Będzie więcej ziemi pod budowę bloków

Szykuje się kolejna zmiana przepisów regulujących przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Resort rozwoju pracuje nad rozwiązaniami, które obejmą grunty pod zabudowę mieszkaniową.

Jak dowiedział się DGP, Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce „rozszerzenia instytucji przekształcenia użytkowania wieczystego na pozostałe grunty o funkcji integralnie związanej z realizacją celu mieszkaniowego”. Mieszkaniówka jest priorytetem rządu, który szuka sposobów na ułatwienie realizacji tych inwestycji. Choć grunty użytkowane wieczyście wyceniane są prawie tak samo jak własnościowe, to jednak zupełnie inną swobodę dysponowania nimi ma właściciel, a inną użytkownik wieczysty. To zaś blokuje inwestycje, a nowelizacja ustaw: o samorządzie gminnym, o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, o gospodarce nieruchomościami i o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2023 r. poz. 1463), która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r. pod hasłem likwidacji użytkowania wieczystego, niewiele w tym zakresie zmieniła.

Jak nie cena, to zakaz

Nowe przepisy dają użytkownikowi wieczystemu prawo wystąpienia przez rok od ich wejścia w życie z żądaniem wykupu, a właściciel nieruchomości musi na to żądanie przystać. Jednak wysoki koszt i krótki czas na jego realizację spowodowały, że zainteresowanych skorzystaniem z tej możliwości jest niewielu. Tych zaś, których nie zniechęca cena, blokują wyłączenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami z roszczeniem wykupu nie można wystąpić, gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 1997 r., gdy użytkownik wieczysty nie wykorzystuje nieruchomości zgodnie z celem zawartym w umowie użytkowania i gdy grunt jest niezabudowany. Wyłączone z możliwości przekształcenia we własność pozostają też grunty Skarbu Państwa, powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego czy Lasom Państwowym. Wreszcie z roszczeniem nie można wystąpić, gdy od zawarcia umowy użytkowania wieczystego upłynęło mniej niż 10 lat.

Z tych powodów nadal w użytkowaniu wieczystym pozostaje wiele gruntów. Dane z 2022 r. mówią o liczbie 405 tys. nieruchomości. Ponad 480 tys. ha użytkowanych gruntów należy do Skarbu Państwa, ponad 60 tys. do gmin, pozostałe do powiatów i województw. Ograniczenie wyłączeń przynajmniej w odniesieniu do gruntów, na których mogą powstać mieszkania, byłoby dużym krokiem w stronę faktycznej likwidacji użytkowania. Przy czym z informacji resortu rozwoju wynika, że przygotowanie dalszej reformy użytkowania wieczystego nie ograniczy się wyłącznie do gruntów pod mieszkania. Resort informuje, że chce dostosować prawo użytkowania wieczystego do – jak pisze – „aktualnej sytuacji społeczno-gospodarczej”.

Biznes też ma swoje propozycje

Na te zmiany z niecierpliwością czekają przedsiębiorcy. Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej przygotował zresztą własne propozycje. Postulaty ekspertów KIG zamykają się w trzech punktach. Proponują przeprowadzenie powszechnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów na rzecz aktualnych użytkowników wieczystych. Bez żadnych wyłączeń. Opłata z tytułu przekształcenia powinna być, ich zdaniem, równa sumie opłat należnych jednostce samorządu terytorialnego lub Skarbowi Państwa do końca okresu użytkowania wieczystego i płatna na tych samych zasadach jak dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste.

W ocenie Ministerstwa Rozwoju proponowany przez KIG mechanizm przekształcenia prowadziłby jednak do naruszenia obowiązujących zasad udzielania pomocy publicznej.

„Wprowadzone w ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami zasady ustalania ceny za nabycie gruntu uwzględniają wytyczne Komisji Europejskiej dotyczące wymogu zgodności z przepisami o pomocy publicznej. Wobec jednoznacznego stanowiska KE wyrażonego w toku dotychczasowych prac nad przekształceniem użytkowania wieczystego nie jest zatem możliwy proponowany mechanizm przekształcenia” – pisze w odpowiedzi na nasze pytania Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Jaka to pomoc

Piotr Szafarz, radca prawny, kierujący Zespołem Nieruchomości w warszawskim biurze Dentons i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG, przypomina, że większość użytkowanych nieruchomości, które funkcjonują dziś w obrocie, została odkupiona od poprzednich użytkowników za cenę zbliżoną do nieruchomości we własności. Dla tych użytkowników obecne zasady wykupu oznaczają, że muszą praktycznie zapłacić po raz drugi za to samo, tylko tym razem będzie to ok. 60 proc. wartości (20-krotność opłaty rocznej w wysokości 3 proc.).

– Jeśli to jest 60 proc., to Komisja Europejska uznała, że 40 proc. wartości zostało podarowane, i traktuje to jako pomoc publiczną. Moim zdaniem to podwójne nieporozumienie. Nie patrzmy na to, że ktoś ma 40-proc. dyskont, tylko że w sumie kosztuje go taki wykup 160 proc. wartości nieruchomości. Zaproponowany przez nas do dyskusji sposób kontynuacji płacenia na dotychczasowych zasadach (czyli brak jakiejkolwiek opłaty przekształceniowej, po prostu dalsze regulowanie opłaty rocznej z jej waloryzacją np. co trzy lata) miałby, moim zdaniem, szanse obrony przed KE – uważa ekspert.

Swoje postulaty zgłosiła rządowi również Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. Ona też oczekuje na uzyskanie zgody Komisji Europejskiej na niestosowanie zasad pomocy de minimis. Jednak za najpilniejsze uważa wydłużenie terminu wystąpienia z żądaniem sprzedaży do 36 miesięcy i rezygnację z obowiązujących dziś wyłączeń.

Rząd, przygotowując projekt zmian, na pewno weźmie pod uwagę zdanie samorządów. One użytkowania bronią, bo jest dla nich źródłem stałych dochodów i pozostawia im prawo decydowania, na jaki cel nieruchomość zostanie przeznaczona. Mimo tego Marek Wójcik, ekspert do spraw legislacji Związku Miast Polskich, uważa, że propozycja wydłużenia do 36 miesięcy czasu na wystąpienie z żądaniem wykupu jest do dyskusji. Gorzej z propozycją przekształcenia zaproponowaną przez KIG.

– Siądźmy do stołu, rząd, samorządy i biznes, i wypracujmy jakiś kompromis – proponuje ekspert. ©℗

Czy można przekonać Komisję Europejską?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zagadnieniem, które od lat budzi wiele dyskusji z perspektywy prawa pomocy publicznej. Tematowi przygląda się też Komisja Europejska i zgłasza do przedstawianych przez Polskę propozycji swoje uwagi.

Propozycje Komitetu ds. Nieruchomości KIG nie dają obecnie odpowiedzi, w jakim kierunku chcą podążyć ich pomysłodawcy. Jeżeli zamierzają oni wykluczyć występowanie pomocy publicznej, to będą musieli wskazać, w jaki sposób chcą zagwarantować, że cena za zbycie własności nieruchomości będzie zgodna z ceną rynkową. Z dotychczasowej dyskusji z KE wynika, że oparcie ceny sprzedaży jedynie na sumie opłat, jakie pozostały do uiszczenia z tytułu użytkowania wieczystego (czyli de facto odjęcie od ceny sprzedaży wartości dotychczas uiszczonej opłaty czy też rozłożenie ceny sprzedaży na raty i uiszczenie jej w długim horyzoncie czasowym bez odpowiedniej stopy odsetek), będzie wątpliwe z punktu widzenia zgodności z ceną rynkową. Jeżeli z kolei projektodawcy będą chcieli zapewnić zgodność pomocy publicznej z rynkiem wewnętrznym, to będzie konieczne określenie podstawy prawa unijnego, na którym oprą to rozwiązanie. Z powodu charakteru wsparcia, jego zakresu i specyfiki to zadanie nie będzie łatwe.