TEZA: Sam fakt, że przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość stanowiąca współwłasność najemcy i pełnomocnika spółki, nie świadczy jeszcze o jej nieważności jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.
Linia orzecznicza / Dziennik Gazeta Prawna
Sygn. akt I ACa 596/15, WYROK SĄDU APELACYJNEGO W BIAŁYMSTOKU z 13 listopada 2015 r.
Reklama
STAN FAKTYCZNY

Reklama
Na mocy umowy z 30 listopada 2012 r. trzy osoby o inicjałach A.C. oraz A.K. i K.K. stały się współwłaścicielami (na zasadzie wspólności ustawowej) nieruchomości gruntu i budynku biurowo-handlowo-magazynowego. 10 stycznia 2013 r. jedna z tych osób, A.K., wynajęła należącą do niego część nieruchomości drugiemu ze współwłaścicieli – A.C., prowadzącemu działalność gospodarczą. Ten, jeszcze tego samego dnia, zawarł umowę najmu powierzchni biurowej, magazynowej i socjalnej znajdującej się we wspomnianym budynku ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z tej samej miejscowości. Umowa została zawarta na 42 miesiące.
Strony ustaliły ponadto, że najemca jest zobowiązany do wpłacenia kaucji w łącznej wysokości czynszu wraz z zaliczką na poczet opłat eksploatacyjnych umowy stanowiącą równowartość trzymiesięcznego czynszu, tj. prawie 224 tys. zł. Spółkę wynajmującą przy zawieraniu umowy najmu reprezentowało dwóch pełnomocników – T.R. i wspomniany A.K. Spółka jednak nie wiedziała, że jeden z jej pełnomocników jest jednocześnie współwłaścicielem wynajmowanej przez nią nieruchomości. Kiedy do spółki taka wiadomość dotarła, natychmiast zaczęła czynić starania o opróżnienie zajmowanych przez nią pomieszczeń. Uznano bowiem, że na mocy art. 108 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.; dalej: k.c.) umowa najmu jest nieważna, gdyż A.K. nie był umocowany do zawierania umów z samym sobą. W tej sytuacji A.C. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od spółki z o.o. kwoty blisko 98 tys. zł z ustawowymi odsetkami. Roszczenie swoje wywodził z faktu niewywiązywania się przez pozwaną z obowiązku zapłaty wynikającego z zawartej między stronami umowy najmu nieruchomości. Spółka wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wskazała, że w sprawie istnieją przesłanki uznania umowy najmu za nieważną.
Sąd Okręgowy w Białymstoku nie podzielił stanowiska spółki, że zawarta między stronami umowa była nieważna na podstawie z art. 108 k.c. Nie zgodził się z poglądem spółki, że A.K., działając jako jej pełnomocnik, zawarł sam ze sobą kontrakt jako właścicielem wynajmowanej nieruchomości. Jednak zdaniem sądu A.C. i A.K. działali w zmowie. Z uwagi na szczególne okoliczności sprawy i niewątpliwie nieuczciwe i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego zachowanie powoda sąd I instancji oddalił jego powództwo na podstawie art. 58 par. 2 k.c. Wyrok ten A.C. zaskarżył.
UZASADNIENIE
Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał apelację za zasadną i zasądził od spółki kwotę żądaną przez A.C. Uznał, że sąd I instancji nietrafnie uznał, iż powód działał w zmowie z pełnomocnikiem pozwanej spółki i że w związku z tym zawarta między stronami umowa najmu jest nieważna na podstawie art. 58 par. 2 k.c. Przypomniał, że zgodnie z art. 58 par. 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Według art. 58 par. 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Z powyższych uregulowań wynika, że o sprzeczności czynności prawnej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego decyduje przede wszystkim treść tej czynności, ewentualnie jej cel, a nie przebieg procesu negocjacyjnego i działania stron, które doprowadziły do zawarcia określonej umowy. Do stwierdzenia nieważności na podstawie art. 58 par. 2 k.c. niezbędne jest zatem przeprowadzenie analizy konkretnych postanowień umowy i dopiero na tej podstawie stwierdzenie, czy naruszają one zasady współżycia społecznego. W niniejszej sprawie sąd I instancji niezasadnie skupił się wyłącznie na ocenie okoliczności, które doprowadziły do zawarcia między stronami umowy najmu, i stwierdził, że powód działał w zmowie z pełnomocnikiem pozwanej spółki, a celem umowy było osiągnięcie korzyści majątkowej przez pełnomocnika kosztem pozwanej spółki. Zdaniem sądu apelacyjnego powyższa ocena jest nieuprawniona w świetle okoliczności niniejszej sprawy.