Trybunał Konstytucyjny ma zbadać, czy część kompetencji organu jest zgodna z konstytucją. Chodzi o możliwość wydawania postanowień, które są podstawą do wpisywania ostrzeżeń w księgach wieczystych
Skarga konstytucyjna (sygn. SK 77/22), która niedawno zawisła w trybunale, porusza kwestię budzącą kontrowersje już od dobrych kilku lat. Chodzi o przyznanie komisji weryfikacyjnej prawa do wydawania postanowień z nakazem wpisania do księgi wieczystej danej nieruchomości ostrzeżenia o tym, że organ prowadzi czynności sprawdzające. Idea takich ostrzeżeń jest słuszna - są formą zabezpieczenia i mają uchronić np. potencjalnego nabywcę mieszkania, nieświadomego, że proces zwrotu kamienicy, w której owo mieszkanie się znajduje, budzi wątpliwości. W praktyce jednak wpisy mogą oznaczać kłopoty dla podmiotów i ludzi, którzy z dziką reprywatyzacją nie mają nic wspólnego. Brakuje aktualnych i zbiorczych statystyk, ale wiadomo, że już w 2018 r. komisja wpisała ostrzeżenia w prawie 300 stołecznych księgach wieczystych. Problem dotknął wówczas m.in. jedną z dużych inwestycji deweloperskich, a konsekwencje odczuli nabywcy mieszkań wybudowanych na zreprywatyzowanym gruncie, którzy nie mogli przystąpić do aktu notarialnego i stać się właścicielami lokali.
Skargi na decyzję komisji ds. reprywatyzacji nie złożysz
W skardze do TK zaakcentowano, że ścieżka merytorycznego odwołania się od tego typu postanowień w zasadzie nie istnieje. Jak wskazano w okolicznościach sprawy, komisja reprywatyzacyjna podjęła czynności sprawdzające wobec nieruchomości powodów - i jednocześnie wniosła o wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej. Wpisu dokonano w czerwcu 2020 r. Powodowie wnieśli skargę na postanowienie, która trafiła do sądu rejonowego. Ten utrzymał wpis w mocy, a sprawę ostatecznie zbadał sąd okręgowy. Apelacja została oddalona ze względu na to, że nie dopatrzono się formalnych uchybień w procedurze. Sąd zaznaczył, że nie ma kompetencji do merytorycznego badania postanowienia komisji, może jedynie przesądzić, czy wydał je odpowiedni organ i zgodnie z prawem.
Jak podkreślono w uzasadnieniu skargi, po tym rozstrzygnięciu powodowie znaleźli się w sytuacji bez wyjścia. W ustawie nie przewidziano bowiem ani możliwości złożenia skargi do komisji, ani do innego organu lub sądu powszechnego czy administracyjnego. Zatem podstawowym problemem nie jest wcale to, że komisja zyskała prawo do wydawania postanowień, tylko to, że nie określono jasnych i precyzyjnych warunków podejmowania takich czynności ani nie zapewniono ścieżki odwoławczej.
Poprawka komisji ds. reprywatyzacji bez uzasadnienia
Dlatego w uzasadnieniu skargi pojawia się wiele zarzutów wobec kwestionowanych przepisów (patrz: grafika).
/>
Zwrócono uwagę m.in. na naruszenie konstytucyjnej zasady prawa do sądu, zasady dwuinstancyjności postępowania, zasady legalizmu oraz proporcjonalności działań władzy publicznej. Przypomniano także o tym, że komisja nie od samego początku została wyposażona w opisywane kompetencje. Przepis o wpisywaniu ostrzeżeń wprowadzono dopiero w 2018 r., po dokonaniu nowelizacji ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (Dz.U. z 2018 r. poz. 431).
- Na podstawie przebiegu procesu legislacyjnego nie sposób ustalić motywów, jakimi kierował się ustawodawca. Regulacje te nie były bowiem przewidziane w projekcie noweli. Zostały zgłoszone w formie poprawki, z takim lakonicznym uzasadnieniem, że: ,,poprawka ma na celu usunięcie wątpliwości dotyczących możliwości wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej o podjęciu czynności sprawdzających przed wszczęciem przez komisję postępowania rozpoznawczego” - czytamy w skardze.
50 miesięcy czynności sprawdzających komisji
Jak ocenia dr Marcin Włodarski, radca prawny i partner w kancelarii LSW Bieńkowski, Laskowski, Leśnodorski, Melzacki i Wspólnicy, ostrzeżenia w księgach wieczystych to przykład „jednej z patologii” działań komisji weryfikacyjnej.
- Organ ten samodzielnie i w zupełnie uznaniowy sposób może wpisać ostrzeżenie. Przy czym nie obejmuje ono wyłącznie wszczęcia postępowania rozpoznawczego przed komisją, lecz zazwyczaj dotyczy tzw. czynności sprawdzających dokonywanych przez komisję. Oba ostrzeżenia podważają rękojmię księgi wieczystej i w istocie blokują nieruchomość - wyjaśnia dr Włodarski.
Prawnik podkreśla również, że ogromnym problemem dla właścicieli nieruchomości jest przede wszystkim przewlekłość postępowań, które w praktyce ciągną się latami.
- W niektórych postępowaniach czynności sprawdzające trwają już ponad cztery lata, a przecież w procedurze administracyjnej mamy zasadę terminowości załatwienia sprawy - miesiąc lub dwa. Tymczasem czynności sprawdzające trwają już ponad 50 miesięcy i nie wiadomo, kiedy się zakończą - wskazuje dr Włodarski.
I zaznacza, że w przypadku tej procedury „nie tak” jest w zasadzie wszystko.
- Komisja została postawiona ponad prawem od samego początku swojego istnienia. Wpisów komisji nie sposób zaskarżyć (brak trybu), brak też możliwości zawnioskowania do komisji o wykreślenie ostrzeżenia. Trzeba jedynie prosić organ - żeby nie powiedzieć błagać - co jest trybem zupełnie pozakodeksowym. Jak najbardziej uważam, że ten mechanizm jest niekonstytucyjny. Sądowa kontrola tych wpisów to minimum, które powinni mieć zagwarantowane obywatele - podkreśla Marcin Włodarski.
Jak wskazuje Krzysztof Wiktor, radca prawny i starszy doradca w kancelarii prawnej Wardyński i Wspólnicy, co do zasady bardzo rozbudowane kompetencje komisji, nieznane innym instytucjom, mogą budzić wątpliwości. Jednak uprawnienie do wydawania postanowień w sprawie wpisów do ksiąg wieczystych w ramach postępowania sprawdzającego jest szczególnie rażące.
- Wpis takiego ostrzeżenia w praktyce blokuje obrót nieruchomością - mimo że nie ma na tym etapie żadnych wątpliwości co do prawidłowości tytułu prawnego - gdyż może oznaczać wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Choć trzeba zaznaczyć, że co do tego skutku zdania są wśród prawników podzielone. Ponadto wpis takiego ostrzeżenia może widnieć całe lata, gdyż komisja nie ma żadnych terminów, w których powinna zakończyć postępowanie sprawdzające, a właściciel nieruchomości nie posiada żadnych instrumentów prawnych, aby do jego zakończenia doprowadzić - wyjaśnia Krzysztof Wiktor.
Podobnie jak dr Włodarski, jako główny problem wskazuje również czas trwania postępowań.
- W praktyce działania komisji taki swoisty „areszt wydobywczy” bardzo wielu nieruchomości (ok. 100) trwa wiele lat, blokując obrót nimi i gospodarne zarządzanie np. w zakresie remontów, co trudno uznać nie tylko za zgodne z konstytucją, lecz także ze zwykłym zdrowym rozsądkiem - kwituje prawnik. ©℗
