Dotychczasowe programy wspierające zakup mieszkania były nietrafione. To przesądza o ich małej skuteczności – uważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku w Otodom Analytics.

ikona lupy />
Katarzyna Kuniewicz / Materiały prasowe / fot. materiały prasowe
Ostatnie lata to wysyp programów i inicjatyw mieszkaniowych. Można wspomnieć o Narodowym Programie Mieszkaniowym i realizowanym w jego ramach Mieszkaniu plus, Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, Funduszu Mieszkań na Wynajem, programie „Mieszkanie dla młodych”, Mieszkanie bez wkładu własnego czy SIM? W zasadzie nic nie zmieniły w zdolności Polaków do kupowania. Nadal dla młodych osób mieszkanie jest trudno dostępne. Dlaczego?

Wszystkie te programy są dla tych, którzy mają zdolność kredytową. Zakładają, że młodzi Polacy mogą uzbierać na wkład własny. Nie biorą jednak zupełnie pod uwagę osób, które nie mają zamożnych rodziców i nie mają od kogo pożyczyć pieniędzy, nie mają wysokich zarobków, więc nie mogą samodzielnie odłożyć na pierwszą ratę, ani tych, którzy nie mają stałej pracy. A to takie właśnie osoby mają największy kłopot z pozyskaniem pierwszego mieszkania, do którego będą mogli się wynieść od rodziców. Do tego wszystkie te inicjatywy wspierają dochodzenie do własności. Nie zaspokajają więc w żaden inny sposób potrzeby mieszkaniowej.

Co ma pani na myśli?

Przykładem jest program „Mieszkanie plus”. Zakładał, że to państwo buduje mieszkania, które mają służyć Polakom do tego, by je wynajmowali za umiarkowany czynsz. Dzięki temu będą mogli odłożyć na wkład własny, by nabyć lokal na wolnym rynku. A jeśli nie, to będą mieli gdzie mieszkać, a po czasie będą mogli kupić wynajmowane od państwa mieszkanie.

Warto podkreślić, że w oczach banku osoba, która wynajmuje i jest w stanie regulować na bieżąco czynsz, nadal nie jest potencjalnym kredytobiorcą. Ma za krótką historię. Program „Mieszkanie Plus” pozwalał też mu ją zbudować.

Niestety pan minister Waldemar Buda w jednym z wywiadów ogłosił niedawno koniec tego programu. Uznał, że skoro nie udało się zrealizować planowanych 100 tys. mieszkań, bo w jego ramach powstało dotychczas niespełna 20 tys. (plus ok. 30 tys. w budowie), to poniósł klęskę. Nie uważam tak, choć rozumiem, że przed wyborami lepiej zamknąć pewne tematy.

Czy jest coś w zamian?

Jest program „Pierwsze mieszkanie”. Składa się z dwóch komponentów. Pierwszy to Bezpieczny kredyt 2 proc. W jego założeniach rzecz, którą często się pomija, to ta, że państwowe dopłaty będą przeznaczane na spłatę kapitału, a nie odsetek. Dzięki temu, po 10 latach, a zatem po zakończeniu okresu wsparcia ze strony państwa, nawet jeśli istotnie nie poprawi się sytuacja finansowa kredytobiorcy, będzie on w stanie dalej sam obsłużyć zadłużenie. Drugi to specjalne konto oszczędnościowe, na które, o ile przez 10 lat potencjalny kupujący będzie regularnie odkładał środki, na wkład własny, to w momencie zakupu otrzyma od państwa premię. Choć oba rozwiązania są korzystne, to nadal wspierają własność jako jedyną opcję. Nie wspierają natomiast najtrudniejszego okresu, jakim jest czas od fizycznego opuszczenia mieszkania rodziców do faktycznego usamodzielnienia się. Drogą do tego jest wynajem, na przystępnych warunkach. A to może zagwarantować tylko państwo.

Czego zatem brakuje w polityce mieszkaniowej?

Tego, czego nie da się osiągnąć w trakcie jednej kadencji parlamentarnej. Cierpliwości po stronie państwa w jej realizowaniu, czyli bez ogłaszania sukcesów i porażek. Powinna polegać przede wszystkim na rozwijaniu zasobu mieszkań na wynajem. Dziś ta forma jest oczywiście dostępna, ale w dużej mierze dzięki prywatnym inwestorom, co przekłada się na stawki czynszów. Do tego skoncentrowana głownie w dużych aglomeracjach. Potrzeby są jednak też w mniejszych miastach. Nie należy oczekiwać, że ceny mieszkań będą spadać. Ich zakup będzie więc coraz większym wyzwaniem dla każdego. Wynajem na państwowych warunkach będzie natomiast pozwalał się usamodzielnić, choć nie będzie gwarantował dostępu do własności. Ale będzie pomagał zbierać kapitał na wkład własny i budować historię dla banku, ważną przy ocenie wniosku kredytowego.

A nie uważa pani, że do obecnej sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym, czyli coraz mniejszej dostępności lokali, przez ich ceny, przyczynili się w pewien sposób też deweloperzy i samorządy?

Ci pierwsi są obwiniani za całe zło, które ma miejsce na tym rynku. Na razie jednak to oni jako jedyni budują niezależnie od tego, jakie zawirowania dotykają rynek. To jedyna alternatywa dla samodzielnego budownictwa i jedyny jak na razie skuteczny sposób pomniejszania luki mieszkaniowej. Nie można zapominać, że mówimy o prywatnych przedsiębiorstwach, a nie można ganić firm za to, że chcą zarabiać. Bardziej można obwiniać samorządy, które nie angażują się tak, jak powinny, w rozwój budownictwa komunalnego. Powinny bardziej stawiać na SIM, czyli współpracę z prywatnymi inwestorami, którzy realizowaliby inwestycje na samorządowych gruntach. To miałoby przełożenie na stawki czynszu dla mieszkańców, ale w ostatnich miesiącach zupełnie stanęło. Ponadto, kiedy borykają się z problemami finansowymi, nie mają z czego planować takich inwestycji. Światełkiem w tunelu jest zapowiedź BGK, który chce wspierać w szerszym zakresie inwestycje komunalne, w tym też te mieszkaniowe. ©℗

Rozmawiała Patrycja Otto