W 2020 r. zawarto rekordowo dużą liczbę umów, w których ludzie przenieśli prawo do swej nieruchomości w zamian za pieniądze lub opiekę. Nadal jednak nie ma przepisów, które by wystarczająco chroniły dożywotników.
Ponad 13 tys. nowych umów o dożywocie – tyle zawarto w 2020 r. To najwięcej od 1991 r., od którego to roku Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi statystyki. A jednocześnie to dwukrotnie więcej umów niż zawarto w 2012 r.
Krótko mówiąc: dożywocie zyskuje na znaczeniu. Coraz więcej osób decyduje się przenieść prawo własności nieruchomości na rzecz innej osoby w zamian za sprawowanie opieki lub świadczenie pieniężne. W wielu przypadkach umowy zawierane są z najbliższymi członkami rodziny. Ale nie brakuje też sytuacji, w których przejmującym nieruchomość jest osoba obca traktująca zawieranie umów o dożywocie po prostu jako biznes. Z analizy przeprowadzonej trzy lata temu przez DGP wynikało, że większość przedsiębiorców w ramach comiesięcznego świadczenia pieniężnego oferowała potencjalnym klientom nie więcej niż 30 proc. wartości nieruchomości (obliczenie przy założeniu, że dożywotnik osiągnie przeciętną długość trwania życia).
Dostrzeżony kłopot
Zarówno najwięksi przedsiębiorcy na rynku (jak twierdzą – rozczarowani postawą tych biznesmenów, którzy nie przestrzegają standardów i psują opinię całej branży), eksperci, jak i Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegają potrzebę wprowadzenia zmian w prawie – tak by lepiej chronić dożywotników.
„Wykorzystywanie kodeksowej umowy dożywocia, która co do zasady powinna regulować stosunki osobiste między osobami bliskimi, jako podstawy prawnej zawierania umów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, rodzi zastrzeżenia z punktu widzenia należytego zabezpieczenia interesów osób, które pozbywają się nierzadko całego dorobku życia w postaci nieruchomości. Umowy zawierane z przedsiębiorcami pozbawione są istotnych cech prawa dożywocia” – ocenia Ministerstwo Sprawiedliwości w nadesłanym nam stanowisku. I dodaje, że prowadzone są obecnie prace legislacyjne dotyczące uregulowań kodeksowych, których celem jest dopełnienie rozwiązań służących ograniczeniu niepożądanych zjawisk w obrocie nieruchomościami, a w szczególności ograniczenie możliwości wyłudzenia nieruchomości od osób starszych. Jakie dokładnie – tego się dopiero dowiemy.
Szkopuł w tym, że część przedsiębiorców chciałaby korzystać z innych przepisów, tyle że takowych nie ma.
Robert Majkowski, prezes funduszu hipotecznego „DOM”, przyznaje, że w tej chwili większość umów o dożywocie opiera się na przepisach kodeksu cywilnego. Ale – jak twierdzi – rząd powinien stworzyć odrębne, przeznaczone tej konkretnej usłudze przepisy, dlatego że te już istniejące były tworzone ponad pół wieku temu zupełnie w innym celu.
– Profesjonalny rynek hipoteki odwróconej oraz wszyscy seniorzy zasługują na specjalne przepisy, które będą gwarantować im większe bezpieczeństwo zarówno na etapie doradztwa, wyliczeń dotyczących wysokości renty dożywotniej, jak i samej umowy. Wciąż słyszymy w mediach o nadużyciach i wyłudzeniach w tych obszarach, co nigdy nie powinno mieć miejsca – zaznacza Majkowski. I dodaje, że trzeba pamiętać, iż rynek będzie rósł dynamicznie, choćby dlatego, że polski system emerytalny staje się coraz mniej wydolny. Ludzie będą więc potrzebowali dodatkowych środków. Część osób zdecyduje się więc przenieść własność swej nieruchomości na osobę trzecią w zamian za prawo zamieszkiwania w domu do śmierci oraz comiesięczne świadczenie pieniężne.
Obrona przed wyzyskiem
– Jestem zwolennikiem odrębnego uregulowania renty dożywotniej, która zapewniłaby szczególną ochronę dla dożywotników, ale także zapewniłaby im zastrzyk finansowy jako swego rodzaju dodatek do emerytury z gwarancjami dotyczącymi mieszkania i wyżywienia – wskazuje Magdalena Osińska-Wilińska, wspólnik w kancelarii Wiliński Legal, prezes zarządu Fundacji White-Red i Europejskiego Instytutu Praw Człowieka, Procesualistyki i Karnistyki w Warszawie. Prawniczka zaznacza, że dobrym pomysłem byłoby ustawowe zapewnienie możliwości waloryzacji i pełnej kapitalizacji renty. Może być przecież tak, że ktoś dziś umówi się na świadczenie np. w wysokości 700 zł miesięcznie, a za 10–15 lat to 700 zł będzie warte znacznie mniej. Założeniem umowy o dożywocie ma być zaś przecież to, by obie strony uzyskały to, na czym im zależy. Jeśli więc dożywotnik nie otrzymuje opieki, lecz dodatkowe pieniądze na utrzymanie, kwota ta nie może stać się symboliczna wskutek np. inflacji lub denominacji.
Tomasz Wiliński, wspólnik zarządzający w kancelarii Wiliński Legal, dopowiada zaś, że ustawowa regulacja renty dożywotniej jest niezbędna choćby z powodu częstych nadużyć przy umowach dożywocia czy też faktycznego pozbawiania dożywotników zarówno mieszkania, wyżywienia, jak i spełniania innych świadczeń na ich rzecz przez osoby, które uzyskują prawo własności nieruchomości w ramach umowy, a nie mają zamiaru spełniania przewidzianych świadczeń.
Z danych zgromadzonych przez „DOM” wynika, że co piąta umowa o dożywocie jest unieważniana. Często przyczyną jest właśnie niewywiązanie się z kontraktu przez przejmującego nieruchomość. Nie wiadomo, ile jest przypadków, w których dożywotnik nie otrzymuje ustalonego świadczenia, ale nie kieruje sprawy do sądu.
Dom do oddania
