Będzie więcej pieniędzy na tańsze mieszkania czy mniej? Nawet jeśli więcej, to niewiele to da, bo brakuje spójnej polityki

Po zmianie prawafundusz, z którego dotacji mogą korzystać gminy, miasta i powiaty, będzie dysponował ponad 2 mld zł. Jednak ustawa, która to przewiduje, nie wprowadza żadnych innych zmian, jeśli chodzi o budowanie mieszkań dla średnio zamożnych Polaków, a są one zdecydowanie potrzebne.

Takie propozycje zawierał przedstawiony w ubiegłym roku przez Ministerstwo Rozwoju projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 527). Zgodnie z nim limit wydatków z budżetu na budownictwo komunalne i społeczne miał zostać podniesiony o 4 mld zł rocznie. Takie pieniądze MRiT chciało przeznaczać na dotowanie budowy dostępnych czynszowo mieszkań w 2024 i 2025 r. W kolejnych latach kwota miał rosnąć, by do 2030 r. dojść do 10 mld zł. Planowano również zwiększenie budżetu na preferencyjne kredyty na ten cel. Projekt dotarł do etapu komisji prawniczej. Nie został przyjęty przez rząd, nie trafił do Sejmu. Według jego twórcy Krzysztofa Kukuckiego, wcześniej wiceministra rozwoju, teraz prezydenta Włocławka, pozwoliłby na sfinansowanie budowy ok. 20 tys. mieszkań rocznie w ramach budownictwa społecznego.

– Ten dodatkowy miliard złotych to jednak znacznie mniej. Przypomnę, że ok. 4 mln mieszkańców Polski jest w luce czynszowej. Zarabiają za dużo, żeby starać się o mieszkanie komunalne, ale za mało, by wynająć je po cenach rynkowych lub kupić na kredyt. Zapewnienie mieszkań jest kluczowym zadaniem państwa, jeśli chcemy, żeby w Polsce rodziło się więcej dzieci – mówi Krzysztof Kukucki. Poprzedni projekt nie tylko gwarantował wyższe finansowanie, lecz także próbował zreformować ten segment rynku mieszkaniowego, m.in. przez ograniczenie możliwości przekształcania we własnościowe mieszkań, które powstają przy wsparciu z budżetu państwa.

Bartosza Gussa, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dziwi, że zamiast procedować kompleksowy projekt, jeden z koalicjantów zgłasza projekt ustawy, która skupia się wyłącznie na podwyższeniu poziomów finansowania. – Trudno znaleźć uzasadnienie, dlaczego uzgodnionemu w konsultacjach publicznych projektowi robi się w ramach koalicji rządzącej konkurencję. To wygląda na tworzenie projektów dla samego ich tworzenia. Nie posuwamy się do przodu, a minął rok od powołania rządu – mówi dyr. Guss.

Polityka mieszkaniowa przypomina lanie wody do pustego wiadra

Złożony w Sejmie przez posłów Polski 2050 projekt nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy ma zagwarantować, że obiecany w grudniu 2024 r. przez ministra finansów dodatkowy miliard zł z rezerwy budżetowej na budownictwo społeczne nie zostanie skonsumowany w inny sposób.

– Oczywiście dobrze, że będzie miliard więcej, ale nie tak powinno się prowadzić politykę mieszkaniową. Ona od lat przypomina lanie wody do dziurawego wiadra i zaklejanie plastrem niektórych otworów – mówi dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka od polityki mieszkaniowej.

Tłumaczy, że jeśli chcemy zachęcić do budowania mieszkań komunalnych inwestorów, obojętnie, czy samorządy, TBS-y, czy podmioty prywatne, to musimy im zapewnić stabilne, funkcjonujące przez lata narzędzie finansowania. Inwestorzy społeczni powinni wiedzieć, że zabierając się do poszukiwania gruntu i przygotowań do zabudowania, nie ryzykują straty czasu i pieniędzy.

Zdaniem dr Aliny Muzioł-Węcławowicz warto przemyśleć formy wspierania. Czy dotacja do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia w przypadku tworzenia lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy i 45 proc. kosztów przedsięwzięcia na lokal na wynajem w ramach społecznego budownictwa czynszowego, jakim są np. TBS-y czy SIM-y, to na pewno najlepsza opcja?

– Czy nie warto zastąpić jej nawet nieoprocentowaną, ale pożyczką? W takim modelu pieniądz krąży i ze spłaconych pożyczek można udzielać kolejnych. Dodatkowo ten model sprzyja poprawie jakości projektów inwestycji mieszkaniowych, bo BGK, udzielając pożyczki, sprawdzi, czy planowana lokalizacja inwestycji, poziom opłat za mieszkania i ich jakość gwarantują znalezienie na rynku najemców, a wniesione przez nich opłaty pozwolą na spłatę pożyczki – wyjaśnia dr Alina Muzioł-Węcławowicz.

Pożyczki lepiej się sprawdzają od dotacji

Tomasz Delowski, członek zarządu Stowarzyszenia TBS z długoletnim doświadczeniem w mieszkalnictwie społecznym, nie ma wątpliwości, że pożyczki są znacznie bardziej efektywne niż dotacje. Dodatkowo współfinansowane przez nie inwestycje są przemyślane i dopracowane.

– Dlatego UE chce uruchomić fundusz nieoprocentowanych, długoterminowych pożyczek na społeczne budownictwo mieszkaniowe, a nie dopłat. Gdy bierzemy pożyczkę, musimy zaoferować mieszkania, na które znajdziemy najemców. Budujemy nie w polu, tylko tam, gdzie ludzie chcą mieszkać. Do tego planując inwestycję, musimy pilnować, by czynsz był niższy niż rynkowy – mówi Tomasz Delowski.

Krzysztof Kukucki broni dotacji. W jego opinii są większą zachętą dla gmin niż nawet nieoprocentowane pożyczki.

– Zostałbym zdecydowanie przy obecnych formach wsparcia, zwiększając tylko przeznaczony na ten cel budżet – dodaje.

Michał Zastrzeżyński, wiceprezydent Sosnowca, który realizuje projekty budownictwa społecznego, podpisałby się pod apelem o większy budżet.

– Otoczenie prawne jest gotowe, ale nie podąża za nim finansowanie. Chcemy budować, ale potrzebujemy przewidywalnego i sprawnego systemu dofinansowania – mówił Michał Zastrzeżyński na zorganizowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich spotkaniu poświęconemu polskiemu rynkowi nieruchomości.

Chętnych do budowy mieszkań dużo, pieniędzy mało

Statystki pokazują, że takich miast jak Sosnowiec, które możliwość otrzymania wparcia z budżetu zachęciła do budowy mieszkań, jest więcej i nie dla wszystkich starcza pieniędzy. Z uzasadnienia do poselskiego projektu ustawy wynika, że w 2024 r. na 473 wnioski złożone do Funduszu Dopłat finansowanie otrzymało 314, na kwotę 1,1 mld zł, z przeznaczeniem na realizację 6137 lokali. Wszystkie wnioski opiewały w sumie na kwotę 2,4 mld zł. Gdyby pieniędzy starczyło dla wszystkich, byłoby na realizację 11 662 lokali.

W 2023 r. na 737 złożonych wniosków o wsparcie kwotą 2,9 mld zł na realizację 15 705 lokali finansowanie otrzymało 429, na kwotę 1,9 mld zł, na 10 259 lokali. Gdyby nie dodatkowy miliard, który ma zapewnić projekt Polski 2050, budżet w 2025 r. na budownictwo społeczne byłby najniższy od 2021 r., a zgodnie z przewidywaniami autorów projektu liczba wniosków, które napłyną do Funduszu Dopłat, będzie większa niż w latach ubiegłych z powodu zamknięcia Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM). ©℗