Popyt nie nadąża za podażą. Jednak ceny mieszkań spadać nie będą

Rządowy Kredyt na start miał zapewnić dobrą sprzedaż mieszkań także w tym roku. Deweloperzy odmrozili w związku z tym projekty. Ale inauguracja programu się opóźnia. W rządzie wciąż trwają dyskusje nad jego uruchomieniem. To wszystko wpływa na rynek.

– Przez osiem miesięcy na siedmiu największych rynkach nieruchomości i ich „obwarzankach” deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 53,3 tys. nowych mieszkań i domów. To więcej niż w rekordowym dla sektora 2021 r. Wtedy to było 49 tys. lokali. Dziś do wyboru klienci mają 75 tys. lokali i domów, wobec 48,3 tys. w najlepszym 2021 r. dla branży – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Obecnie potrzeba pięć–sześć kwartałów, by oferta się wyprzedała. W poprzednich latach wystarczały dwa–cztery kwartały. Czas sprzedaży wydłuża się nie tylko dlatego, że podaż urosła. Drugi powód: trudniej o nabywców. W okresie styczeń–sierpień deweloperzy sprzedali 38,5 tys. lokali i domów, wobec 45,3 tys. rok wcześniej i 35,1 tys. w najsłabszym dla sektora 2022 r.

Ceny mieszkań wyhamowały

Efektem jest wyhamowanie wzrostu cen mieszkań, obserwowanego w poprzednich okresach.

– W czterech największych miastach, w których działamy, w II kw. wzrost wyniósł średnio 2 proc. w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami br. – potwierdza Leszek Stankiewicz, wiceprezes Dom Development.

Widać też, że deweloperzy bardziej elastycznie podchodzą do możliwości negocjacji. W wybranych inwestycjach lub pulach mieszkań wracają niewidziane od 2022 r. promocje i upusty.

Wzrost cen spowolnił, ale wciąż jest obecny. Jak wynika z wyliczeń Otodom Analytics, od lutego br. średnia cena mieszkania w Polsce utrzymuje się na poziomie 760 tys. zł. Dziś wystarcza to na lokal o powierzchni 60 mkw. To o 5 mkw. mniej niż jeszcze przed rokiem.

Nowa grupa klientów na rynku

Eksperci tłumaczą, że podwyżkom sprzyja pojawienie się nowej grupy klientów. To osoby z oszczędnościami, dla których rządowy program mieszkaniowy nie jest decydujący przy podjęciu decyzji. Ci ludzie ruszyli na zakupy, bo mają duży wybór mieszkań. Deweloperzy wdrażają ofertę właśnie pod nich, czyli w lepszych lokalizacjach, o wyższym standardzie, co przekłada się na średnią kwotę za metr mieszkania.

Czy umiarkowany popyt i rosnąca podaż doprowadzą do spadku cen? Deweloperzy zapowiadają, że na razie nie ma o tym mowy.

– Ceny są kształtowane głównie przez koszty. Gdy branża nieruchomości cały czas doświadcza bardzo wysokich kosztów materiałów budowlanych, stale rosnących cen gruntów oraz stawek za wynagrodzenia, a także ponosi duże nakłady związane z finansowaniem inwestycji, nie ma przesłanek, by prognozować spadek cen mieszkań – tłumaczy Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.

Dlatego plan jest inny. Jak mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży w Ronson Development, deweloperzy będą ostrożnie dozować liczbę lokali wprowadzanych na rynek. Zadziała więc podobny mechanizm jak podczas pandemii czy po wybuchu wojny w Ukrainie.

– Już mamy do czynienia z hamowaniem aktywności deweloperów. Decyzję o poszerzeniu oferty firma uzależnia od poprawy możliwości nabywczych klientów – przyznaje Bartosz Kuźniar.

Podobnie uważa Aleksandra Gawrońska z firmy JLL. Zaznacza, że na rynkach, gdzie liczba mieszkań w ofercie dziś jest rekordowa, w kolejnych miesiącach można się spodziewać wyhamowania nowej podaży, ale przy większej elastyczności cenowej. Duża podaż dotyczy takich miast, jak Łódź, Katowice czy Poznań, ale wyraźnie więcej ofert było również w Krakowie i we Wrocławiu. ©℗