Subskrybuj nas na Youtube
Rodzime programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego sprowadzają się głównie do dopłat dla kupujących własne cztery kąty. Wielokrotnie bardziej efektywny byłby system gwarancji czy zwrotnych pożyczek. O tym, że w Polsce brakuje mieszkań, mało kogo trzeba przekonywać. Efektem jest to, że na głowę statystycznego Polaka przypada o połowę mniej metrów kwadratowych mieszkania niż na przykład w Austrii, a na wynajem kawalerki singiel pracujący w dużym polskim mieście musi często wydać połowę swojego wynagrodzenia. Rodzime braki mieszkaniowe potwierdzają też najnowsze dane Eurostatu, z których wynika, że nad Wisłą aż 60,3 proc. osób w wieku od 18 do 34 lat mieszka z rodzicami. Dla porównania w całej Europie średnia to 48,2 proc.
/>
/>
/>
Jeszcze bardziej rozczarowuje sytuacja mieszkaniowa w grupie wiekowej 25-34 lata, a więc wśród osób, które teoretycznie zakończyły już edukację akademicką. W Polsce aż 43,5 proc. absolwentów uczelni wciąż mieszka z rodzicami. Co więcej, trudno nie ulec wrażeniu, że na przestrzeni ostatnich 9 lat, za które dane publikuje Eurostat, sytuacja mieszkaniowa osób młodych się pogarsza.
Gorzej w badanym okresie było jedynie w 2011 r., kiedy osób w wieku 25-34 lata mieszkających z rodzicami było w Polsce 44,4 proc., a najlepiej w 2005 r., kiedy absolwentów mieszkających z rodzicami było 36,4 proc. Nawet jednak wynik z początków członkostwa Polski w Unii Europejskiej nie mógłby napawać optymizmem. Kompletne dane za 2012 r. pozwalają bowiem oszacować, że w gronie osób w wieku 18-34 lata tych mieszkających z rodzicami jest w UE 48,2 proc., a w grupie wiekowej 25-34 lata jedynie 28,4 proc., czyli o jedną trzecią mniej niż nad Wisłą.
Za mało budujemy
Gdyby tego było mało, na 1000 Europejczyków przypada 477 mieszkań, a w Polsce jedynie 363. Słabo wypadamy też na tle liczby pokoi per capita. W Europie średnia to 1,6 pokoju na osobę, w Polsce tylko 1,1.
Ciekawe są też statystyki dotyczące powierzchni lokalu przypadającej na osobę (26,7 mkw. nad Wisłą i 34,1 mkw. w Europie). Trzeba jednak podkreślić, że ten ostatni wskaźnik jest dla Starego Kontynentu zaniżony, bo w wielu krajach zachodniej Europy lokalne urzędy statystyczne nie sprawdzają powierzchni mieszkań.-
WAŻNE
Na 1000 Europejczyków przypada średnio 477 mieszkań, a w Polsce jedynie 363.
Efekt? Jak wynika z danych Eurostatu, średnio 17 proc. obywateli UE mieszka w przeludnionych mieszkaniach. W Polsce odsetek ten jest niemal 3 razy wyższy (46,3 proc.). Tak wysoki wynik jest konsekwencją wygórowanych – z rodzimego punktu widzenia – wymagań co do liczby pokoi przypadających na domownika. Doskonałym przykładem są popularne w Polsce kawalerki, które, o ile są zamieszkane, uznane zostałyby przez europejski urząd za mieszkania przeludnione.
Poprzedni rząd stawiał na własność
Jak z tym problemem radzi sobie państwo? Bardzo słabo – szczególnie w przypadku sektora przeznaczonego da osób gorzej zarabiających. Dane GUS potwierdzają, że mieszkań zakładowych, komunalnych i czynszowych zaczęto w 2015 r. budować jedynie 1765.
To kropla w morzu potrzeb, a także kropla w morzu nowej podaży. Gdyby bowiem wziąć pod uwagę informacje o wszystkich rozpoczętych w 2015 r. budowach (168,4 tys. mieszkań), to okazałoby się, że lokale budowane, aby zaspokoić potrzeby osób gorzej zarabiających, stanowiły niewiele ponad 1 proc. nowej produkcji.
Wszystko dlatego, że środki przeznaczane na budownictwo komunalne czy społeczno-czynszowe są bardzo skromne. Dopiero w przedwyborczej gonitwie legislacyjnej posłowie wprowadzili ustawę, która reaktywowała formułę TBS (Towarzystw Budownictwa Społecznego). Polega ona na tym, że osoba finansująca część kosztu budowy mieszkania (do 25 proc.) wpłaca pieniądze do TBS i staje się najemcą lokalu. Korzyść jest taka, że czynsz w tym wypadku jest wyraźnie niższy niż rynkowy. W przypadku reaktywowanych TBS-ów za najem 50-metrowego mieszkania w Warszawie maksymalnie trzeba będzie płacić ok. 1250 zł miesięcznie. Dla porównania na rynku za tę kwotę można wynająć co najwyżej skromną kawalerkę. W tym programie najemca nie stanie się jednak docelowo właścicielem, a do tego musi mieć określone dochody. Jeśli zarabia więcej niż ustawowe progi, to nie będzie mógł korzystać z czynszu niższego niż rynkowy, a jeśli jego sytuacja majątkowa poprawi się na stałe, to będzie się musiał wyprowadzić, otrzymując z powrotem wcześniej wpłacony wkład partycypacyjny. Oprócz współfinansowania przez lokatorów TBS-y pozyskują środki na budowę z preferencyjnych kredytów. Te są nisko oprocentowane i jak pokazuje pierwsza edycja naborów wniosków, popyt na te środki jest znacznie większy niż przewidział ustawodawca.
1756 tyle mieszkań zakładowych, komunalnych i czynszowych zaczęto budować w 2015 r.
Tabela . Dorośli nadal z rodzicami w Europie
| Państwo | Osoby, które mieszkają z rodzicami (udział w proc.) | |
| w wieku 18-34 lata | w wieku 25-34 lata | |
| Chorwacja* | 71,3 | 58,6 |
| Słowacja | 74,1 | 57,1 |
| Grecja* | 61,7 | 51,6 |
| Bułgaria | 62,8 | 50,5 |
| Włochy | 65,8 | 49,4 |
| Węgry | 64,7 | 47,6 |
| Malta | 64 | 44,7 |
| Portugalia* | 60,5 | 44,5 |
| Rumunia* | 61,7 | 44,4 |
| Polska | 60,3 | 43,5 |
| Słowenia | 60,9 | 43 |
| Hiszpania | 55,1 | 37,4 |
| Cypr | 55,8 | 33,3 |
| Czechy | 53,6 | 33,2 |
| Łotwa | 52,1 | 32,3 |
| Litwa | 53,5 | 31,1 |
| Cała Unia* | 48,2 | 28,4 |
| Luksemburg* | 49,3 | 24,1 |
| Austria | 47,1 | 22,6 |
| Estonia | 40,9 | 21,1 |
| Irlandia* | 42,4 | 21,1 |
| Niemcy* | 43,8 | 17,3 |
| Belgia* | 43,1 | 16,2 |
| Szwajcaria* | 43 | 14,4 |
| Wielka Brytania* | 35,1 | 13,7 |
| Islandia | 34,8 | 12,2 |
| Francja* | 33,5 | 11,5 |
| Holandia* | 35,6 | 10,6 |
| Finlandia | 20,5 | 4,3 |
| Szwecja* | 24,4 | 4,1 |
| Norwegia | 19,8 | 4,1 |
| Dania | 15,8 | 1,4 |
| Źródło: Eurostat, dane za 2012 (z gwiazdką przy nazwie kraju) i 2013 r. | ||
Rząd chce aktywizować spółdzielnie i budować więcej czynszówek
Kolejnym ważnym krokiem w polityce mieszkaniowej samorządów będzie Narodowy Program Mieszkaniowy. Ma się on pojawić w ostatnich dniach maja
- Prace nad projektem Narodowego Programu Mieszkaniowego, określającego zestaw zakładanych przez rząd działań regulacyjnych i finansowych mających na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego i poprawę warunków mieszkaniowych społeczeństwa, znajdują się na ostatnim etapie uzgodnień – informuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.
Program ma zawierać zestaw zakładanych przez rząd działań regulacyjnych i finansowych mających na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego i poprawę warunków mieszkaniowych społeczeństwa. Ich wdrożenie powinno rozpocząć się w 2017 r.
!Prace nad projektem Narodowego Programu Mieszkaniowego, określającego zestaw zakładanych przez rząd działań regulacyjnych i finansowych mających na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego i poprawę warunków mieszkaniowych społeczeństwa, znajdują się na ostatnim etapie uzgodnień.
Jak zaznacza resort, jedną z kluczowych ról będą w programie pełniły samorządy. Na razie ujawnia, że pakiet rozwiązań nie będzie koncentrował się wyłącznie na zunifikowanej formie podaży dostępnego budownictwa czynszowego, ale na rozwiązaniach możliwie szeroko wykorzystujących potencjał branży, czyli spółdzielczość mieszkaniową, budownictwo TBS i gminne, oraz dostępne, a pomijane dotychczas aktywa, takie jak zasoby gruntów Skarbu Państwa. ramka 1
RAMKA 1
Spółdzielnie prawie nie budują
Gdy myślimy o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych młodych Polaków, o spółdzielczości mieszkaniowej mówimy w ostatniej kolejności. Przyczyna tego jest dość oczywista: współcześnie spółdzielnie przegrywają walkę z deweloperami. Aby to udowodnić, wystarczy posłużyć się jedną statystyką. Podczas gdy na początku lat 90. ponad 70 proc. wszystkich lokali mieszkalnych oddawały do użytku właśnie spółdzielnie mieszkaniowe, tak obecnie ten odsetek wynosi jedynie 3 proc. Utrwaliła się praktyka, że większość władz wybieranych przez spółdzielców skupia się na trwaniu spółdzielni, usiłowaniu utrzymania stanu bieżącego posiadania lokali, a nie na budowie nowych.
O dobrze funkcjonujących spółdzielniach mówi się rzadko. Czy to oznacza, że mamy do czynienia ze zmierzchem spółdzielczości mieszkaniowej? Wiele wskazuje na to, że nie. Po pierwsze, w zachodniej Europie widać trend powracania do niej. Obywatele po kilku-kilkunastu latach życia we wspólnocie dostrzegają, że często lepiej być członkiem spółdzielni. Po drugie, rząd PiS zapowiedział już, że przy programie zapewnienia dostępu do mieszkań obywatelom chce położyć nacisk właśnie na spółdzielczość. Najprawdopodobniej więc spółdzielnie otrzymają preferencyjne warunki przy budowie nowych lokali w porównaniu z deweloperami, co z kolei powinno się przełożyć na ich większe zainteresowanie rozwojem.
W chwili obecnej spółdzielczość mieszkaniowa jest co prawda ważnym elementem zapewnienia konstytucyjnego prawa do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (art. 75 ustawy zasadniczej), gdyż szacuje się, że nawet 4,5 mln Polaków mieszka w 2,2 mln mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni, jednak z roku na rok traci na znaczeniu na rzecz innych form działalności.
- Przy tym istotne jest, aby dostępne rozwiązania legislacyjne oraz instrumenty finansowe były realnym wsparciem dla samorządów lokalnych. Nacisk w tym zakresie położony zostanie na wsparcie szerzej rozumianego budownictwa czynszowego, uwzględniającego również budownictwo komunalne i socjalne, jak również zapewnienie bardziej sprawiedliwych społecznie zasad wykorzystywania mieszkań w zasobie komunalnym, urealnienie wysokości stawek czynszu w celu poprawy stanu technicznego publicznego zasobu mieszkaniowego i racjonalizacji wydatków samorządów terytorialnych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – informuje Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi dla DGP.
Przed gminami otwierają się nowe możliwości
Bank Gospodarstwa Krajowego wystartował z funduszem inwestycyjnym, który ma wspierać gminy w poprawianiu jakości tkanki mieszkaniowej.
Kilka miesięcy temu gminy zyskały nową możliwość pozyskania kapitału na budowę lub modernizację budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej. W segment ten w nowej formie zaangażował się Bank Gospodarstwa Krajowego. Należące do niego Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych na początku 2016 r. zakończyło rejestrację Funduszu Municypalnego.
- Dzięki współpracy z Funduszem Municypalnym gminy mogą zagospodarować posiadane nieruchomości gruntowe, budując na nich budynki z mieszkaniami na wynajem lub obiekty użyteczności publicznej, takie jak np. centra obsługi mieszkańców czy siedziby administracji samorządowej. Mogą również zmodernizować lub przebudować już istniejące budynki, dostosowując je do potrzeb gminy i jej mieszkańców – wyjaśnia Piotr Linke, prezes TFI BGK.
Można sfinansować nawet 100 proc. prac
W kręgu zainteresowania Funduszu Municypalnego znajdują się następujące rodzaje inwestycji: wielorodzinne budynki mieszkalne, centra obsługi mieszkańców, siedziby administracji lokalnej oraz obiekty wielofunkcyjne, w tym także z udziałem powierzchni komercyjnej. W inwestycję mogą być zaangażowana bezpośrednio gmina lub jej spółka zależna.
Współpraca gminy z Funduszem Municypalnym oparta jest na zasadzie partnerstwa. Inwestycja realizowana jest za pośrednictwem spółki celowej, w której gmina lub należąca do niej spółka i fundusz posiadają udziały proporcjonalnie do wniesionych wkładów.
Udział gminy w inwestycji może być ograniczony do wartości wniesionego do takiej spółki aportu nieruchomości. Tym samym inwestycja funduszu może w 100 proc. finansować koszt prac projektowych, przygotowawczych i budowlanych. Po zakończeniu budowy nieruchomość jest wydzierżawiana lub wynajmowana na rzecz gminy, a następnie po spłacie środków wniesionych do inwestycji przez fundusz następuje przeniesienie kontroli nad spółką na rzecz gminy. Dopuszczalne jest też łączenie środków z funduszu z finansowaniem pochodzącym z innych źródeł. Fundusz może również przyjmować rolę podmiotu finansującego w projektach realizowanych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Z kolei horyzont czasowy inwestycji funduszu będzie dopasowany do specyfiki konkretnego przedsięwzięcia i zwykle zawierał się w przedziale od kilkunastu do 25 lat.
WAŻNE
Udział gminy w inwestycji może być ograniczony do wartości wniesionego do spółki z Funduszem Municypalnym aportu nieruchomości.
Są już pierwsi chętni
Choć fundusz działa od kilku miesięcy, są już pierwsi chętni do współpracy. W kwietniu gmina Jarocin, spółka gminna JTBS oraz Fundusz Municypalny podpisały porozumienie w sprawie finansowania programu budowy 400 mieszkań czynszowych. Model transakcji zakłada utworzenie spółki projektowej, do której strona samorządowa wnosi nieruchomość gruntową. Fundusz natomiast, jako inwestor finansowy, wnosi do tej spółki środki pieniężne pozwalające na realizację prac budowlanych. W przypadku Jarocina chodzi o 50 mln zł.
W kolejnym miesiącu Fundusz Municypalny podpisał list intencyjny z miastem Żyrardów w sprawie finansowania projektu modernizacji Kantoru, zabytkowego obiektu dawnej dyrekcji fabryki włókienniczej. List intencyjny zakłada, że miasto wniesie nieruchomość aportem do specjalnie powołanej w celu realizacji projektu spółki celowej. Fundusz wniesie do spółki środki finansowe pozwalające na realizację projektu. Po ukończeniu modernizacji budynku spółka celowa wydzierżawi tę nieruchomość miastu. Budynek będzie służył społeczności lokalnej.
BGK nie ujawnia, jakich zwrotów spodziewa się z inwestycji, w które zaangażuje się Fundusz Municypalny.
Nie tylko z powodu deficytu
BGK wskazuje, że podstawowym powodem inwestycji samorządowych w substancję mieszkaniową jest rosnący w skali kraju deficyt mieszkań komunalnych oraz ich pogarszająca się jakość. Rośnie jednak ich znaczenie jako narzędzia aktywnej polityki demograficznej i gospodarczej, bo dla wielu gmin podwyższenie standardu zasobu mieszkań komunalnych to droga do zatrzymania w mieście np. absolwentów uczelni. To również element programów wspierających pozyskiwanie inwestorów i tworzenie nowych miejsc pracy.
Kolejnym bodźcem jest aktywizacja lub modernizacja wybranych rejonów miasta lub gminy. Aleksander Jankowski z TFI BGK jako przykład podaje plany inwestycyjne gminy, która z myślą głównie o młodych rodzinach chce wybudować kilka osiedli mieszkaniowych.
- Ich położenie ma być dostosowane do lokalizacji już istniejących placówek oświatowych. To z jednej strony wpłynie na komfort przyszłych mieszkańców, a z drugiej pozwoli gminie efektywnie zarządzać podległymi przedszkolami czy szkołami - wskazuje.
!Dzięki współpracy z Funduszem Municypalnym gminy mogą zagospodarować posiadane nieruchomości gruntowe, budując na nich budynki z mieszkaniami na wynajem lub obiekty użyteczności publicznej.
Zmiany zwiększają popyt na rządowe wsparcie
Zainteresowanie wsparciem na tworzenie mieszkań socjalnych i komunalnych oraz lokali w ramach społecznego budownictwa czynszowego bije rekordy
Kiedy 31 marca BGK zakończył przyjmowanie wniosków o finansowe wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego w gminach i powiatach, okazało się, że pierwsza w tym roku edycja rządowego program zakończyła się ogromnym sukcesem. Do banku wpłynęło 111 wniosków o łącznej wartości blisko 102 mln zł wobec 65 mln zł dostępnych do wykorzystania. W porównaniu do ubiegłorocznej wiosennej edycji wartość złożonych wniosków wzrosła prawie o połowę.
Warto przypomnieć, że w ciągu dekady działania programu finansowanego z Funduszu Dopłat i administrowanego przez BGK wielokrotnie popyt na wsparcie był znacznie niższy niż dostępne środki. W czasie badania, które bank przeprowadził w połowie 2015 r., najczęściej wskazywanymi przez respondentów przeszkodami w ubieganiu się o pomoc były: niewystarczająca ilość własnych środków finansowych, niski udział wsparcia finansowego z budżetu państwa oraz warunek powiększenia zasobu lokali socjalnych w przypadku ubiegania się o finansowe wsparcie na utworzenie lokali komunalnych.
WAŻNE
W ciągu dekady realizacji administrowanego przez BGK programu finansowanego z Funduszu Dopłat wielokrotnie popyt na wsparcie był znacznie niższy niż dostępne środki. W tegorocznej edycji zainteresowanie znacząco przekracza dostępne środki.
Antidotum na te problemy miała być nowelizacja ustawy z września 2015 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. poz. 1815). Najważniejsze wprowadzone wtedy zmiany to zwiększenie wysokości dofinansowania, złagodzenie obowiązku wydzielania ekwiwalentnego zasobu lokali socjalnych, rozszerzenie wsparcia na spółki gminne i umożliwienie samorządom wykupu mieszkań pozakładowych.
Bezzwrotna dotacja
Obecnie bezzwrotna dotacja w programie może zostać udzielona na: utworzenie lokali socjalnych, mieszkań chronionych, lokali komunalnych, zakup byłych mieszkań zakładowych, utworzenie noclegowni i domów dla bezdomnych. Mogą się o nią ubiegać gminy, spółki gminne, związki międzygminne, powiaty i organizacje pożytku publicznego. W zależności od rodzaju przedsięwzięcia można uzyskać dotację na 30–50 proc. kosztów przedsięwzięcia.
W przypadku budowy, remontu, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku dofinansowanie może objąć m.in. koszty niezbędnych materiałów i robót budowlanych, koszty wykonania przyłączy technicznych, obiektów i urządzeń związanych z budynkiem, w tym placów zabaw, śmietników, ogrodzeń, placów postojowych i placów pod śmietniki, przejazdów (dróg) wraz z niezbędnymi zjazdami z drogi publicznej. Do tej puli zaliczane są też koszty wykonania czynności specjalistycznych, w tym projektowania, niezbędnych badań i ekspertyz czy powierzenia pełnienia funkcji inwestora zastępczego, a także koszty przygotowania terenu. W przypadku przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali mieszkalnych przez TBS koszty te rozlicza się proporcjonalnie do liczby lokali przypadających inwestorowi. Przy kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, także połączonym z remontem, dofinansowanie dotyczy ceny określonej w umowie sprzedaży i kosztów remontu. W przypadku budowy budynków socjalnych finansowe wsparcie udzielane jest tylko dla przedsięwzięć realizowanych na nieruchomościach stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym gmin lub spółek gminnych.
Program zakłada, że wkład własny inwestora wynosi od 50 do 70 proc. wartości inwestycji w zależności od rodzaju przedsięwzięcia. Forma wkładu własnego jest dowolna. Mogą to być środki własne i kredyt.
Średni planowany koszt utworzenia jednego metra kwadratowego dla różnych przedsięwzięć zakwalifikowanych w programie w 2015 r. wyniósł niecałe 3,5 tys. zł.
W ramach programu finansowego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego BGK przeprowadza rocznie dwa nabory wniosków: 1-31 marca (edycja wiosenna) oraz 1-30 września (edycja jesienna).
Powrót społecznych czynszówek
Po kilku latach przerwy w nowej odsłonie ruszył w tym roku także program wsparcia społecznego budownictwa czynszowego. Teraz jest on przeznaczony dla podmiotów realizujących politykę mieszkaniową gmin i ma umożliwić powstanie co najmniej 30 tys. mieszkań na wynajem o limitowanej stawce czynszu dla osób o umiarkowanych dochodach. BGK zapewni na ten cel inwestorom 4,5 mld zł finansowania preferencyjnego w 10 rocznych edycjach. Co ważne, niewykorzystane środki przechodzą do kolejnej edycji.
Mogą się o nie ubiegać towarzystwa budownictwa społecznego – większość TBS w Polsce należy do gmin, spółek gminnych oraz spółdzielni mieszkaniowych. Do końca lutego, w ramach pierwszej edycji programu 45 inwestorów złożyło 59 wniosków na łączną kwotę aż 374 mln zł. Wnioski dotyczą finansowania budowy niemal 3 tys. lokali.
- W nowym programie szacowany średni koszt budowy metra kwadratowego to 3800 zł (z gruntem), natomiast mieszkania budowane ze środków poprzedniego programu, Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kosztowały średnio 2300 zł za metr. Ale to było wiele lat wstecz – poinformował nas BGK.
!BGK wspiera społeczne czynszówki przez kredyt lub organizację emisji obligacji (z gwarancją ich nabycia), bez marży banku, przy maksymalnym udziale w kosztach planowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego na poziomie 75 proc. i maksymalnie 30 latach finansowania.
BGK wspiera społeczne czynszówki przez kredyt lub organizację emisji obligacji (z gwarancją ich nabycia), bez marży banku, przy maksymalnym udziale w kosztach planowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego na poziomie 75 proc. i maksymalnie 30 latach finansowania. W ten sposób finansowane są tylko projekty z prawomocnym pozwoleniem na budowę, nowe budynki oraz rewitalizacje czy remonty istniejących, z maksymalnym czynszem w wysokości 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Inwestor korzystający z takiego finansowania może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłaty przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, ale nie może być ona większa niż 25 proc.
W przypadku gdy po ocenie wiarygodności kredytowej zapotrzebowanie w którejś z edycji przekroczy wyznaczony limit środków, premiowane będą przedsięwzięcia m.in.: z wysokim udziałem mieszkań dla osób wychowujących dzieci (wyższym niż wymagane 50 proc.), rewitalizacyjne, zlokalizowane w gminach o wysokim deficycie mieszkań czy powiatach, w których powstało relatywnie niewiele mieszkań czynszowych finansowanych preferencyjnie przez BGK.
WAŻNE
Pierwsze mieszkania z nowego programu społecznego budownictwa czynszowego mogą zostać ukończone już w 2017 r.
- Minimalny wkład własny inwestora wynosi 25 proc. wartości inwestycji. Wartość nieruchomości gruntowej wniesionej aportem zaliczana do kosztów przedsięwzięcia nie może przekroczyć 20 proc. całkowitych kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego – informuje BGK.
Szukajmy przykładów za miedzą
Jak pomóc mniej zarabiającym w zdobyciu mieszkania? Warto zapoznać się z działaniami innych krajów UE, aby publiczne pieniądze wykorzystać najbardziej efektywnie
Przykład ciekawego mechanizmu można znaleźć w Wielkiej Brytanii. Działa tam program „Help to buy”, w którym można liczyć na gwarancje kredytowe ułatwiające dostęp do finansowania lub bezpłatną pożyczkę na 5 lat, która po tym okresie zmienia się w nisko oprocentowaną (1 pkt proc. ponad inflację).
Przymiarka do polskich warunków
Jak mechanizm ten mógłby działać w rodzimych warunkach? Przyjmijmy, że aby skorzystać z dobrodziejstw programu, konieczne byłoby posiadanie wkładu własnego w wysokości 5 proc. Celem programu rządowego byłoby zaś zwiększenie wkładu do 20 proc., co pozwoliłoby korzystać z atrakcyjnych ofert kredytowych. Gdyby mechanizm miał działać na zasadzie gwarancji, można szacować, że za prawie 3,6 mld zł zarezerwowanych na program „Mieszkanie dla młodych” możliwe byłoby wsparcie ponad 2 mln rodzin w nabyciu własnego mieszkania. Trzeba bowiem zauważyć, że dziś koszt komercyjnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego można oszacować na około 5 proc. kwoty gwarancji za 8 lat ochrony. Czyli po prostu jeśli komuś brakowałoby 34 tys. zł wkładu własnego, to za zagwarantowanie takiej kwoty przez 8 lat trzeba zapłacić około 1,5 tys. zł. Dlaczego 8 lat? Tyle mniej więcej trwa w obecnych warunkach rynkowych spłacanie 30-letniego kredytu zaciągniętego na 95 proc. wartości nieruchomości, zanim LtV (stosunek kwoty długu do wartości nieruchomości) kredytu spadnie do 80 proc.
!W Wielkiej Brytanii działa program „Help to buy”, w którym można liczyć na gwarancje kredytowe ułatwiające dostęp do finansowania lub bezpłatną pożyczkę na 5 lat, która po tym okresie zmienia się w niskooprocentowaną (1 pkt proc. ponad inflację).
Kwota 34 tys. zł też nie jest przypadkowa. Przeciętna nieruchomość kupiona w 2014 r. z pomocą programu „Mieszkanie dla młodych” miała wartość 228,1 tys. zł. Jeśli potencjalni nabywcy mieliby trochę ponad 11 tys. zł na wkład własny, to brakujące do 20 proc. ceny 34 tys. zł mógłby zagwarantować rządowy program, a dzięki temu wcześniej wspomniane 3,6 mld zł starczyłoby na dopłaty dla 2,1 mln rodzin. Dla porównania autorzy działającego dziś „Mieszkania dla młodych” zakładali, że pomogą dzięki niemu tylko ok. 130 tys. rodzin.
Innym rozwiązaniem mogłyby być pożyczki, które przez 5 lat byłyby nieoprocentowane, a potem ich oprocentowanie wynosiłoby 1 pkt proc. ponad inflację. Przy pożyczce na kwotę 34 tys. zł (jak w poprzednim scenariuszu) oznaczałoby to przy nawet na zapomnianym od lat poziomie inflacji 2,5 proc. roczny koszt pożyczki na poziomie 1190 zł (niespełna 100 zł miesięcznie). Jeśli angielskim wzorem kredytobiorca miałby dowolność co do momentu spłaty pożyczki, to niezbędne byłoby zbudowanie mechanizmu, zgodnie z którym musiałoby dojść do spłaty najpóźniej w momencie sprzedaży nieruchomości kolejnemu nabywcy lub w momencie całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup. W tym przypadku raz pożyczone pieniądze trafiłyby z powrotem do systemu i mogłyby być powtórne wykorzystane, aby wspierać sektor budownictwa. To jest najważniejsza przewaga takiego rozwiązania.
Pomysłów na wsparcie rynku najmu jest wiele. Rodzimi politycy mówią przeważnie o zrównaniu praw najemców i właścicieli lub przeróżnych ulgach podatkowych mających stymulować budowę i zakupy mieszkań na wynajem. W Polsce sporym problemem jest jednak wciąż relatywnie wysoki koszt wynajęcia lokalu (wg październikowych szacunków Lion’s Bank zakup mieszkania na kredyt jest aż o 37,1 proc. tańszy niż najem). Ciekawym rozwiązaniem byłoby więc stworzenie programu budownictwa mieszkaniowego na zasadach non profit – podobnego do reaktywowanego ostatnio modelu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Minusem rodzimego przykładu są jednak wysokie kwoty, którymi trzeba dysponować, aby stać się najemcą (do
WAŻNE
Ciekawym rozwiązaniem byłoby stworzenie programu budownictwa mieszkaniowego na zasadach non profit – podobnego do reaktywowanego ostatnio modelu Towarzystw Budownictwa Społecznego.
Tani najem dla wszystkich
Przykładów takich inicjatyw można szukać we Francji i Danii.
W drugim z tych krajów co piąte mieszkanie dostarczone zostało przez organizacje non profit. Finansują one budowę nieruchomości przeważnie z niewielkim udziałem wpłat najemców (np. 2 proc.). Standardowo brakujące 7 proc. pochodzi z nieoprocentowanej pożyczki udzielanej przez gminę, a kolejne 91 proc. z kredytu gwarantowanego przez gminę – wynika z danych portalu Housing Europe. Koszty finansowania lokatorzy pokrywają w czynszu.
Aby zapisać się do takiej spółdzielni, trzeba mieć przynajmniej 15 lat. Co ważne, system ten jest o tyle dobrze przemyślany, że wysokość czynszu zależy od kosztów obserwowanych w długim terminie. W efekcie okresowe spadki stóp procentowych nie obniżają czynszu, a nadwyżka zbierana jest przez ogólnokrajowy fundusz z przeznaczeniem na remonty i finansowanie kolejnych inwestycji. W efekcie problem mieszkania osób dorosłych z rodzicami w Danii prawie nie występuje. W domu rodzinnym, w skali całego kraju, mieszka tam około 9,1 tys. osób w wieku 25-34 lata, podczas gdy w Polsce problem ten dotyczy 2,8 mln osób. Zgodnie z danymi Eurostatu jest to odpowiednio 1,4 proc. i 43,5 proc. obywateli we wziętej pod uwagę grupie wiekowej.
!W Danii co piąte mieszkanie dostarczone zostało przez organizacje non profit. Finansują one budowę nieruchomości przeważnie z niewielkim udziałem wpłat najemców (np. 2 proc.).
Ciekawy mechanizm działa we Francji. Tam budynki na wynajem także dostarczają organizacje non profit (prywatne i publiczne). Oferują one mieszkania o niskim czynszu, bo korzystają z dotacji, preferencji podatkowych i preferencyjnych źródeł finansowania. Gdyby tego było mało, najbiedniejsi mogą się też ubiegać o dodatek mieszkaniowy i korzystać z niego tak długo, jak nie podniosą swej stopy życiowej. Co nie mniej ważne, Francuzi unikają pauperyzacji osiedli, pozwalając wynajmować tanie mieszkania nie tylko najbiedniejszym (udaje im się to w ograniczonym zakresie).
W jaki sposób finansuje się takie budownictwo? W dużej mierze pieniądze pochodzą z pożyczek udzielanych przez fundusz CDC (kasy depozytowo-oszczędnościowej). Ten zbiera kapitał od depozytariuszy, których do gromadzenia w funduszu pieniędzy skłania brak podatku od zysków (w Polsce tzw. podatek Belki). W 2009 r. przeciętny schemat finansowania składał się w 76,5 proc. z pożyczki z CDC, resztę stanowił kapitał własny, dotacje samorządowe, państwowe i udzielane przez pracodawców – wynika z danych Housing Europe.
Przepisy są, trudniej wypełnić je treścią
Z prowadzeniem gospodarki mieszkaniowej przez gminę wiąże się wiele obowiązków. Musi ona administrować zasobem lokalowym, pomagać rodzinom najuboższym oraz wpływać na rozwój budownictwa na terenie danej wspólnoty
Obowiązkiem gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wszystkich wymagających tego członków wspólnoty samorządowej. Takie zadanie wynika z art. 4 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.; dalej: u.o.p.l.). W ramach tego gmina musi zapewnić lokale socjalne i zamienne, a także zagwarantować kwaterę rodzinom o niskich dochodach. Aby mogła zrealizować swoje obowiązki, może tworzyć i mieć zasób mieszkaniowy. Może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.
Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym w wielu gminach powierzone zostało wyodrębnionym jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej, czyli samorządowym zakładom budżetowym, np. miejskiemu zarządowi budynków. Innym rozwiązaniem jest tworzenie gminnych spółek handlowych, które wykonują zadania związane z administrowaniem zasobem mieszkaniowym. Na realizację wskazanych obowiązków jednostka samorządowa może otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa.
Najważniejsze gminne regulacje
Rada gminy, wykonując zadanie dotyczące zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, uchwala opracowywane co najmniej raz na 5 lat wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w jego skład.
Programy te odgrywają bardzo istotną rolę w procesie gospodarki mieszkaniowej na szczeblu lokalnym. Jego najważniejsze elementy wymienia art. 21 ust. 2 u.o.p.l. schemat
Uchwała rady w sprawie tego programu powinna kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie wskazane kwestie i zagadnienia oraz uczynić to w sposób dostosowany do zindywidualizowanych potrzeb danej społeczności lokalnej.
WAŻNE
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz uchwała o zasadach wynajmowania lokali są aktami prawa miejscowego.
Artykuł 21 ust. 2 u.o.p.l. określa jedynie niezbędne elementy aktu prawa miejscowego. Z jednej strony rada może zamieścić w uchwale jeszcze inne dodatkowe regulacje (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 14 czerwca 2013 r., sygn. akt IV SA/Gl 932/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z drugiej strony pominięcie wymaganego elementu treści programu może spowodować jego nieważność (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody lubuskiego z 22 lutego 2016 r., znak: NK-I.4131.34.2016.AKop, Legalis nr 1405195).
Gmina, która posiada zasób mieszkaniowy, musi także określić zasady wynajmowania lokali. Podstawę do wydania uchwały w tym zakresie stanowi art. 21 ust. 3 u.o.p.l. Przepis ten określa najważniejsze postanowienia, które muszą się znaleźć w uchwale. ramka 2
RAMKA 2
Postanowienia uchwały
Zasady wynajmowania lokali obejmują w szczególności:
● wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
● warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
● kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
● warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
● tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
● zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
● kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw.
Podstawowym warunkiem wynajmowania lokalu w gminnym zasobie jest spełnienie kryterium dochodowego. Rada gminy ustala dochód maksymalny, powyżej którego dana osoba nie będzie kwalifikowała się do zawarcia umowy najmu. Oprócz tego wymogiem otrzymania lokalu przez najbiedniejszych jest fakt niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.
!Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony. Wyjątkiem są m.in. lokale socjalne, gdyż te mogą być oddane w najem wyłącznie terminowo.
Wydzielenie lokali
Na gminie (właściwej ze względu na miejsce położenia mieszkania podlegającego opróżnieniu) ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd orzekł o uprawnieniu do takiej kwatery. Dlatego każda jednostka samorządowa musi w ramach posiadanego zasobu wydzielić takie lokale. Jeżeli gmina nie jest w stanie zrealizować swojego obowiązku i nie dostarcza osobie uprawnionej mieszkania socjalnego, to właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie odszkodowawcze względem tej gminy. Odszkodowanie będzie się mu należało, gdy wykaże, że przez brak dostarczenia lokalu socjalnego przez samorząd poniósł szkodę.
Obowiązkiem gminy jest też stworzenie zasobu pomieszczeń tymczasowych. Przeznaczone są one do zamieszkania przez osoby eksmitowane bez prawa do mieszkania socjalnego.
Samorząd jest także zobowiązany do wyznaczenia lokali zamiennych. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 4 u.o.p.l., jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na nie dłużej niż rok. Po upływie tego terminu właściciel musi udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawione mieszkanie. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
WAŻNE
Mieszkanie chronione jest formą pomocy społecznej przygotowującą pod opieką specjalistów osoby tam przebywające do prowadzenia samodzielnego życia lub zastępującą pobyt w placówce zapewniającej całodobową opiekę.
Mieszkania chronione
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 12 ustawy z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 163 ze zm.; dalej: u.p.s.) do zadań własnych gminy o charakterze obowiązkowym należy prowadzenie i zapewnienie miejsc w mieszkaniach chronionych. Do zadań własnych powiatu należy z kolei prowadzenie mieszkań chronionych dla osób z terenu więcej niż jednej gminy. Mieszkanie chronione jest formą pomocy środowiskowej, uregulowaną w art. 53 u.p.s. Jej celem jest przygotowanie świadczeniobiorcy do samodzielnej egzystencji oraz do udzielania wsparcia osobom, które potrzebują opieki, ale nie wymagają umieszczenia w placówce socjalnej.
Zasadniczo mieszkanie chronione może zostać przyznane każdej osobie fizycznej znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej, spełniającej ogólne przesłanki otrzymania pomocy, która ponadto wymaga wsparcia w codziennej egzystencji z uwagi na: wiek, niepełnosprawność czy chorobę. Do drugiej grupy beneficjantów zaliczyć można osoby wymagające wsparcia doraźnego, ułatwiającego dostosowanie do nowych warunków życia, integracji ze środowiskiem. Chodzi tu zwłaszcza o osoby opuszczające instytucję pieczy zastępczej, placówkę resocjalizacyjną, a także o uchodźców i cudzoziemców objętych ochroną uzupełniającą.
Szczegółowy tryb działania mieszkań chronionych reguluje rozporządzenie ministra pracy i polityki społecznej z 14 marca 2012 r. w sprawie mieszkań chronionych (Dz.U. poz. 305).
Małgorzata Kwiatkowska, malgorzata. kwiatkowska@infor.pl
Bartosz Turek, szef działu analiz Lion’s Bank
Leszek Jaworski, prawnik specjalizujący się w prawie administracyjnym
Paweł Sikora, pawel.sikora4@infor.pl