Milewska-Wilk: Flipperzy przejęli rolę pośredników mieszkań [WYWIAD]

Sektor mieszkaniowy cały czas się rozwija. Potrzeba nam lepszych narzędzi kontroli. Samo zwiększenie stawek podatku od czynności cywilnoprawnych nie rozwiąże problemu - mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Odpowiem przewrotnie: łatwiej, jeśli ktoś ma odpowiednią wiedzę. Natomiast zdobycie tej wiedzy już takie łatwe nie jest.

W Polsce pierwszym skojarzeniem związanym z zakupem mieszkania jest kredyt. Jeśli ktoś dysponuje odpowiednią zdolnością, to zapewnienie finansowania jest dosyć proste. Problem zaczyna się wtedy, gdy próg wejścia jest dla kogoś za wysoki. Mimo że istnieją na rynku alternatywy dla kredytu – chociażby mieszkania lokatorskie w ramach spółdzielni mieszkaniowych czy inne opcje najmu z dojściem do własności – nadal stanowią one niszę.

To, co na pewno oceniam pozytywnie, to wsparcie dla rodzin wielodzietnych. To rozwiązanie nieco różniące się od dotychczasowych form wsparcia. Poprzednie programy umożliwiały zakup głównie mniejszych mieszkań – kawalerek i lokali dwupokojowych. Teraz może się to zmienić. Nowy program przewiduje korzystne warunki finansowania mieszkań trzy- i czteropokojowych, a nawet domów. To wykreuje dość nietypowy popyt.

Nie mamy precyzyjnych analiz, jak duży udział we wzroście cen mają programy dopłatowe. Wiemy, że Bezpieczny kredyt 2 proc. wpłynął na ceny na rynku. Po wprowadzeniu Kredytu na start może być podobnie – ceny mogą znów pójść w górę. Trudno mówić jednak o konkretnych procentach. Na cenę mieszkań w ogólnym rozrachunku wpływ ma także wiele innych czynników – chociażby rosnące koszty wykonawstwa, zmieniające się oczekiwania kupujących, ale także np. wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Trudno więc to jednoznacznie oszacować.

Zjawisko flippingu w Polsce istnieje, ale nie znamy jego skali i dokładnego charakteru. To, co może być jednym z największych problemów w tej kwestii, to nadużycia związane z przebudową nieruchomości. Powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego coraz częściej sygnalizują problemy związane z remontami, które przeprowadzają flipperzy. Myślę tu o przerabianiu całych pięter w kamienicach na jak największą liczbę mieszkań, przenoszeniu kuchni do pokojów, w których nie ma odpowiedniej wentylacji, czy zmianie sposobu użytkowania danych lokali – z użytkowych na mieszkalne. Oczywiście takie przeróbki często nie są legalne, ale są robione po to, aby maksymalizować zysk z późniejszej sprzedaży.

Nie jesteśmy wyjątkiem, choć w innych krajach europejskich zjawisko flippingu jest bardziej ograniczone – głównie ze względu na bardziej istotną pozycję pośredników nieruchomości. W Polsce to flipperzy przejęli rolę poszukiwaczy mieszkań. Odkupują mieszkania np. od skłóconego małżeństwa, które decyduje się na rozwód i chce uwolnić się od problemu, albo od spadkobierców, którzy liczą na szybki zysk. W krajach Europy Zachodniej interesy obu stron dużo częściej reprezentują profesjonalni i wykwalifikowani pośrednicy, którzy pełnią de facto rolę pełnomocników przy sprzedaży. Przykładowi małżonkowie nie muszą nawet spotykać się na podpisaniu aktu notarialnego. W Polsce już dawno pozbyliśmy się instytucji profesjonalnego pośrednika nieruchomości.

Tak. Zlikwidowano licencje dla pośredników nieruchomości, nad których działalnością czuwała wcześniej komisja odpowiedzialności zawodowej. Dziś nie trzeba być profesjonalistą, aby być pośrednikiem nieruchomości. I to odbiło się na rynku. Doprowadziło do tego, że wśród Polaków istnieje poczucie, że pośrednicy są zupełnie niepotrzebni i biorą pieniądze za nic. Często nawet unika się pośredników nieruchomości – oferty na serwisach ogłoszeniowych można filtrować tak, aby w wynikach wyszukiwania nie wyświetlały propozycji od pośredników. Efekt mamy taki, że profesjonaliści w jakiejś mierze zostali zastąpieni przez flipperów, którzy z jednej strony wyszukują sprzedających w pośpiechu, a z drugiej pakują kupujących na minę. Gdybyśmy mieli profesjonalnych pośredników, istniałoby zabezpieczenie. Wcześniej wątpliwymi działaniami pośrednicy ryzykowali możliwością utraty licencji. Dziś nieuczciwych pośredników można ścigać tylko na drodze cywilnej. To za mało. A proszę pamiętać, że sektor mieszkaniowy cały czas się rozwija – na mieszkaniówkę będą przeznaczone środki unijne, będziemy mieli pieniądze z Krajowego Planu Odbudowy wpompowane w różne przedsięwzięcia. Potrzeba nam lepszych narzędzi kontroli.

Ten projekt zdaje się mówić: „obrót jest zły, nie sprzedawajcie mieszkań, nie kupujcie mieszkań zbyt często, najlepiej rzadziej niż co pięć lat, a jeśli chcecie to robić, to chociaż zapłaćcie”. Milczy natomiast o flippowaniu, nie definiuje tego zjawiska, nie skupia się na ograniczaniu zysku z flippingu czy hamowaniu wzrostu cen.

Samo zwiększenie stawek PCC nie rozwiązuje problemu. Manipulując przy stawkach podatku PCC, bardzo łatwo o to, aby wyższymi kwotami oberwali nie tylko flipperzy, lecz także zwykli Malinowscy czy Kowalscy, którzy np. po nabyciu spadku będą chcieli sprzedać i kupić jakieś mieszkania. W tym samym czasie flipper będzie mógł uniknąć zapłaty tego konkretnego podatku, jeśli kupuje i sprzedaje nieruchomości jako firma. Poza tym jest także problem związany z oświadczeniami, które według ustawy flipperzy mieliby wypełniać.

PCC płacą kupujący. Założenie autorów ustawy jest więc takie, żeby flipping został wyeliminowany poprzez jego nieopłacalność. Flipper miałby złożyć oświadczenie, w którym określi, ile mieszkań sprzedał w ostatnich latach, i od tego byłaby wyliczania stawka podatku PCC dla kupującego. A co, jeśli flipper pomyli się w oświadczeniu, a następnie sprzeda mieszkanie z niższą stawką PCC? Jeśli skarbówka stwierdzi, że oświadczenie flippera było błędne i stawka została wyliczona błędnie, to po paru latach odezwie się do kupującego, że ten musi zapłacić dodatkowo ileś tysięcy podatku. To duże ryzyko, bo w takim wypadku ktoś ponosi ryzyko za cudze oświadczenie. A jako kupujący mamy ograniczone możliwości zweryfikowania czyjejś prawdomówności.

Moim zdaniem o wiele skuteczniejsze byłoby nie tyle wprowadzanie nowych stawek podatkowych, co na przykład zaostrzenie przepisów związanych ze skuteczną ochroną interesów kupujących. To jest coś, co rozbiło już interes niejednego flippera, który prowadził jednoosobową działalność gospodarczą. Myślę tutaj o wskazaniu, że kupujący mieszkanie od firmy flipperskiej jest konsumentem, a tym samym ma prawo do rękojmi, gwarancji i formułowania dodatkowych roszczeń już po zakupie. To wyeliminowałoby z rynku nieuczciwych flipperów, którzy decydują się na przeprowadzanie nierzetelnych remontów, a także ułatwiłoby życie kupującym mieszkania, którzy zmagają się z konsekwencjami czyichś zaniedbań. Dużą rolę w takim przypadku miałby jednak do odegrania Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który musiałby wesprzeć kupujących w egzekwowaniu swoich praw. ©℗