Wprowadzone wraz z kredytem 2 proc. dodatkowe regulacje nie zatrzymają spekulacji

Wprowadzone wraz z kredytem 2 proc. dodatkowe regulacje miały zastopować działalność tzw. flipperów, odsprzedających umowy deweloperskie czy rezerwacje. Prawnicy są zgodni – nie zastopują.

Celem nowych przepisów miało być ograniczenie spekulacji mieszkaniami przez flipperów. To osoby, które wyszukują okazje na rynku, kupują nieruchomość, by następnie szybko, z zyskiem ją odsprzedać. Od początku lipca ograniczono im możliwość zbywania umów deweloperskich i rezerwacji (patrz: ramka).

Obserwując aktywność flipperów w mediach społecznościowych, organizowanie szkoleń i poszukiwanie inwestorów, którzy przynajmniej dołożą się do sfinansowania okazji, trudno nie odnieść wrażenia, że nowe regulacje tego biznesu nie zastopowały, a popyt nakręcony bezpiecznym kredytem 2 proc. wręcz zachęcił do zwiększenia skali działania.

– O ile idea ograniczenia działalności flipperów jest słuszna, to przyjęte przepisy nie spełnią celu, jaki przed nimi postawiono. Powodów widzę klika. Po pierwsze, wprowadzone zakazy czy ograniczenia są adresowane do osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Objęcie tymi przepisami także przedsiębiorców przyczyniłoby się do blokowania większej liczby transakcji flipperskich – uważa Bartłomiej Dębski, adwokat, senior counsel w kancelarii Sołtysiński, Kawecki & Szlęzak.

Drugi słaby punkt nowych przepisów to, jego zdaniem, objęcie nimi wyłącznie rynku pierwotnego. Na wtórnym flipperzy mogą nadal, obojętnie czy prowadzą działalność gospodarczą, czy nie, wyszukiwać tańsze nieruchomości i po poniesieniu niewielkich nakładów, poprawiających stan lokalu, szybko je z zyskiem odsprzedawać.

– Trzeci powód, który czyni te przepisy mało skutecznymi, to łatwość obejścia zakazu. Jeśli ktoś bardzo będzie chciał dokonać cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej, a robił już to w ostatnich trzech latach, to może to zrobić tylko na członków rodziny z I i II grupy podatkowej, czyli na przykład na swoją babcię. Babcia, która spełnia warunek ustawowy, czyli nie robiła takich cesji w ciągu ostatnich trzech lat, będzie mogła bez przeszkód, zgodnie z prawem, dokonać dalszej – wyjaśnia mecenas Dębski.

Są i plusy

W przyjętych przepisach eksperci widzą też dobre rozwiązania. Jeśli dokonujący cesji praw z umowy deweloperskiej złoży fałszywe oświadczenie u notariusza, że nie dokonywał takiej czynności w ciągu ostatnich trzech lat, to konsekwencje poniesie tylko on, a nie strona nabywająca wierzytelność. Umowa nie będzie nieważna, a jedynie składającemu fałszywe oświadczenie będzie grozić odpowiedzialność karna. Karą może być pozbawienie wolności na okres od sześciu miesięcy do ośmiu lat. Mecenas Dębski chwali też przepis, zgodnie z którym jest dozwolona tylko cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej dotyczącej jednego lokalu.

– Widać tu preferencję dla osób, które zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe, a nie spekulują lokalami. Niekontrowersyjny, choć mniej doniosły, wydaje się też zakaz cesji wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. W tym przypadku dokonanie przeniesienia praw wbrew zakazowi będzie nieważne – komentuje adwokat.

Doktor Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy, również uważa, że nowe przepisy mają ograniczony wpływ na flipperów.

– Jeśli chodzi o ograniczenie cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej, to trzeba pamiętać, że obecnie jesteśmy w okresie przejściowym, w którym umowy deweloperskie mogą być zawierane zgodnie ze starymi i nowymi przepisami. Umowy deweloperskie na starych zasadach mogą być zawierane jeszcze do 1 lipca 2024 r. i do tych umów wprowadzone ograniczenia nie mają w ogóle zastosowania. Jeżeli zatem chodzi o te umowy deweloperskie dla tzw. flipperów, nie będzie żadnych zmian w możliwości cesji praw i obowiązków z nich wynikających – zaznacza mec. Barzykowska.

Jej zdaniem podstawowym ogranicznikiem jest to, że stroną umowy deweloperskiej musi być nabywca będący konsumentem. Czyli taka osoba, która dokonuje zakupu mieszkania albo domu w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

– Jeżeli ktoś na co dzień trudni się podpisywaniem umów deweloperskich i ich „odsprzedażą” osobom trzecim, to należałoby go traktować jak przedsiębiorcę. W konsekwencji jako przedsiębiorca nie powinien zawierać umów deweloperskich, a umowy przedwstępne na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego. Dlatego zawsze przypominam deweloperom, by w swoich umowach deweloperskich umieszczali oświadczenie kupującego, że nabywca nabywa lokal mieszkalny albo dom w celu niezwiązanym bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową – mówi mecenas Barzykowska.

Pole dla fiskusa

Jak pokazuje raport „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” autorstwa trójki ekspertów: Adama Czerniaka, Hanny Milewskiej-Wilk i Tomasza Bojęcia, działalność flipperów może prowadzić do nadmiernego wzrostu cen. Eksperci wzięli pod lupę polski rynek mieszkaniowy w latach 2015–2020. Ustalili, że średnia długość flippa wyniosła pięć miesięcy, a typowy zysk z transakcji to 20 proc. w skali roku.

„Aktywność flipperów w polskich miastach w ostatnich latach wzrosła i prawie 6 proc. wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym, to transakcje flippingowe, przy czym, w niektórych lokalizacjach (np. Katowice, Bydgoszcz) osiągnęły wartości dwucyfrowe. To poziomy uznane (…) za zagrażające stabilności rynku mieszkaniowego” – piszą eksperci.

Uważają oni, że najskuteczniejszym sposobem ograniczenia takiej działalności jest jej opodatkowanie i wprowadzenie zakazu przyjmowania przez banki jako zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości, które w okresie 12 miesięcy stanowiły po raz drugi przedmiot transakcji kupna-sprzedaży. Kolejny instrument to tzw. lustra cenowe. Ogólnodostępne, darmowe strony internetowe z rejestrem aktualnych cen transakcyjnych. Dziś szukający mieszkania zna tylko ceny ofertowe. Nad uruchomieniem tego narzędzia pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Ma ono być dostępne od 2024 r.©℗