Kredyty na mieszkalnictwo społeczne na nieznanych zasadach. Jak traktować dodatkowy program?

Bankowcy nie wiedzą, jak traktować dodatkowy program, który rząd przewidział poza kredytem na start.

Rząd chce wspierać nie tylko kupujących pierwsze mieszkanie na kredyt, lecz także tych, dla których – mimo dopłat – zakup mieszkania jest za drogą opcją. Rozwiązaniem może być mieszkanie z zasobów TBS (towarzystw budownictwa społecznego), SIM (społecznych inicjatyw mieszkaniowych) czy spółdzielni mieszkaniowych. Wszystkie te formy próbują się odrodzić albo, jak w przypadku SIM, zacząć realnie działać. Barierą dla osób zainteresowanych takimi mieszkaniami może być brak pieniędzy wymaganych na wkład mieszkaniowy lub partycypację w kosztach budowy. Zgodnie z projektem ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart będą one mogły sfinansować swój udział kredytem mieszkaniowym konsumenckim.

– Kredyt na start w wariancie konsumenckim to produkt, jakiego dotąd na rynku nie było. Co do zasady należy pochwalić rząd, że szuka sposobu, by wspomóc zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w sposób inny niż kupno mieszkania na własność. Na pewno jest taka potrzeba, jednak z punktu widzenia banków pojawia się wiele pytań, bo ten instrument łączy dwa porządki prawne: ustawę o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1028), która reguluje udzielanie tego typu kredytów, w tym ocenę ryzyka, maksymalną kwotę, okres kredytowania, dokumenty, które należy złożyć czy też zasady oceny zdolności kredytowej, oraz ustawę o kredytach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2245), która określa wszystkie te kwestie w odmienny sposób – mówi Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.

Poza wspomnianymi ustawami banki muszą przestrzegać wydanej przez KNF rekomendacji S dla kredytów hipotecznych i rekomendacji T dla kredytów konsumenckich. Żeby po przyjęciu procedowanej ustawy banki mogły zaoferować klientom ten produkt, konieczne będą, w ocenie ZBP, nowa rekomendacja KNF lub zmiany w dwóch wspomnianych rekomendacjach.

– Musimy wiedzieć np., jak liczyć zdolność kredytową. Ważna jest kwestia oprocentowania, które przy kredytach konsumenckich jest znacznie wyższe, właśnie z powodu braku zabezpieczenia hipotecznego, niż przy kredytach mieszkaniowych hipotecznych. Mamy też ograniczenie kwoty do 255 tys. zł w kredytach konsumenckich. Projekt ustawy przewiduje, że konsumencki kredyt mieszkaniowy będzie przeznaczony na sfinansowanie wkładu czy partycypacji w budownictwie społecznym, więc może ta kwota będzie wystarczająca, ale pozostaje problem warunków kredytowania w przypadku, gdyby klient chciał wziąć kredyt wyższy niż 100 tys. zł – tłumaczy Agnieszka Wachnicka.

Kredyt ma być tani

Gwarancja BGK oraz dopłaty będą obowiązywać do kwoty 100 tys. zł. Projekt ustawy nie reguluje tego, co ma się dziać po przekroczeniu tej kwoty, w szczególności w kwestii zdolności kredytowej i ewentualnego zabezpieczenia, ale ustawodawca chce, by warunki mieszkaniowego kredytu konsumenckiego nie były gorsze niż warunki kredytów hipotecznych. Bankowcy zwracają uwagę, że kredyt bez zabezpieczenia jest droższy, ponieważ ryzyko jest znacznie wyższe. Dlatego nalegają, by organ nadzoru włączył się w dyskusję, tym bardziej że ustawa przewiduje zaledwie miesięczne vacatio legis. Bez wyjaśnienia wspomnianych wątpliwości trudno będzie bankom uruchomić nowy produkt, zwłaszcza jeśli wszystkie dokumenty i procedury będzie trzeba przygotować od podstaw.

– Analizujemy sytuację, sprawdzając, czy ten kredyt w wariancie konsumenckim będzie wymagał jakiejś interwencji KNF. Żadne decyzje odnośnie do zmian w rekomendacjach nie są na ten moment przesądzone – mówi Jacek Barszczewski, dyrektor departamentu komunikacji społecznej w Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z projektem ustawy kredyty konsumenckie mają mieć zerowe oprocentowanie. Państwo będzie dopłacać do 100 tys. zł.

Pięć lat dopłat

Wiadomo, że taki kredyt zgodnie z projektem może zostać udzielony na minimum 5, a maksimum 15 lat. Państwo będzie dopłacać przez lat pięć. Spłata ma się odbywać w miesięcznych ratach i ustawa nie dopuszcza innej opcji, choć ustawa o kredytach konsumenckich daje taką możliwość. W przypadku tego wariantu kredytu nie ma limitu powierzchni.

MRiT chce dzięki temu programowi pomóc mniej zamożnym i przyspieszyć powstawanie mieszkań w budownictwie społecznym. Czy to się uda?

– Na razie tych mieszkań nie ma. Myślę, że lepszym rozwiązaniem byłoby zapewnienie dostępu do finansowania kredytami o stałej stopie procentowej. Chodzi o to, żebym wiedział, ile będzie mnie kosztował kredyt, który dziś wezmę, za 5, 10 i 20 lat – uważa dr Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. ©℗