Umowa najmu: 8 porad, nie tylko dla studentów

Wrzesień to czas, kiedy studenci przygotowują się do rozpoczęcia roku akademickiego. Często związane jest to z wynajęciem pokoju lub mieszkania. Przedstawiane przez właścicieli umowy najmu często zawierają wiele skomplikowanych postanowień, które mogą być dla najemców niezrozumiałe lub niekorzystne. Wraz z adwokat Sylwią Mendak tłumaczymy, na co warto zwrócić uwagę w podpisywanej umowie, tak by nie narazić się na późniejsze spory z wynajmującym.

1. Umowa najmu: szczegółowo przeczytajmy każdy zapis umowy.

Adwokat Sylwia Mendak podkreśla, żeby przede wszystkim dokładnie zapoznać się z treścią całej umowy najmu. - Jeżeli dokument podpisuje student samodzielnie, to powinien mieć świadomość co widnieje w zapisach umowy. Często młode osoby nie przywiązują do tego wagi i w konsekwencji nie wiedzą do czego się zobowiązują. Szczególnie jeżeli po drugiej stronie jest doświadczony przedsiębiorca, to z reguły przedstawia on najemcy projekt umowy najmu sporządzony przez prawnika, w wielu przypadkach poszerzony również o regulamin korzystania z lokalu. Jeżeli co do jakiegokolwiek zapisu mamy wątpliwości, poprośmy wynajmującego o wytłumaczenie - wyjaśnia prawniczka. - Miejmy także świadomość, że każde postanowienie umowy można negocjować - dodaje.

2. Sporządźmy dokładny protokół zdawczo-odbiorczy.

Taki dokument należy sporządzić jako aneks do umowy i warto zrobić to skrupulatnie. Niezależnie od tego, czy będziemy wynajmować tylko pokój czy całe mieszkanie, to w protokole należy opisać co dokładnie wchodzi w skład wyposażenia i w jakim stanie są te elementy. - Moim klientom doradzam, aby sporządzali dokładną dokumentację fotograficzną. Tak by można było porównać jaki był stan lokalu w momencie jego wydania, a jaki jest w dacie odbioru, żeby nie ponosić odpowiedzialności za szkody, których nie wyrządziliśmy. Nie wiemy przecież, czy właściciel po zakończeniu umowy nie będzie twierdził, że coś zniszczyliśmy, a wtedy ciężko już będzie ustalić jak lokal wyglądał w dacie jego wydania - radzi adwokat Sylwia Mendak.

Prawniczka przypomina przy tym, że odpowiedzialności za wyrządzone przez nas szkody nie da się oczywiście uniknąć. - Ciąży na nas bowiem obowiązek zwrotu mieszkania w stanie niepogorszonym, czyli takim jaki był w dacie wydania lokalu, z uwzględnieniem jednak jego naturalnego zużycia - wyjaśnia.

Jakie rzeczy musimy uwzględnić w protokole zdawczo-odbiorczym? - Na miejscu najemcy w pierwszej kolejności zwróciłabym uwagę na te elementy, które są zniszczone np. zarysowania mebli, trwałe plamy na sofie czy uszkodzenia sprzętów. Nie chodzi o to, żeby w protokole zawierać informacje o dokładnej liczbie elementów całego wyposażenia, jak łyżki czy widelce, ale bardziej, żeby wspomnieć w nim o wszystkich widocznych usterkach. Przed sporządzeniem protokołu sprawdźmy także, czy działają wszystkie urządzenia RTV/AGD, tak aby potem nie być obciążeni kosztami ewentualnych napraw - tłumaczy Sylwia Mendak.

3. Dokładnie wypiszmy, jakie szkody mogą być pokryte z kaucji. Pamiętajmy także o wynikającym z przepisów 30-dniowym terminie rozliczenia kaucji.

Zdarza się, że właściciele mieszkań po okresie obowiązywania umowy nie chcą nam zwrócić kaucji, wskazując na fikcyjne szkody, które chcieliby pokryć z tej sumy. - By uniknąć sytuacji, że nie otrzymamy całości lub części kaucji, mimo że nie wyrządziliśmy szkód, na które wskazuje wynajmujący, najlepiej w umowie rozpisać na co kaucja może być przeznaczona. Przykładowo: zaległości czynszowe, zaległości z tytułu opłat czy potwierdzone w protokole zdawczo-odbiorczym szkody w lokalu, które strony uznały, że istnieją czy szkody, które zostaną ujawnione na etapie weryfikacji lokalu po okresie obowiązywania umowy. Ale chodzi tu o moment tuż po zakończeniu umowy, a nie dopiero po kilku miesiącach. Zdarza się bowiem, że właściciele zatrzymują sobie kaucję na dłuższy okres a następnie jej nie rozliczają - ostrzega adwokat.

Nawet jeżeli nie zawrzemy tego rodzaju zapisów w umowie, to przepisy kodeksu cywilnego wyraźnie mówią o tym, że kaucja powinna zostać rozliczona w ciągu 30 dni od daty zakończenia umowy najmu. Jak doradza Sylwia Mendak, jeżeli wynajmujący nie zwraca nam tej kwoty po tym czasie, skierujmy do niego wezwanie do zapłaty. Gdyby to nie przyniosło skutku, zawsze pozostaje nam droga sądowa.

4. Zwróćmy uwagę, że postanowienie o okresie wypowiedzenia umowy najmu jest nieskuteczne.

Jeżeli w umowie na czas oznaczony (a takie umowy najmu najczęściej zawierają studenci) zostało zawarte postanowienie o okresie wypowiedzenia, to takie postanowienie jest z góry nieważne. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, umów terminowych nie można bowiem wypowiadać w innych przypadkach niż wskazane w umowie. - Jeżeli wynajmujący przedstawi nam pisemnie takie wypowiedzenie, powołując się wyłącznie na okres wypowiedzenia wskazany w umowie, to na piśmie należy złożyć oświadczenie, że uznajemy takie wypowiedzenie za bezskuteczne. Umowa będzie wiązała strony dalej na dotychczasowych zasadach - wyjaśnia adwokat.

- Jeżeli jednak najemcy zależy, żeby mieć możliwość wypowiedzenia umowy, to warto ustalić z wynajmującym dokładnie okoliczności, w których będzie to możliwe i wprowadzić taki zapis do umowy. Przykładowo, że w sytuacji zmiany naszej uczelni istnieje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Tak sformułowane postanowienie będzie wówczas skuteczne - mówi Sylwia Mendak.

Jak doradza prawniczka, ewentualnie można wprowadzić w umowie zapis mówiący, że jeżeli najemca będzie chciał wypowiedzieć umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, to może zrobić to znajdując inną osobę na swoje miejsce. Takie postanowienie będzie więc swoistą formą ochrony dla wynajmującego, by miał on pewność, że najem będzie kontynuowany.

5. Miejmy na uwadze, że wynajmujący może zawsze wypowiedzieć nam umowę w określonych w prawie wypadkach.

Chodzi tu o sytuacje, kiedy najemca uporczywie narusza zasady porządku domowego, prawidłowego sąsiedztwa albo postanowienia umowy, w tym zalega z płatnością czynszu lub opłat eksploatacyjnych, bądź podnajął lokal bez zgody wynajmującego. Wówczas wynajmujący w myśl przepisów ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na zasadach określonych w kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

6. Ustalmy, czy podpisujemy umowę najmu okazjonalnego czy najmu terminowego i jakie są tego konsekwencje.

W dzisiejszych czasach wynajmujący często proponują zawieranie umów najmu okazjonalnego zamiast zwykłych umów najmu. Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza interes wynajmującego, na wypadek gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Załącznikami do tej umowy są bowiem oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu, o wskazaniu innego adresu, pod którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji oraz oświadczenie osoby trzeciej o wyrażeniu zgody na zamieszkanie przez najemcę w jego lokalu w razie konieczności opróżnienia wynajmowanego lokalu.

- Na ogół dla studentów nie są to ryzykowne postanowienia umowne, gdyż zazwyczaj młode osoby po zakończeniu okresu najmu mogą przeprowadzić się do rodziców, zaś w sytuacji zalegania z płatnościami liczyć na ich pomoc finansową. W konsekwencji bardzo rzadko zdarzają się sytuacje, aby osoby uczące się nie chciały dobrowolnie opuścić wynajmowanych lokali. Sytuacja dotyczy bardziej takich osób, których sytuacja życiowa skomplikowała się na tyle, że nie mają gdzie się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, zalegają z płatnościami i stają się problematyczni dla właścicieli - informuje Sylwia Mendak.

Warto jednak mieć na uwadze, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu sporządzamy przed notariuszem i jest to dodatkowy koszt w wysokości ok. 300-400 złotych, który będziemy musieli ponieść.

7. Zwróćmy również uwagę na zbyt ogólne postanowienia umowy oraz te nakładające na najemcę dodatkowe obowiązki i kary za ich naruszenie.

Chodzi tu na przykład o postanowienia w zakresie prawidłowego użytkowania lokalu, które przewidują kary za palenie papierosów, urządzanie imprez czy naruszanie porządku domowego. - Postarajmy się, żeby te postanowienia nie były zbyt restrykcyjne, naruszenia możliwe do udowodnienia, a kary do wymierzenia. Często postanowienia umów zawierają zbyt ogólne sformułowania i w razie sporu między wynajmującym a najemcą ciężko jest udowodnić kto ma rację. Zaproponujmy więc, by umowa była precyzyjna i nie zostawiała furtek interpretacyjnych w zakresie tego, jak strony mają ją wykonywać. Dążmy do tego, by wszystko było jasne i zrozumiałe. Dla najemcy jest korzystniej, by umowa nie była zbyt rozbudowana, ale regulowała wszystkie najważniejsze warunki uzgodnione między stronami - mówi adwokat Sylwia Mendak.

8. Pamiętajmy, że płacony przez nas czynsz najmu może być podniesiony w określonych w umowie wypadkach oraz na podstawie Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najemca powinien zdawać sobie sprawę z możliwości wypowiedzenia czynszu najmu przez wynajmującego. Należy pamiętać, że w treści umowy strony mogą wyłączyć lub ograniczyć uprawnienia wynajmującego w tym zakresie. Jeżeli w umowie zawrzemy zasady podwyższania czynszu najmu (np. o wskaźnik inflacji), to wówczas wynajmujący jest uprawniony do dokonania takiej podwyżki, która będzie wiążąca dla najemcy.

W odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych należy pamiętać, że stosujemy regulacje Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zasady podwyższania czynszu sprecyzowane są między innymi w art. 8a tej ustawy. Jak tłumaczy adwokat Sylwia Mendak, jeżeli czynsz zostanie nam podniesiony na podstawie powyższegoprzepisu, możemy tej podwyżki nie przyjąć. Wówczas umowa najmu zostaje wypowiedziana z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia.

Co istotne, przepisy stanowią, że w ramach umowy najmu okazjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w wiążącej strony umowie. Nie mają tu bowiem zastosowania powołane przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.