8 lipca 2016 r. (sygn. akt I ACa 172/16), odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Sprzedawca odpowiada zatem na podstawie rękojmi za wady niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział i nie może się z odpowiedzialności zwolnić.

Wady

Dzielimy je na fizyczne i prawne. W przypadku nieruchomości najczęściej mamy do czynienia z wadami fizycznymi. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 5561 par. 1 k.c.). ©℗

Wada fizyczna może polegać na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową wynikającej z braku właściwości określonych w przepisach obowiązującego prawa (np. przepisach prawa budowlanego i techniczno-budowlanych) oraz braku właściwości określonych w umowie albo w dokumentach, do których się odwołuje (np. projektach, załącznikach itp.) [D. Bierecki [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany”, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX 2022, art. 556, 5561; „Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626”, red. M. Gutowski, Warszawa 2022, art. 556, 5561].

W art. 5561 par. 1 k.c. zostały wyliczone jedynie przykładowe przypadki zaistnienia wady fizycznej – nie jest to katalog zamknięty. Wada fizyczna dotyczy sprzedaży wszystkich rzeczy, w tym nieruchomości, rzeczy nowych i używanych, rzeczy sprzedawanych jako pełnowartościowe oraz niepełnowartościowe (R. Trzaskowski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa”, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 5561).

Okres odpowiedzialności

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady jest ograniczona czasowo. Zachodzi ona, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przy wadach nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli jej wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 par. 1 k.c.). Okres obowiązywania rękojmi za wady jest uzależniony od rodzaju i charakteru rzeczy i powinien być ustalany indywidualnie w zależności od konkretnego przypadku.

►Co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości i części składowych gruntu?

Nieruchomości należy rozumieć szeroko – jako nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe (art. 46 par. 1 k.c.). Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie (np. uregulowań dotyczących: istnienia nieruchomości budynkowych lub lokalowych zgodnie z art. 46 par. 1 k.c.; urządzeń przesyłowych zawartych w art. 49 k.c.; nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce na podstawie art. 30 ust. 2 ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1073) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.).

Wskazany wyżej pięcioletni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady można stosować także do części składowych nieruchomości, np. elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkodzenia jej albo połączonego z nią przedmiotu (art. 47 par. 1 i 2 k.c.). W przypadku niektórych elementów i urządzeń (np. zakupu lodówki czy pralki przy okazji nabycia nieruchomości) będzie miał zastosowanie ww. dwuletni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, bo nie będą one częściami składowymi nieruchomości.

Choć w orzecznictwie sądów występują pewne spory co do charakteru terminów na stwierdzenie wady, to należy zgodzić się z poglądem, że są to terminy zawite, a nie terminy przedawnienia. Oznacza to, że po upływie terminu roszczenia te wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem. Wprowadzono jednak wyjątek (art. 568 par. 6 k.c.). Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady. Podstępne będzie takie zatajenie wady, gdy sprzedawca wie o niej i stara się ją celowo zataić. To kupujący musi jednak wykazać, że taka sytuacja miała miejsce.

Od terminów stwierdzenia wady należy odróżnić terminy przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Analogicznie w ww. terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady. Jeżeli kupujący jest konsumentem, wtedy bieg terminu przedawnienia nie może się zakończyć przed upływem terminu do stwierdzenia wady. W ten sposób przewidziano dla konsumenta wstrzymanie zakończenia biegu przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady do czasu upływu terminów na zgłoszenie wady. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady (art. 568 par. 2 i 3 k.c.).

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 5 marca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 736/14) wskazał, że wspomnianą nieruchomość stanowią m.in. nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Wskazuje się, że na nieruchomość wspólną składają się w szczególności fundamenty, dach, ściany nośne, schody, korytarze, elewacja budynku, kominy, klatki schodowe, szyby wentylacyjne, instalacje, w zakresie, w jakim nie są wykorzystywane jedynie przez właścicieli poszczególnych lokali (B. Pawlak, J.J. Zięty, „Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku”, Państwo i Prawo 2013/2, s. 62–74).

Kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności danego przypadku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 724/21). W praktyce występują więc różnego rodzaju wątpliwości co do kwalifikowania bądź niekwalifikowania do tej kategorii różnych składników budynku, takich jak np. balkonów i tarasów, okien, instalacji (H. Izdebski [w:] T. Barański, K. Buliński, H. Izdebski, „Własność lokali. Komentarz”, Warszawa 2023, art. 3).

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 września 2013 r., sygn. akt I ACa 585/13). Właściciele lokali mieszkalnych tworzący wspólnotę mieszkaniową nie mają ustawowej kompetencji do tego, aby w drodze podejmowanej przez siebie uchwały doprecyzowywać pojęcie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. i w ten sposób np. oddziaływać na kwalifikowanie tego pojęcia na użytek konkretnych rozstrzygnięć organów, stosujących ww. przepis (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 807/19).

Odbiór nieruchomości wspólnej

W wyżej wskazanych przypadkach i z uwzględnieniem omówionych zastrzeżeń nabywcy mogą przysługiwać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady lub odpowiedzialności odszkodowawczej nie tylko lokalu, lecz także nieruchomości wspólnej, której jest współwłaścicielem. Zarówno na gruncie ustawy deweloperskiej z 2011 r., jak i ustawy deweloperskiej z 2021 r. odbiorowi podlega jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny będący przedmiotem umowy. Odbiór dokonywany przez nabywcę nie obejmuje nieruchomości wspólnej, aczkolwiek nabywca – jako jej współwłaściciel (po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności przedmiotu umowy) – ma prawo zgłosić deweloperowi jej wady i zażądać ich usunięcia. Czynność taka może jednak – jako potencjalnie przekraczająca zakres zwykłego zarządu – wymagać porozumienia z innymi współwłaścicielami zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. (B. Gliniecki, „Ustawa deweloperska. Komentarz”, red. K. Osajda, Warszawa 2024, art. 41; B. Gliniecki, „Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, Warszawa 2012, art. 27). Zgodnie z ww. przepisem do podjęcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

• niezgodność zapewnień sprzedawcy co do rzeczywistej powierzchni sprzedawanej nieruchomości,
• brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej,
• zawilgocenie lub zalewanie nieruchomości,
• wady konstrukcyjne budynku – wady fundamentów, ścian nośnych, stropów, dachu,
• wykonanie budynku niezgodnie z przepisami prawa budowlanego i techniczno-budowlanymi,
• wady instalacji,
• brak właściwości nieruchomości określonych w dokumentach, do których odsyła umowa sprzedaży. ©℗

W doktrynie można spotkać się ze stanowiskiem, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakresem protokołu odbioru technicznego deweloper i nabywca objęli również części wspólne budynku. Jednak samo podpisanie protokołu nie musi oznaczać wydania rzeczy w rozumieniu ww. art. 568 par. 1 k.c. Przez wydanie części wspólnych budynku należy rozumieć przekazanie faktycznego władztwa nad nimi nabywcy. Tym samym od tego momentu należałoby liczyć początek biegu terminu na stwierdzenie wad. Nie jest jednak jasne, w jakim momencie – w przypadku części wspólnych budynku, w którym przecież wyodrębnione jest zwykle wiele lokali – możemy mówić o przekazaniu władztwa nad nimi i czy każdemu nabywcy, który odbiera lokal, może być przekazane również władztwo nad częściami wspólnymi budynku. Wydaje się, że każdy z nabywców może oddzielnie dokonać odbioru i z chwilą wydania powinien zaczynać biec termin na stwierdzenie wad części wspólnych budynku. Powstają jednak wątpliwości co do początku terminu na stwierdzenie wad części wspólnych budynku w przypadku wydawania lokali mieszkalnych nabywcom w różnym czasie, w szczególności na przestrzeni wielu miesięcy czy nawet lat. W takiej sytuacji każdy nabywca lokalu miałby inny termin na zgłoszenie wad części wspólnych budynku. W obecnym stanie prawnym nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć tego problemu (T. Tomczak, „Umowa deweloperska – początek biegu terminu na stwierdzenie wad budynku”, kwartalnik Nieruchomości@, 2021/5, s. 101–116). Z tego względu najbezpieczniej jest przyjąć, że każdemu nabywcy lokalu w innym terminie będą wygasały roszczenia wobec dewelopera z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. To jednak jest problematyczne dla dewelopera, bo zwiększa okres jego odpowiedzialności, biorąc pod uwagę np. wydanie lokalu pierwszemu nabywcy.

►Czy wraz z odbiorem lokalu zawsze następuje odbiór nieruchomości wspólnej i czy może on być także dokonany po odbiorze lokalu, np. w sytuacji gdy nieruchomość wspólna nie została dokończona przez dewelopera?

Przypomnę, że do wydania lokalu wedle zasad wynikających z art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r. niezbędne jest uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Nie można wykluczyć sytuacji, w których do wydawania części wspólnych będzie dochodziło stopniowo, oraz takich, gdy moment wydania lokalu i moment wydania budynku będą różne (T. Tomczak, „Umowa deweloperska – początek biegu terminu na stwierdzenie wad budynku”, kwartalnik Nieruchomości@, 2021/5, s. 101–116.). Moment odbioru nieruchomości wspólnej będzie miał wpływ na bieg wyżej wskazanych terminów związanych z odpowiedzialnością sprzedawcy za jej wady.

Dochodzenie roszczeń

Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Na gruncie ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie ma z mocy prawa uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić z takim powództwem w oparciu o inną podstawę prawną. Właściciel lokalu może przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 71/22). Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego siedmiu sędziów z 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13) właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić przed sądem roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej tylko w takim zakresie, w jakim właściciele lokali przeleją na nią w drodze cesji swoje roszczenia, dotyczące tychże wad, istniejące proporcjonalnie do udziału danego członka wspólnoty w tej nieruchomości. W konsekwencji aby skutecznie dochodzić całości roszczeń, wspólnota mieszkaniowa musi przedstawić cesje tychże roszczeń na swoją rzecz od wszystkich właścicieli lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 lipca 2018 r., sygn. akt VI ACa 23/17). ©℗