Deficyt nowych i tanich mieszkań jest największą bolączką na polskim rynku nieruchomości. Za rosnącym popytem nie nadąża oferta. Przed nowym rządem spore wyzwania w tej kwestii.
Ostatnie 12 miesięcy dla rynku mieszkaniowego w Polsce było dość trudnym okresem. Budownictwo jest specyficzną branżą, gdyż na wszelkie problemy reaguje z odpowiednim opóźnieniem, m.in. ze względu na to, że budowa nowych mieszkań trwa zazwyczaj od trzech do pięciu lat. Tak jest również dziś – we wszelkich najnowszych analizach wciąż widać konsekwencje kryzysu związanego z pandemią COVID-19 oraz rosyjską agresją na Ukrainę.
Spoglądając na dane Głównego Urzędu Statystycznego, można zauważyć, że od stycznia do października 2023 r. w Polsce ruszyła budowa 92,5 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Oznacza to spadek o 8,4 proc. w porównaniu z i tak kiepskim 2022 r. Liczby te wyglądają jeszcze gorzej, jeśli zestawi się je z sytuacją z ostatniego roku przedpandemicznego. Wówczas w pierwszych dziesięciu miesiącach 2019 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 120 tys. mieszkań. Rozpędzające się przez kilka lat inwestycje doprowadziły do tego, że w 2022 r. mieliśmy najwyższą od 1979 r. liczbę mieszkań oddanych do użytkowania – 238,6 tys. Pod względem oddanej do użytkowania powierzchni użytkowej był to najlepszy rok w historii. Wszystko wskazuje jednak na to, że ani w tym roku, ani w kolejnych latach nawet nie zbliżymy się do tych liczb.
Wstrzymanie nowych inwestycji mieszkaniowych widać także na innych statystykach. Od stycznia do połowy października 2023 r. złożono w Polsce 171,9 tys. wniosków o pozwolenia na budowę. To o ponad 45,7 tys. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. Rok do roku największe spadki zanotowano w województwach pomorskim, podkarpackim i warmińsko-mazurskim – po jednej czwartej, a najmniejsze w świętokrzyskim – o 15 proc. Deweloperzy, z którymi rozmawiał DGP, wśród powodów takiej sytuacji wskazywali przede wszystkim niestabilność rynku, słabą dostępność działek i drogie finansowanie. Z nowych inwestycji rezygnują często mali deweloperzy, którzy ze względu na trudną sytuację finansową i przedłużające się procedury administracyjne nie są w stanie rozpocząć kolejnych budów.
Ślimaczące się procedury
– Procedury administracyjne i zmienność przepisów są największym hamulcem rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Realizacja projektów mieszkaniowych może zostać opóźniona w wielu punktach postępowania administracyjnego i z tym właśnie mamy do czynienia coraz częściej. Zahamowanie procesu w każdym z tych punktów wydłuża procedury i ogranicza nową podaż, podnosząc też koszty – tłumaczył w rozmowie z DGP Jacek Zengteler, prezes sprzedającej mieszkania i apartamenty spółki Yareal. Wysokie ceny doskwierały jednak nie tylko deweloperom, lecz także konsumentom. Uruchomienie przez rząd w połowie 2023 r. programu Bezpieczny kredyt 2 proc. spowodowało, że ceny mieszkań na rynku drastycznie wzrosły. Wydarzyło się tak ze względu na rosnący popyt i kurczącą się podaż. Wniosek o kredyt na preferencyjnych warunkach złożyło ponad 74 tys. osób. W konsekwencji w największych miastach liczba mieszkań w ofertach deweloperów spadła o ponad połowę.
Według portalu Rynekpierwotny.pl średnia cena za 1 mkw. mieszkania w Warszawie w listopadzie 2023 r. wynosiła 16,2 tys. zł (w listopadzie 2022 r. było to 13,5 tys. zł). W Krakowie było to 15,5 tys. zł (rok wcześniej 12,4 tys. zł), w Trójmieście 14,6 tys. zł (rok wcześniej 11,7 tys. zł), a we Wrocławiu 12,9 tys. zł (rok wcześniej również 11,7 tys. zł). Jak wynika z zapowiedzi polityków nowej koalicji rządzącej, wsparcie kredytowe nadal będzie oferowane.
Bezpieczny kredyt do modyfikacji
– Wyjdziemy z propozycją kontynuacji tego programu, a jeśli ten program będzie kontynuowany na początku przyszłego roku, to siądziemy do takiego bardziej kompleksowego programu, który będzie oddziaływał nie tylko na rynek popytu, lecz także na rynek podaży – tłumaczył w rozmowie z TVN24 minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman z Polskiego Stronnictwa Ludowego. – Chciałbym ten program trochę zmodyfikować, tak aby był otwarty dla większej liczby naszych rodaków. Może uda się go potanić, nie powodując kosztów dla budżetu państwa – dodał szef MRiT.
I choć dla deweloperów zapowiedź kontynuacji programu jest ważną deklaracją, przedstawiciele branży zwracają uwagę na wciąż nierozwiązane problemy. – Cieszą rozwiązania, które umożliwią spełnienie jednego z największych marzeń wielu polskich rodzin, a tym jest bez wątpienia zakup mieszkania – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Branża deweloperska od dawna apeluje, że choć wszelkie prospołeczne i zwiększające popyt programy są potrzebne, to niezbędne jest również wprowadzenie rozwiązań zwiększających podaż mieszkań, a tych na razie brak. W efekcie odnotowujemy historyczną przepaść między popytem a podażą mieszkań, co siłą rzeczy odbija się również w cenie nieruchomości, które jeszcze są na rynku – dodaje. I jak zauważa, „za każdym projektem, który może wpłynąć na popyt, powinno stać rozwiązanie umożliwiające odpowiedź podażową”. – My już nie mamy czasu na fikcyjne działania. Zwłaszcza że umożliwienie budowy mieszkań to również zapewnienie miejsc pracy. To się opłaca, tylko trzeba to zrobić mądrze – podsumowuje Płochocki. ©℗
Czytaj też: Dobra wiadomość dla właścicieli domów. Możesz odliczyć aż 53 tys. zł
