Do ustawy ma powrócić definicja umowy pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami
W planach prac legislacyjnych Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa na 2016 r. znalazła się nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej cel to „zdefiniowanie działalności zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. O powrocie licencjonowania nieruchomościowych profesji – zderegulowanych z początkiem 2014 r. – mowy jednak nie ma.
Doprecyzowanie konieczne
Stowarzyszenia związane z rynkiem nieruchomości są już po pierwszym spotkaniu z przedstawicielami resortu.
– Po deregulacji umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jak również zarządzania nieruchomościami są uregulowane absolutnie szczątkowo – tłumaczy Zbigniew Kubiński, prezydent Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości.
– Dziś zapisane jest, że umowa pośrednictwa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, ale nie jest już wskazane, co powinna zawierać. Mówi się więc o umowie pośrednictwa, nie wyjaśniając, na czym ono w ogóle polega. To stwarza ogromne problemy, które czasem mają finał dopiero w sądach – wtóruje Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomościami.
Kłopotliwe jest i to, że choć umowa pośrednictwa jest uregulowana lakonicznie, to funkcjonuje w obrocie jako umowa nazwana. A to oznacza, że nie można do niej stosować odpowiednio przepisów np. o umowie-zleceniu (można to robić tylko wobec umów o świadczenie usług nieuregulowanych innymi przepisami).
– Najprościej byłoby więc wrócić do poprzednich rozwiązań, do których zresztą odwołują się utrwalone już orzecznictwo i doktryna – twierdzi Zbigniew Kubiński.
Umowa na wyłączność
W jego ocenie największe problemy budzi dziś jednak brak regulacji umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Przed deregulacją (Dz.U. z 2013 r. poz. 829) umowę o wyłączność rozumiano dwojako:
● jako zakaz angażowania przy sprzedaży danej nieruchomości innego pośrednika/pośredników niż ustaleni w kontrakcie,
● jako wyłączność obszarową, poprzez którą wskazywano, na jakim dokładnie terenie (województwa czy miasta) działać ma na rzecz danego klienta określony przedsiębiorca.
– Te przepisy znakomicie się sprawdzały. Dziś natomiast umowa na wyłączność nadal jest elementem życia gospodarczego, ale panuje niestety wolna amerykanka. Każdy definiuje sobie wyłączność po swojemu, niekoniecznie zgodnie z prawem – podkreśla Kubiński.
Chodzi m.in. o stosowane w umowach na wyłączność zastrzeżenie, że wynagrodzenie należy się pośrednikowi, nawet gdy do zawarcia umowy doszło bez jego udziału. Takie zapisy były już wielokrotnie kwestionowane przez UOKiK.
Ale problemy mają również zarządcy nieruchomości, których ustawa deregulacyjna pozbawiła zasad wykonywania zawodu. Działają oni dziś na podstawie trzech przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), które nakazują im posiadać ubezpieczenie i zawierać umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
– Większość z zarządców poradziła sobie z tym, wpisując do swych umów swoje stare, przedderegulacyjne prawa i obowiązki. Ale w tym zakresie mają oni dużą swobodę. Ich klienci muszą więc sami dbać o swoje interesy – podkreśla Kubiński.
