Nowe zasady wywłaszczeń pod inwestycje. Rząd chce skończyć z „loterią”, ale czy będzie sprawiedliwie?

Jeżeli do wywłaszczenia dochodzi na wniosek właściciela, odszkodowanie będzie ustalane między nim a gminą, powiatem lub Skarbem Państwa. W tych przypadkach nie będą obowiązywały 10- lub 20-proc. bonusy, które projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw przewiduje za wywłaszczenie na cele publiczne nieruchomości mieszkalnych, służących do prowadzenia działalności gospodarczej oraz innych.

- Dotyczy to np. takich sytuacji, gdy gmina w odpowiedzi na potrzeby mieszkańców buduje chodnik, a oni godzą się oddać część swoich działek (ogródków, ogrodzeń etc.) pod tę inwestycję. W pozostałych przypadkach bonusy zostają utrzymane - tłumaczy Marek Wójcik, sekretarz strony samorządowej w Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego (KWRiST), pełnomocnik ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Taką zmianę wprowadzono do projektu na skutek sugestii samorządów. Nowelizację przygotował Marcin Horała, pełnomocnik rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Została ona właśnie pozytywnie zaopiniowana przez KWRiST. Teraz nowela trafi na Stały Komitet Rady Ministrów. - Zakładam, że rząd zajmie się projektem w marcu - wskazuje Horała.

Horała: Nie chcemy być frajerami, którzy odpuszczą rynek [WYWIAD]

Koniec zasady korzyści

- Obecnie w przypadku inwestycji celu publicznego teren tej inwestycji z mocy prawa podlega wywłaszczeniu za odszkodowaniem. Wartość rynkowa nieruchomości jest wyceniana przez rzeczoznawcę i taką kwotę otrzymuje właściciel. Wyjątkiem jest jednak zasada korzyści, która zakłada, że jeżeli wartość nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji wzrośnie, to odszkodowanie ustalane jest od tej wyższej wartości - opisuje Marcin Horała.

Jego zdaniem zasada ta stanowi pewne kuriozum, jest niesprawiedliwa i oparta na błędnych przesłankach.

- Gdy kupuję długopis za 1 zł, to jest on wart 1 zł, nawet jeżeli podpiszę nim akt notarialny wart 1 mln zł. To, że inwestycja powoduje wzrost wartości nieruchomości, jest wynikiem działań inwestora, a nie posiadacza wywłaszczanego gruntu - argumentuje wiceminister.

Tłumaczy, że działania, które z gruntu rolnego uczynią więcej wart grunt inwestycyjny - czyli np. skupienie i scalenie większego areału, dokonanie uzgodnień, odrolnienie, podciągnięcie mediów i komunikacji - wymagają nakładu pracy, czasu i pieniędzy. To z tych działań wynika wzrost wartości nieruchomości, a nie z samego faktu jej posiadania przez poprzedniego właściciela.

- To niesprawiedliwe, żeby wszyscy obywatele - bo to oni są de facto inwestorem publicznym - składali się na ekstrapremię dla nielicznych osób, które miały szczęście posiadać duże areały gruntów niskiej wartości na przyszłym przebiegu autostrady lub linii kolejowej - podkreśla Horała.

Tłumaczy, że wskutek obecnych przepisów ktoś, kto ma dom lub halę produkcyjną wartą 1 mln zł, dostanie odszkodowanie w tej właśnie wysokości (bo jakkolwiek by wycenić metr kwadratowy działki, nie będzie ona więcej warta niż stojący na niej dom). Jednak ktoś, kto ma podmokłą łąkę wartą 1 mln zł (10 ha po 10 zł za metr), może dostać nawet 10 mln zł odszkodowania, gdy rzeczoznawca oszacuje, że 1 mkw. autostrady jest wart 100 zł.

- To rażąco niesprawiedliwe. W wyniku wywłaszczenia jeden dostanie 100 proc. wartości swojej nieruchomości, a drugi 500 proc. albo 1000 proc. - stwierdza pełnomocnik rządu.

Jak zapewnia, mówi o konkretnych przypadkach. - Najbardziej rażący, jaki widziałem, to gdy wartość nieruchomości została oszacowana na niecałe 500 tys. zł, a wypłacone na zasadzie korzyści odszkodowanie wyniosło 20 mln zł - wskazuje.

Podkreśla, że wycenianie wartości 1 mkw. autostrady, drogi krajowej lub linii kolejowej - w sytuacji gdy nie ma obrotu rynkowego takimi nieruchomościami - jest bardzo nieprzejrzyste i uznaniowe.

Co w zamian?

Projekt zakłada zniesienie zasady korzyści, ale zamiast tego zwiększenie do 120 proc. wartości kwot odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości mieszkalnych i służących do prowadzenia działalności gospodarczej i do 110 proc. w przypadku pozostałych nieruchomości.

- Ma to zrekompensować koszty przeprowadzki i przestoju w biznesie oraz trudnej do wyceny, ale niewątpliwie realnej uciążliwości związanej z przymusowym oddaniem nieruchomości - tłumaczy Marcin Horała.

Nowela wprowadza też pojęcie minimalnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości mieszkalnej. Zakłada ono, że wartość rekompensaty będzie musiała być na tyle wysoka, by wywłaszczona osoba mogła sobie nabyć nowe lokum. - To szczególnie ważne w przypadku starych, zniszczonych domów o niewielkiej wartości - zauważa wiceminister.

- Otwieramy też możliwość dochodzenia szkody rzeczywistej. Obecnie można tylko kwestionować w sądzie wycenę wartości nieruchomości, co dodatkowo oznacza wstrzymanie wypłaty części odszkodowania. Teraz każda udowodniona szkoda spowodowana wywłaszczeniem (również powyżej wspomnianych wyżej bonusów) będzie zrekompensowana - podkreśla Horała.

Jego zdaniem proponowane zasady są bardziej uczciwe, proste i sprawiedliwe. - Nie będzie wygranych i przegranych na obecnej swoistej loterii wywłaszczeniowej - mówi.

Zapytany przez DGP, czy rząd przeprowadza tę nowelizację, bo zorientował się, że wypłacenie odszkodowań na obecnych zasadach byłoby zbyt kosztowne, odpowiada: - Nie wiemy, jak byłyby określone kwoty odszkodowań uwzględniające zasadę korzyści. Proszę mi powiedzieć, jaka jest wartość rynkowa 1 mkw. pasa startowego lotniska w Polsce? Nie wiemy tego, nie było żadnych takich transakcji. Natomiast zrekompensowanie 120 proc. wartości nieruchomości mieszkalnej to konkretny dodatkowy koszt dla inwestora. Z drugiej strony zaoszczędzimy na tym, że wspomniana podmokła łąka nie będzie miała przebitki 1000 proc. Zakładamy więc, że uda się zachować co najmniej neutralność budżetową.

Kto (nie) straci

Marcin Horała zapewnia, że zdecydowana większość właścicieli wywłaszczanych pod inwestycje celu publicznego zyska.

- Oczywiście liczymy się z atakiem w dyskursie medialnym, stracą bowiem wyspecjalizowane kancelarie i inwestorzy, którzy skupowali duże areały na potencjalnych przebiegach. Prawdopodobnie będą więc zmobilizowani, podczas gdy zyskujący będą zapewne - jak zwykle - milczącą większością - wskazuje.

Mieszkańcy rejonu przewidzianego pod CPK obawiają się jednak niesprawiedliwych wycen, a także tego, że po likwidacji zasady korzyści mogą dużo stracić. Zaznaczają, że grunt pod lotnisko już teraz jest „zamrożony” dla wszelkich inwestycji i w większości przypadków wciąż ma charakter rolny. Jeden z mieszkańców opowiada DGP, że ma grunty zarówno poza terenem przeznaczonym pod port, jak i w miejscu szykowanego lotniska. Zgłaszają się do niego inwestorzy, którzy chcą kupować ziemię w tym pierwszym miejscu, bo z racji bliskości autostrady A2 chcą stawiać tam magazyny logistyczne. Oferują 200 zł za mkw. Nasz rozmówca słyszał, że za grunty zablokowane pod inwestycje inne niż lotnisko i wciąż uznawane za rolne spółka CPK zapłaci zaledwie kilkanaście złotych. To ogromna różnica w cenach.

- To ustne opowieści, zobaczymy, jakie będą rzeczywiste transakcje. Faktem jest, że w okolicy nie ma teraz obrotu nieruchomościami, a w rejonie sąsiadującym z rezerwą jest on niewielki. Przed decyzją o lokalizacji CPK rejon Baranowa też nie był - delikatnie mówiąc - najgorętszym rynkiem nieruchomości w Polsce. Po tym jak rząd zdecydował, że w tym rejonie będzie budowany port, rynek nieco się ożywił i w okolicy chce się lokować kilka inwestycji. Gdyby nie CPK, tych inwestycji by jednak nie było - odpowiada Marcin Horała.

Dodaje, że rzeczoznawcy muszą wycenić rynkową wartość nieruchomości. - Jeśli na danym terenie z powodu zamrożenia inwestycji nie ma wystarczającej liczby transakcji do porównań, muszą poszerzyć zasięg analiz, wziąć pod uwagę ceny zakupu gruntu w najbliższej okolicy i na koniec znaleźć wiarygodny sposób wyceny konkretnego terenu - tłumaczy.

Według niego wyceny te będą kluczowe na etapie wywłaszczania pod inwestycje celu publicznego. - Obecnie prowadzimy „Program dobrowolnych nabyć”, w którym jest pewne pole do negocjacji. Publiczny inwestor nie może jednak płacić w całkowitym oderwaniu od rzeczywistej wartości nieruchomości. Jeżeli ktoś liczy na przebicia idące w setki procent, będzie zawiedziony. W tej chwili do programu przystąpiło około 200 osób. A w opowieści o spisku biegłych rzeczoznawców, którzy złośliwie będą zaniżać ceny, nie ma co wierzyć - mówi Marcin Horała.

Obrońcy starego porządku

- Zniesienie zasady korzyści to zły pomysł. Obowiązuje ona w Polsce od ponad 20 lat, jest sprawiedliwa i się sprawdza. Nie można kogoś wywłaszczać z jego nieruchomości, nie biorąc pod uwagę tego, jaki jest cel wywłaszczenia - mówi Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC.

Dodaje, że w rynkowych realiach sprzedający może zdecydować, czy, komu i kiedy sprzedać nieruchomość. Przy wywłaszczeniu nie ma takiej możliwości i nie może poczekać na np. wzrost wartości ziemi. I tę właśnie niedogodność rekompensowała zasada korzyści.

- Proponowane rozwiązanie jest bardzo wygodne dla administracji rządowej i samorządowej - pole kukurydzy jest przecież znacznie tańsze niż teren przeznaczony na autostradę lub inny cel użytku publicznego. Nie dziwi zatem, że samorządy, podobnie jak rząd, chcą płacić za wywłaszczenia mniej niż więcej - wskazuje.

Jego zdaniem jest oczywiste, że celem zniesienia zasady korzyści jest zaoszczędzenie pieniędzy, ale nie można oszczędzać kosztem ludzi, którym odbiera się nieruchomości. Przekonuje, że jest to także niezgodne z zasadą słusznego odszkodowania wyrażoną w art. 21 Konstytucji RP. - Jeżeli zabieramy właścicielowi trzy czwarte jego pola i pozostawiamy zaledwie skrawek, na którym nic już nie może zrobić, należy mu się odszkodowanie uwzględniające cel inwestycji - dowodzi prawnik.

- Trzeba też pamiętać, że administracja rządowa podjęła ten wątek pod kątem budowy CPK, która to inwestycja jest mocno wątpliwa z ekonomicznego punktu widzenia - dodaje na zakończenie Łukasz Bernatowicz.

OPINIA

GDDKiA w zeszłym roku wypłaciła 1,32 mld zł

Szymon Piechowiak rzecznik prasowy Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad

/>

Szymon Piechowiak rzecznik prasowy Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad / Materiały prasowe

Koszt wykupu 1 ha pod budowę drogi waha się wzależności od rodzaju nieruchomości (las, pole, działka zabudowana), województwa ilokalizacji samej inwestycji (im bliżej miast, tym drożej).

Przyjmując pewne uproszczenie, możemy założyć, że za nieruchomości pod budowę drogi średnio płaciliśmy 200-300 tys. zł za 1 ha, ale były też takie, gdzie ten średni koszt był zbliżony do kwoty 2,5 mln zł/ha.

Postępowania wsprawie ustalenia wysokości odszkodowania prowadzą właściwi wojewodowie. Rolą GDDKiA jest dokonanie wypłaty.

W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości oraz wysokości należnego odszkodowania wojewodowie powołują niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Wartość określa się według stanu iprzeznaczenia nieruchomości zdnia wydania decyzji ozezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez wojewodę. Odszkodowanie nie obejmuje zatem zmian wobrębie nieruchomości, które nastąpiły później, nie obejmuje też strat związanych zprzerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej, ponieważ dotyczy wyłącznie faktu utraty prawa do nieruchomości.

Zasada korzyści wpraktyce polega na tym, że porównuje się wartość nieruchomości dla przeznaczenia dotychczasowego idrogowego, aodszkodowanie dla wywłaszczanego jest ustalane na podstawie tej wyższej wartości.

Przykłady:

■ jeżeli pod drogę jest przejmowany grunt rolny wart np. 5 zł/m2, apoziom cen drogowych wynosi np. 50 zł/m2 to rzeczoznawca dokona wyceny zuwzględnieniem przeznaczenia drogowego,

■ jeżeli pod drogę jest przejmowany grunt mieszkaniowy wart np. 150 zł/m2 (średnia dla woj. mazowieckiego, poza Warszawą), apoziom cen gruntów drogowych wynosi np. 50 zł, rzeczoznawca dokona wyceny zuwzględnieniem dotychczasowego przeznaczenia.