Subskrybuj nas na Youtube
Sprzedaż państwowych nieruchomości rolnych wstrzymana na 5 lat
Hasłem przewodnim proponowanych zmian jest ochrona państwowej ziemi rolnej przed jej spekulacyjnym wykupem przez podmioty krajowe i zagraniczne, czemu ma służyć: (i) wstrzymanie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres 5 lat od dnia wejścia ustawy w życie oraz (ii) wprowadzenie umowy dzierżawy jako podstawowej formy udostępniania państwowych gruntów rolnych. Nazwa ustawy, towarzyszące jej hasła oraz niektóre przekazy medialne są jednak mylące – nowa ustawa dotyczy w głównej mierze ziemi rolnej znajdującej się w rękach osób prywatnych. Kluczowe zmiany dla podmiotów będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych lub przedsiębiorców zamierzających nabyć tego typu nieruchomości zawierają się zatem w tej części ustawy określonej mianem „o zmianie niektórych ustaw”. Zmiany wprowadzone ustawą nie ominą również podmiotów sektora bankowego – nowelizacja przepisów stawia bowiem pod znakiem zapytania skuteczność podstawowego sposobu zabezpieczenia kredytów, jakim jest hipoteka, w przypadku gdy jest ona ustanawiana na nieruchomości rolnej. Więcej na ten temat znajdą Państwo w alercie - Hipoteka na nieruchomości rolnej – tylko do wartości rynkowej nieruchomości.
Znaczne ograniczenia w prywatnym obrocie nieruchomościami rolnymi
Po wejściu w życie ustawy obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi (za wyjątkiem tych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha) dozna fundamentalnych ograniczeń i to zarówno w sferze bezpośredniego nabywania własności i użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych (asset deal), jak i nabywania praw udziałowych w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości (share deal). Wynika to z nowelizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które wprowadza omawiana ustawa.
Nowelizacja przewiduje, że nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała na terytorium gminy miejsca położenia nieruchomości i prowadząca osobiście gospodarstwo rolne. Ustawa przewiduje co prawda wyjątki, kiedy posiadanie przymiotu rolnika indywidualnego nie będzie konieczne (np. zwolnione z tego obowiązku będą kościoły i związki wyznaniowe), jednak są to przypadki zupełnie wyjątkowe, które nie znajdują zastosowania w obrocie profesjonalnym. Pozostałe osoby (w tym spółki prawa handlowego) zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa ANR na takie nabycie, wydawaną w formie decyzji administracyjnej po spełnieniu odpowiednich przesłanek określonych w ustawie. Analiza wymogów ustawowych prowadzi jednak do wniosku, że uzyskanie takiej zgody przez przedsiębiorcę będzie w praktyce mało prawdopodobne, jeśli nie niemożliwe.
Zakup nieruchomości rolnej tylko na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego
Nowe przepisy spowodują ponadto, że nabycie nieruchomości rolnej przez inwestora nie będzie miało ekonomicznego uzasadnienia. Nabywca nieruchomości rolnej dozna znaczących ograniczeń w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości, w szczególności, w okresie co najmniej 10 lat od dnia nabycia, będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość. W tym okresie wyłączona będzie również możliwość zbywania nieruchomości, jak również oddawania jej w posiadanie innym podmiotom (np. w dzierżawę lub najem). W konsekwencji od 30 kwietnia br. nieruchomości rolne nie będą mogły być nabywane dla innych celów niż prowadzenie gospodarstwa rolnego, co z pewnością spowoduje spadek zainteresowania ich nabyciem, a w konsekwencji znaczący spadek ich cen.
Prawo pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych
Nowelizacja rozszerza również zakres prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych. Dotychczasowa norma obszarowa 5 ha zniknie z ustawy, co spowoduje, że Agencja będzie miała prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej bez względu na jej powierzchnię.
Istotne i niespotykane dotąd zmiany dotyczą obrotu prawami udziałowymi w spółkach, które posiadają grunty rolne. Nowe przepisy przyznają Agencji prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Jedyne wyłączenie dotyczy sprzedaży akcji dopuszczonych do obrotu na giełdzie. W celu wykonania prawa pierwokupu Agencji przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w jej księgach i dokumentach. Bardzo szeroki zakres prawa pierwokupu udziałów powoduje, że Agencja będzie mogła nabywać udziały i akcje w spółkach, w których nieruchomości rolne stanowią nawet marginalną część ich majątku. Ciekawostką jest, że spod ograniczeń wynikających z ustawy wyłączone są przypadki nabycia udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, które są wspólnikami w spółkach posiadających nieruchomości rolne. Obrót takimi udziałami będzie się odbywał na dotychczasowych zasadach, bez konieczności stosowania konstrukcji warunkowych spowodowanych uprawnieniem z tytułu pierwokupu Agencji.
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy również zmian personalnych w spółkach osobowych. W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika, Agencja będzie miała prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej. Powyższe oznacza, że spółki osobowe będą miały obowiązek powiadomienia Agencji o każdej zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w celu umożliwienia Agencji skorzystania z prawa przejęcia nieruchomości rolnej znajdującej się w zasobie takiej spółki.
Podsumowanie
Nowe przepisy z pewnością będą miały znaczący wpływ na transakcje sprzedaży gruntów rolnych przeznaczonych na inwestycje o charakterze nierolniczym (budownictwo mieszkaniowe, przemysł, powierzchnie komercyjne na wynajem). Należy spodziewać się znacznego wzrostu wartości nieruchomości, dla których uchwalone są plany zagospodarowania przestrzennego, przewidujące przeznaczenie terenów na cele inne niż rolne. Takie nieruchomości są wyłączone wprost spod działania nowej ustawy. W pozostałych przypadkach, inwestorzy będą musieli przesuwać nabycie nieruchomości rolnych na moment uzyskania decyzji o warunkach zabudowy określających dopuszczalny sposób zabudowy gruntu rolnego i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej (tzw. „odrolnienia”). Pomocne może się okazać wydanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych wspólnie z Krajową Radą Notarialną analogicznego stanowiska (wykładni przepisów ustawy), jak miało to miejsce przy okazji wejście w życie w 2003 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w celu zajęcia stanowiska, czy w przypadku nieruchomości zlokalizowanych na terenach, dla których nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalne jest ustalanie przeznaczenia takich nieruchomości na podstawie danych (oznaczenia nieruchomości) w ewidencji gruntów i budynków.