Dzięki, działającej przez kilka miesięcy, specustawie antycovidowej, która zwolniła inwestorów ze stosowania prawa budowlanego rozpoczęto więcej inwestycji, niż dzięki funkcjonującej od 2018 roku ustawie lex deweloper.

Jak wynika z odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii na interpelację poselską Hanny Gill-Piątek do wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego trafiło 626 informacji o realizacji inwestycji na podstawie art. 12 bądź 12b ustawy z 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Przywołany art. 12. mówił, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, ze zm. ), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293) oraz ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282).

- Zgłoszono 626 inwestycji, a rozpoczęto 362. Resort w swojej odpowiedzi bazuje na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego ze stycznia 2022 roku więc mogą one nie być kompletne, ale nawet jeśli nie przybyłaby ani jedna więcej inwestycja, to chciałam zwrócić uwagę, że skala tego jest ogromna. Na podstawie niesławnej ustawy lex deweloper, która działa od 2018 roku gminy podjęły do wiosny tego roku 318 uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. A w przypadku ustawy covidowej, w tak krótkim czasie, bo od 7 marca do 5 września 2020 roku, tak wielu inwestorów skorzystało z możliwości budowania nawet tam, gdzie w okresie obowiązywania przepisów nie było to możliwe – mówi Hanna Gil-Piątek.

W 124 przypadkach rozpoczętych inwestycji inspektorzy stwierdzili niezgodność z celem ustawy. W 54 przypadkach wydali nakaz wstrzymania robót, a w 19 decyzję o rozbiórce obiektu lub jego części. Ministerstwo zwraca uwagę, że nie za każdą liczbą zgłoszonych inwestycji kryje się budowa. Art. 12 dotyczył też remontu czy zmiany sposobu użytkowania. Ta interpelacja nie jest pierwszą, którą Hanna Gill-Piątek złożyła w sprawie tzw. apartamentów covidowych. W 2020 roku interweniowała w sprawie inwestycji mieszkaniowej w Janowie, tuż przy granicy z Warszawą, w otulinie Rezerwatu Przyrody Łososiowe Błota. Rozpoczęto tam budowę osiedla 15 wolnostojących domów, które, jak deklarował deweloper, miały być przeznaczone dla osób na kwarantannie, a z czasem „zaoferowane do zamieszkania osobom, które w wyniku kryzysu wywołanego pandemią straciły własne domy i mieszkania”. To tylko jeden przykład, ale podobną drogą szli, a przynajmniej próbowali inni inwestorzy.

Sądy robią porządki

- Gdy tylko te przepisy weszły w życie pojawiło się wielu chętnych, by z nich skorzystać. Dlatego już 31 marca 2020 roku weszła jej pierwsza nowelizacja, która wprowadzała obowiązek poinformowania organu o takiej inwestycji, ale „mleko się już rozlało” i te przepisy są przykładem tego do czego prowadzi bezmyślna deregulacja. Dla wielu osób od początku było jasne, że w walce z epidemią nie pomogą, ale za to pomogą naginać prawo. Mamy już ponad 100 orzeczeń sądowych, dotyczących inwestycji, które powstały korzystając z art. 12 i nie mam tu dobrych wiadomości dla inwestorów. Sądy patrząc na projekt i faktyczne przeznaczenie inwestycji orzekają, że powstały z ominięciem prawa, nie po to, by przeciwdziałać Covidowi – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Nie jest tego dużo?

Jeszcze w październiku 2020 roku MRiT, próbowało bagatelizować problem „apartamentów covidowych”, informując że takie zgłoszenia stanowią tylko 0,3 proc. spośród wszystkich zgłoszeń i wniosków o pozwolenie na budowę, które trafiły w czasie obowiązywania przepisów do organów architektoniczno-budowlanych. GUNB wydał też obszerne stanowisko, co do ich interpretacji. Tłumaczył w nim, że inwestor decydując się na podjęcie działań (red. np. budowy, rozbudowy czy remont) w trybie art. 12 albo art. 12b ustawy Covid-19 „powinien mieć świadomość, mając na uwadze cel tej ustawy i ustaw następnych tworzonych w związku z sytuacją epidemiczną, a także czasowe obowiązywanie art. 12 i art. 12b ustawy, iż w trybie określonym tymi przepisami powinny być realizowane takie zamierzenia inwestycyjne, których realizacja zakończy się w krótkim czasie, by mogły zostać w ww. terminie wykorzystane do działań związanych ze zwalczaniem wirusa SARS-coV-2. W razie wątpliwości organów administracji architektoniczno-budowlanej, co do słuszności zastosowania trybu z art. 12 ustawy COVID-19, mogą się one zwrócić do nadzoru budowlanego, który pomimo wyłączenia stosowania ustawy – Prawo budowlane jest uprawniony do skontrolowania legalności prowadzonych robót budowlanych”.

Nadzorca ostrzegał też, że jeśli inspektorzy ustalą, że inwestor powinien stosować Prawo budowlane, a budowa rozpoczęła się bez wymaganego pozwolenia na budowę (ewentualnie bez wymaganego zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), organ nadzoru budowlanego będzie zobowiązany wszcząć postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.

- Dokonanie ustaleń w przedmiocie prawidłowości zastosowania uproszczonego trybu realizacji inwestycji, o którym mowa w art. 12 ustawy COVID-19, wymaga szczegółowej analizy danego stanu faktycznego i ustalenia czy wyłącznym celem jest przeciwdziałanie COVID-19 – pisał w swoim stanowisku GUNB.

- Ta zmiana przepisów, która miała nawet na krótko uprościć budowanie nie była potrzebna. Stworzyła dużo więcej problemów niż rozwiązała. Dobrze, że przynajmniej starostwa próbowały powstrzymać takie inwestycje i informowały o nich nadzór budowlany, ale nie wszędzie nadzór dał radę szybko dotrzeć, zwłaszcza w pierwszej fazie obowiązywania przepisów, gdy nawet informacja do organu nie była potrzebna. – ostrzega Piotr Jarzyński.

Dla Hanny Gill-Piątek, ustawa covidowa, to również przykład psucia prawa, którego skutki nie jest łatwo naprawić, zwłaszcza gdy kontrola nie jest skrupulatna.

- MRiT odesłało mnie po aktualniejsze niż ze stycznia 2022 roku dane do terenowych inspektoratów nadzoru budowlanego, a to znaczy, że GUNB nie był zainteresowany ustaleniem, jaka jest cała skala zjawiska – podsumowuje Hanna Gill-Piątek.