Jeśli ktoś planuje inwestycję z lokalem użytkowym poniżej 25 mkw., musi się spieszyć. Szybciej obejmą go przepisy mające zapobiegać patodeweloperce.

Od ponad 20 lat ustawodawca wprowadza przepisy, które mają zapobiegać powstawaniu klitek sprzedawanych jako mikroapartamenty. Najnowsza próba to wchodząca w życie 1 kwietnia 2024 r. nowelizacja rozporządzenia z 29 października 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442). Jedną ze zmian jest par. 56a ust. 1., zgodnie z którym lokal użytkowy w budynku musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Obecnie obowiązuje minimalna powierzchnia użytkowa 25 mkw. dla lokali mieszkalnych. Przepis ten jest jednak obchodzony właśnie poprzez sprzedaż mikrokawalerek jako lokali użytkowych. Ukrócić tę praktykę ma ujednolicenie wymogu minimalnej powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych i użytkowych.

– Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. lokale użytkowe. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania, najczęściej pod wynajem – wyjaśniał powód nowej regulacji Waldemar Buda, były minister rozwoju i technologii.

Przepisy przejściowe rozporządzenia pozwalają stosować inwestorom dotychczasowe uregulowania, o ile zdążą oni przed 1 kwietnia 2024 r. złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o zatwierdzenie projektu zagospodarowania lub projektu budowlanego albo dokonać zgłoszenia budowy.

– W przypadku wymogów stawianych lokalom użytkowym sytuacja wygląda inaczej. Jeżeli inwestor przed 1 kwietnia 2024 r. nie będzie legitymował się pozwoleniem na budowę albo nie dokona zgłoszenia budowy, w odniesieniu do którego do ww. daty upłynie termin na wniesienie sprzeciwu lub zostanie wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, to wymóg dotyczący minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego wynoszącej nie mniej 25 mkw. będzie go obowiązywał. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia 2024 r. nie będzie skutkowało stosowaniem przepisów dotychczasowych, sprzed nowelizacji rozporządzenia – wyjaśnia Michalina Skarżyńska, aplikant adwokacki w kancelarii Osborne Clarke.

Można się pogubić

– Faktem jest, że konstrukcja przepisów przejściowych może nie być dla wszystkich czytelna. Chociaż ustawodawca przy artykule odnoszącym się do lokali użytkowych wskazuje, że w ich przypadku trzeba mieć pozwolenie przed 1 kwietnia, to na końcu rozporządzenia, w par. 2, czytamy, że dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania czy została wydana decyzja o legalizacji, stosuje się przepisy dotychczasowe – dodaje Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W jego ocenie przepis przejściowy odnoszący się wprost do lokali użytkowych, umieszczony w treści dodanego par. 56a, będzie stanowił lex specialis względem regulacji przejściowych zawartych na końcu rozporządzenia.

To oznacza, że inwestorzy, którzy planują budowę lokali użytkowych o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., muszą się spieszyć z finalizowaniem przedsięwzięć bardziej niż pozostali, którym wystarczy złożenie do 1 kwietnia dokumentów w wydziałach architektoniczno-budowlanych.

Są wyjątki

Wejście w życie przepisu o minimalnej powierzchni lokali użytkowych nie oznacza, że nie będzie możliwości utworzenia lokalu mniejszego niż 25 mkw. Ustawodawca dopuszcza wydzielenie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem że znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i ma bezpośredni dostęp z ulicy. Wymóg minimalnej powierzchni nie dotyczy też budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy, ani budynków zamieszkania zbiorowego, jakimi są np. hotele.

Zdaniem Michaliny Skarżyńskiej do znowelizowanych przepisów inwestor musi się stosować również wtedy, gdy nie planuje sprzedawać wyodrębnionych lokali, ale udziały w nieruchomości. W rozumieniu rozporządzenia lokal użytkowy nie musi być wyodrębniony w sensie prawnym. Jeżeli dany lokal możemy zaklasyfikować pod względem technicznym jako użytkowy, to powinien on co do zasady spełniać wymogi rozporządzenia. W tym wymóg w zakresie powierzchni.

– Spełnienie wymogów technicznych zostanie zweryfikowane już na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Kwestia sprzedawania wyodrębnionych lokali lub udziałów w nieruchomości jest kwestią wtórną. Wynika to z faktu, że realizacja budynku, w którym lokale użytkowe będą mniejsze niż 25 mkw., nie powinna być co do zasady możliwa – wyjaśnia Michalina Skarżyńska.©℗

OPINIA

Czy nowe przepisy będą skuteczne?

Tomasz Stoga, prezes Profit Development, szef wrocławskiego oddziału PZFD / Materiały prasowe

Od kilku lat mamy przepisy, które zabraniają budowania mieszkań mniejszych niż 25 mkw., a mimo to, głównie w dużych miastach, powstają inwestycje z tzw. mikrokawalerkami, które są sprzedawane jako lokale użytkowe. Dzieje się tak, ponieważ państwo nie egzekwuje przestrzegania regulacji. Jak to możliwe, że nadzór budowlany pozwala, aby ludzie mieszkali w lokalach usługowych? Prawo wyraźnie mówi, że lokal ma być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, i przewiduje sankcje za łamanie przepisów. Uważam, że praprzyczyną funkcjonowania mikrokawalerek są u nas wysokie ceny mieszkań i nieegzekwowanie prawa. Gdyby ludzi było stać na większe mieszkania, nie trzeba by żadnymi przepisami regulować ich minimalnej powierzchni. Choć są też sytuacje, w których taka mała powierzchnia jest wystarczająca. Na przykład rodzice decydują się na zakup mikrokawalerki dla dziecka, które przyjechało do Krakowa czy Wrocławia na studia. Inny powód budowania lokali użytkowych, które są w rzeczywistości mieszkaniami, to brak gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Deweloper stawia budynek de facto mieszkalny na takim gruncie, ale nie może sprzedawać tych lokali jako mieszkania. Nie rozumiemy, dlaczego gminy nie są zainteresowane zmianą przeznaczenia takich gruntów z usługowych na mieszkaniowe, czym same sobie szkodzą. W lokalach użytkowych nie można się zameldować, więc ich mieszkańcy nie płacą w mieście podatków. Sami też są poszkodowani, bo przy nabyciu lokalu muszą zapłacić 23 proc. VAT zamiast 8 proc. Płacą też wyższe rachunki za energię, bo nie są traktowani jako gospodarstwa domowe.©℗