Zmiany dla pośredników nieruchomości. Prowizje tylko od samego sprzedającego lub samego nabywcy?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce uregulować zawód pośrednika nieruchomości. Branża ma własne propozycje.

Za kilka miesięcy mija 10 lat, odkąd nowelizacja ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 829 ze zm.) szeroko otworzyła wszystkim chętnym drzwi do zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Przed 1 stycznia 2014 r., aby zostać pośrednikiem, trzeba było uzyskać licencję. Warunkiem jej otrzymania było kierunkowe wykształcenie lub państwowy egzamin i niekaralność. Samorząd korporacyjny mógł pozbawić takiej licencji. Dziś wystarczy wykupić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, by zostać pośrednikiem. Wymóg niekaralności został ograniczony do przestępstw wymienionych w art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uznaje z perspektywy lat, że tak duża liberalizacja za bardzo obniżyła standardy zawodu pośrednika nieruchomości, ze szkodą dla klientów. Obrotem nieruchomościami zajmują się osoby, które nie znają prawa. Nierzadko nawet, gdy podpisały umowę, w której zobowiązały się do sprzedaży nieruchomości, jej prezentację zainteresowanym uzależniają od podpisania umów z potencjalnymi kupującymi, które zagwarantują prowizję także z tej strony.

– Takie sygnały płyną z rynku i dlatego chcemy ucywilizować działalność pośredników. Nie powinno być tak, że pośrednik, który bierze wynagrodzenie od sprzedającego, zanim zaprezentuje ofertę, wymusza na kupującym podpisanie umowy i od niego także pobiera prowizję – mówi minister Waldemar Buda.

Ministerstwo chce uregulować kwestię reprezentowania klienta przez pośrednika. Pod dyskusję ma być poddany pomysł zakazu reprezentowania obu stron transakcji. Kolejna możliwość to doprecyzowanie czynności, za które pośrednik mógłby oczekiwać wynagrodzenia. Więcej szczegółów resort nie chce zdradzić. Pewne jest natomiast, że nie planuje powrotu do licencji i egzaminów.

Dobrze nie jest

Tomasz Narkun, który współpracuje z MRiT przy projektach związanych z mieszkalnictwem, w sondzie, którą przeprowadził na Twitterze, zadał pytanie, czy rynek pośredników nieruchomości w Polsce jest rynkiem wysokich standardów i czy działa dobrze. Na ponad 6 tys. uczestników ponad 89 proc. odpowiedziało, że nie. O ile większość problem dostrzega, to wskazuje się różne tego przyczyny i sposoby naprawy.

– Pomysły MRiT, o ile częściowo słuszne w swoim zamyśle, oceniam raczej negatywnie. Od 2014 r., po deregulacji zawodu pośrednika, na rynku występuje wiele patologii. Jednakże są to głównie grzechy związane z brakiem wiedzy osób trudniących się pośrednictwem, ponieważ dzisiaj praktycznie każdy może założyć działalność gospodarczą z odpowiednim PKD, wykupić obowiązkowe ubezpieczenie OC i od jutra nazwać się pośrednikiem, choć jego wiedza na temat tego, czym się będzie zajmował, jest praktycznie zerowa – mówi Krzysztof Kabaj z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Według niego MRiT, próbując poprawić poziom usług świadczonych przez pośredników, powinno wymóc szkolenia potwierdzone odpowiednimi certyfikatami czy przestrzeganie kodeksu etyki zawodowej pośrednika. Na niską jakość przygotowania do pracy, jako jeden z dwóch głównych problemów branży, wskazuje też prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami Marek Urban.

– Powodem jest brak wymogu podnoszenia kwalifikacji zawodowych, i to w sytuacji ciągłej zmiany przepisów. Nieznajomość prawa jest źródłem wielu problemów. Gdy licencje były obligatoryjne, konieczne było wykazanie się odpowiednią wiedzą i zaliczanie, co roku, szkoleń dokształcających. W tym obszarze widziałbym pole do zmian w przepisach regulujących zawód pośredników – mówi prezes Urban.

Drugi sygnalizowany przez KIGN problem to brak instytucji, która rozstrzyga spory między pośrednikami a klientami, a także między samymi pośrednikami. Przed deregulacją tę funkcję pełniła działająca przy ministerstwie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

– Bardzo odczuwamy brak takiego organu. Jedyną drogą w sytuacji konfliktu pozostaje sąd. Postulujemy zatem powołanie instytucji na wzór wspomnianej komisji – dodaje prezes Urban.

Źródła zarobków

Najwięcej emocji budzi temat reprezentowania obu stron transakcji przez jednego pośrednika i pobierania prowizji od obydwu. We wspomnianej już sondzie większość opowiedziała się za tym, aby pośrednik mógł pobierać wynagrodzenie tylko od jednej strony – sprzedającego lub nabywcy.

– Zadaniem pośrednika jest m.in. negocjowanie ceny. Sprzedający oczekuje możliwie najwyższej, a kupujący najniższej. Jak można to pogodzić? – pytali internauci.

– Co do prowizji, istotą nie jest, czy wynagrodzenie pobierane jest od dwóch stron, tylko ile ono wynosi. Musi być odpowiednio wysokie, aby prowadzenie tej działalności i wykonywanie niezmiernie odpowiedzialnej usługi miało sens ekonomiczny. Przy dzisiejszych kosztach reklam, pracowników, utrzymania biura, które ponosi pośrednik, z prowizji zostaje mu 30–40 proc. pobieranej kwoty. Przy trudniejszych transakcjach opłata pobrana od jednej strony pokrywa koszty, a tylko od drugiej jest zarobkiem pośrednika. Dlatego byłbym tu bardzo ostrożny – zaznacza Marek Urban.

Zdaniem Krzysztofa Kabaja nie można zakazać pośrednikowi pobierania wynagrodzenia od dwóch stron transakcji, ponieważ, jak wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów w obrocie nieruchomościami. W tej sytuacji pośrednik, nie pobierając wynagrodzenia od którejś ze stron, nie wykonuje tak naprawdę na jej rzecz czynności pośrednictwa, co niesie za sobą daleko idące konsekwencje, w tym brak możliwości pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności cywilnej za wyrządzone szkody.

Pośrednicy chcieliby poznać szczegóły propozycji regulacyjnych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że jeszcze nad nimi pracuje.

– Działania ukierunkowane są na poprawę jakości usług świadczonych przez osoby działające na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także zapewnienie wyższego poziomu bezpieczeństwa klientów korzystających z ich usług – informuje resort. ©℗