Subskrybuj nas na Youtube
O kilkadziesiąt procent wzrosła wartość transakcji kupna gruntów inwestycyjnych. Handel napędzała obawa przed zmianami prawa.
Deweloperzy szeroko otworzyli portfele z pieniędzmi przeznaczonymi na zakupy gruntów. Z danych od największych agencji pośrednictwa na rynku nieruchomości wynika, że wartość transakcji, które do czerwca przeszły przez ich ręce, była o kilkadziesiąt procent większa niż rok temu. Colliers International w I półroczu przeprowadził transakcje warte łącznie 270 mln zł. To o ponad 50 proc. więcej niż przed rokiem. – To dość nietypowe, bo zwykle większość transakcji przypada na II połowę roku. Inwestorzy bardzo aktywnie kupowali grunty na rynkach regionalnych, np. w Trójmieście i we Wrocławiu – wskazuje Emil Domeracki z Colliers.
Dodaje, że w przypadku najlepszych gruntów, z uregulowanym stanem prawnym, na których można szybko uruchomić projekt, oferowane ceny były w tym roku o nawet 20–30 proc. wyższe niż możliwe do osiągnięcia rok temu.
/>
Mocnym akcentem połowa roku zakończyła się też w JLL. W tej firmie dział obsługi gruntów inwestycyjnych doradzał przy transakcjach o łącznej wartości ok. 300 mln zł. Do połowy 2015 r. było to ok. 160 mln zł, co oznacza ponad 80-proc. wzrost rok do roku.
Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszyły się w tym roku grunty pod zabudowę biurową, magazynowo-przemysłową i mieszkaniową. Eksperci z JLL wskazują, że dobrze przygotowany i zlokalizowany teren pod mieszkania nie czeka dłużej niż kilka tygodni na zainteresowanego inwestora. Zakupom sprzyja świetna sytuacja na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy niemal co kwartał poprawiają ostatnio rekordy sprzedaży. W pierwszym półroczu w sześciu największych aglomeracjach w Polsce – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – sprzedali ponad 29 tys. lokali, o 21 proc. więcej niż przed rokiem. O 13 proc., do 49,27 tys., zwiększyła się też liczba mieszkań, na budowę których deweloperzy dostali pozwolenia.
Zakupy napędzała nie tylko dobra koniunktura na wybranych rynkach nieruchomości. Ważną rolę odegrał strach przed zmianami w dostępie do ziemi. Od początku maja nabywać ją mogą niemal wyłącznie rolnicy indywidualni. Ograniczenie to dotyczy zarówno tej z zasobów Skarbu Państwa, jak i prywatnych. Dlatego jeśli jakaś działka rolna była objęta miejscowym planem zagospodarowania umożliwiającym realizację inwestycji, albo miała wydane warunki zabudowy przewidujące inwestycje komercyjne – szła na pniu. – Jeśli tzw. wuzetka była wydana przed 30 kwietnia, nie powinno być problemu z wydaniem kolejnych pozwoleń, bo nowa ustawa takich gruntów nie obejmuje – wskazuje specjalista Colliers.
Rewolucja w dostępie do ziemi za jakiś czas może oznaczać kłopoty z gruntami pod nowe inwestycje. JLL szacuje np., że ok. 30 proc. komercyjnych obiektów magazynowych budowanych było do tej pory na gruntach rolnych z warunkami zabudowy. – Po wejściu w życie nowych przepisów ok. 1/3 gruntów pod inwestycje niejako zniknęła – wskazuje Tomasz Olszewski z JLL.
Popyt został ograniczony do gruntów rolnych objętych planami. A takich jest bardzo mało. Według ostatnich dostępnych danych w końcu 2013 r. było to tylko 28,6 proc. powierzchni kraju.
– Możliwe są dwa scenariusze. Gminy zaczną szybciej uchwalać plany, uwzględniając inwestycje komercyjne. Albo czeka nas wzrost cen. Na razie inwestorzy dysponują pokaźnymi bankami ziemi, więc sytuacja nie powinnna mocno odbić się na cenach. Ale jeśli nie zaczną powstawać plany zagospodarowania, podwyżki cen gruntów niepodlegających ustawie lub z inną kwalifikacją niż rolna będą nieuniknione – wskazuje specjalista JLL.
Te obawy podzielają deweloperzy specjalizujący się w budowie magazynów. – Z końcem roku, gdy wybór gruntów będzie mniejszy, ceny poszybują w górę – mówi Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych.
Problemy mogą mieć też deweloperzy mieszkaniowi, korzystający z gruntów rolnych wciąż licznych w miastach i okolicach aglomeracji. Wielu ma działki jeszcze nieprzekształcone i bez wydanych warunków zabudowy. – Nie wiadomo, czy będą w stanie otrzymać wuzetki, czy będą musieli czekać na plany zagospodarowania, jak będzie wyglądała urzędnicza i proceduralna praktyka. Znam przypadek w stolicy, gruntu o znacznym areale i gigantycznym potencjale, którego wykorzystanie blokuje wpisanie go jako ornego do ewidencji – opowiada jeden z pośredników.
Zmiany w handlu ziemią rolną już uderzyły w segment kredytów mieszkaniowych. Po wejściu w życie nowych przepisów banki zaczęły odmawiać kredytowania inwestycji na gruntach, których zabezpieczeniem miałaby być hipoteka ustanowiona na nieruchomości rolnej. NBP poinformował wczoraj, że w II kwartale, m.in. z powodu nowych przepisów, banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych i po raz pierwszy od trzech kwartałów odczuły spadek popytu na ten produkt. Rząd szybko na te problemy zareagował, przepychając przez Sejm i Senat firmowaną przez posłów nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Niedługo wejdzie w życie i ma ułatwić udzielanie rolnikom i właścicielom nieruchomości rolnych o niewielkim obszarze kredytów i pożyczek, których zabezpieczeniem będzie hipoteka na nieruchomości rolnej.
– Liczymy, że rząd rozważy też ułatwienia dla dużych inwestorów. Wystarczyłoby wyjęcie spod reżimu ustawy gruntów w miastach, które i tak nie są już wykorzystywane do produkcji rolnej – mówi jeden z deweloperów.
Problemy będą mieli deweloperzy i klienci: braknie ziemi, skoczą ceny