Deweloperzy niczego nie muszą. Jesteśmy skazani na wzrosty cen mieszkań?

Jesteśmy skazani na wzrosty cen mieszkań. Przy braku budownictwa publicznego i społecznego oraz rosnącej aktywności inwestorów nie może być inaczej.

Powoli zbliżamy się do końca największego załamania na rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Rada Polityki Pieniężnej daje do zrozumienia, że kolejnych podwyżek w obecnym cyklu już nie będzie, co ustabilizowało wybiegający zwykle w przyszłość WIBOR – chociaż i tak na wysokim poziomie. Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła rekomendację dla banków dotyczącą szacowania zdolności kredytowej klientów, dzięki czemu ta ostatnia wzrosła. Zdobycie kredytu hipotecznego przestało być wyczynem na miarę wejścia na K2 zimą.

Gdyby ktoś patrzył na rynek mieszkaniowy wyłącznie przez pryzmat kredytów, to byłby święcie przekonany, że ceny nieruchomości musiały solidnie spaść. Przecież załamanie popytu przy mało elastycznej podaży – a taka jest właśnie podaż mieszkań – powinno wywołać tąpniecie cenowe. Tymczasem nic takiego nie miało miejsca. Dlaczego więc sprzedawcy nie dostosowali cen do nowych warunków? Najkrótsza odpowiedź brzmi: bo nie musieli.

Spadki, których nie było

Załamanie popytu na kredyty mieszkaniowe było w zeszłym roku niebagatelne. Według Biura Informacji Kredytowej jeszcze w grudniu 2022 r. wartość zapytań o kredyty hipoteczne była niższa o niemal dwie trzecie r/r. W całym 2022 r. wartość wniosków kredytowych spadła o prawie połowę, a ich liczba o ponad połowę. Na początku tego roku sytuacja zaczęła się normalizować. W lutym spadek wartości zapytań wyniósł już „tylko” ponad jedną trzecią. O kredyt wnioskowało w tym miesiącu 19 tys. osób, czyli o jedną trzecią mniej niż przed rokiem, ale za to o 43,5 proc. więcej niż w styczniu. Coś więc wreszcie drgnęło. Jednak lutowa „poprawa” wciąż była bardziej efektem bazy niż realną zmianą sytuacji. Dziś porównujemy sytuację do początku 2022 r., gdy na rynku było już całkiem źle – choć jeszcze nie najgorzej. Siłą rzeczy obecne spadki nie będą już tak okazałe jak jeszcze kilka miesięcy temu. „Widać już jednak pewne światełko w tunelu” – czytamy w komunikacie BIK.

W 2022 r. udzielono niemal trzykrotnie mniej kredytów mieszkaniowych niż w 2007 r., czyli na krótko przed poprzednim kryzysem gospodarczym. Przełożyło się to na wyniki sprzedażowe deweloperów, chociaż nie w skali jeden do jednego. Według danych Big Data Rynekpierwotny.pl na siedmiu największych polskich rynkach deweloperzy w 2022 r. sprzedali o 35 proc. mniej lokali niż rok wcześniej. Z raportu Rednet Consulting wynika, że ten spadek był nawet większy – miał wynieść 45 proc., przy czym mowa o sześciu największych aglomeracjach. We Wrocławiu i w Warszawie liczba sprzedanych lokali na rynku pierwotnym zmalała o połowę.

Mimo to ceny nieruchomości mieszkalnych zachowywały się tak, jakby żadnych większych perturbacji na rynku kredytów nie było. Raport NBP za ostatni kwartał 2022 r. mówi, że ceny transakcyjne lokali na rynku pierwotnym w 10 największych miastach Polski wzrosły nominalnie o 13,5 proc. r/r, a na rynku wtórnym – o 10,5 proc. Spadły jedynie ceny realne, czyli po uwzględnieniu inflacji – odpowiednio o niecałe 3 proc. i ponad 5 proc. To nie dziwi, bo płace realne kurczyły się wtedy w prawie identycznym tempie. „Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7 dużych miastach utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału w efekcie podobnego wzrostu cen mieszkań i wynagrodzeń” – czytamy w raporcie NBP. Wciąż za średnie wynagrodzenie w siedmiu największych miastach Polski możemy więc kupić około trzech czwartych metra kwadratowego.

Jedynym dużym rynkiem, na którym zanotowano autentyczne dostosowanie cen do zdolności kredytowej Polaków, był warszawski rynek wtórny. Według NBP tamtejsze ceny nominalnie też poszły w górę, ale tylko o niecałe 2 proc. – a więc realnie zmalały o ponad 13 proc.

W lutym 2023 r. w 5 z 17 miast analizowanych przez Expander też doszło do spadków nominalnych, lecz bardzo niewielkich – rzędu 2–3 proc. Mowa o Radomiu, Toruniu, Łodzi, Gdyni i Katowicach. W pozostałych miastach ceny rosły, w niektórych – jak w Rzeszowie – bardzo solidnie. We Wrocławiu i w Sosnowcu padły nawet nowe rekordy.

Deweloper na swoim

Dlaczego nie doczekaliśmy się więc tąpnięcia cenowego – i to w ujęciu nominalnym, a nie realnym? Przyczyn jest kilka, a jedną z nich jest utrzymująca się dominacja deweloperów w mieszkaniówce. Jak pokazują dane GUS, w zeszłym roku w całej Polsce oddano rekordowe 239 tys. nowych mieszkań – o 2 proc. więcej niż w 2021 r. Mimo załamania popytu podaż lokali wzrosła, co jest właśnie efektem niskiej elastyczności tej drugiej. Inwestycje mieszkaniowe trwają miesiącami, więc trudno jest nagle zatrzymać je z powodu odpływu klientów. Deweloperzy oddali w zeszłym roku aż 144 tys. mieszkań. Kolejne 91 tys. wybudowali inwestorzy indywidualni – to głównie domy jednorodzinne dla siebie i rodziny – którzy nie są dla deweloperów żadną konkurencją. Mogłyby nią być spółdzielnie, samorządy i towarzystwa budownictwa społecznego. W ich przypadku 2022 r. był jednak okresem pogłębiającej się mizerii, żeby nie powiedzieć – nędzy. Spółdzielnie oddały 1,5 tys. nowych mieszkań (spadek o jedną czwartą r/r), gminy zaledwie 629 (zjazd o połowę), a TBS-y – 1,6 tys. Tylko te ostatnie zanotowały wzrost o jedną trzecią, ale przy tak niewielkiej podaży w skali kraju nie zrobiło to żadnej różnicy. Łącznie budownictwo społeczne, publiczne i spółdzielcze odpowiadało więc ledwie za 1,5 proc. mieszkań wybudowanych w zeszłym roku.

Zamiast dokonać głębokiej korekty cen, deweloperzy wolą cierpliwie poczekać ze sprzedażą, aż w końcu jakiś chętny się znajdzie. Musieli się uzbroić w sporo cierpliwości, gdyż czas trwania transakcji mieszkaniowych wzrósł prawie trzykrotnie. Według NBP w sześciu największych miastach przeciętny czas sprzedaży lokalu na rynku pierwotnym w IV kw. 2022 r. wyniósł 5,5 miesiąca. Rok wcześniej były to dwa miesiące. W Łodzi deweloper pod koniec roku musiał czekać na sprzedaż statystycznego mieszkania aż siedem miesięcy (rok wcześniej niecałe trzy).

Dla większości przedsiębiorców trzykrotne wydłużenie czasu transakcji mogłoby grozić utratą płynności finansowej, ale deweloperów to nie dotyczy. Przez lata notowali ogromny zwrot z zainwestowanego kapitału. W pierwszej dekadzie tego wieku sięgał on nawet 30 proc., a w ostatnich latach 20 proc. To wyniki, o których pozostałe branże mogą tylko pomarzyć.

Sytuacja deweloperów jest tak dobra, że nie czują większej potrzeby sprzedawania na siłę swojego towaru. W ankiecie NBP z ostatniego kwartału 2022 r. prawie 80 proc. z nich stwierdziło, że nie miało problemu z utrzymaniem stabilności finansowej. Chociaż równocześnie ponad trzy czwarte przyznało, że ich podaż znacznie przewyższa popyt. W listopadzie 2022 r. 69 proc. ankietowanych deweloperów uznało swoją sytuację finansową za dobrą, natomiast za złą – zaledwie 4 proc.

Pomocna dłoń inwestorów

Wzrósł za to odsetek deweloperów, którzy postanowili nieco zejść z marży. W latach 2019–2021 dwie trzecie deweloperów deklarowało, że ich rentowność sprzedaży jest satysfakcjonująca. Według jednej trzeciej niesatysfakcjonująca, ale dodatnia. Stratę na sprzedaży przez te trzy lata regularnie deklarowało tylko 2 proc. przedsiębiorców z branży. W zeszłym roku w pełni usatysfakcjonowana marżą była już tylko jedna trzecia deweloperów, a 58 proc. było niezadowolonych, chociaż ich sprzedaż wciąż była na plusie. Tylko 8 proc. ankietowanych przedsiębiorców zdecydowało się na sprzedaż lokali poniżej kosztów – to i tak czterokrotny wzrost w stosunku do lat 2019–2021.

Deweloperzy byli więc uzbrojeni nie tylko w cierpliwość, lecz także w solidną poduszkę finansową. Wciąż mogli liczyć na inwestorów, czyli w zdecydowanej większości osoby prywatne, które kupują lokale w celu wynajmu lub zarobienia na odsprzedaży. Fundusze inwestycyjne na polskim rynku to wciąż margines, ale zamożnych Polaków, którzy chcą coś zrobić z oszczędnościami, mamy już całkiem sporo. I w zdecydowanej większości nabywają mieszkania za gotówkę – według danych NBP robi tak 81 proc. inwestorów spekulacyjnych i dwie trzecie kupujących pod wynajem.

Aktywność inwestorów najlepiej obrazuje udział środków własnych w zakupie mieszkań na rynku pierwotnym. Gdy wskaźnik ten przekracza 50 proc., większość wartości transakcji mieszkaniowych jest finansowana gotówką. W IV kw. 2022 r. udział środków własnych w zakupie mieszkań w siedmiu największych miastach wyniósł aż 76 proc. W analogicznym kwartale rok wcześniej było to 54 proc.

Wiele wskazuje na to, że nominalnych spadków cen nieruchomości w skali kraju już się raczej nie doczekamy. Po złagodzeniu rekomendacji KNF banki mogą znów zakładać 2,5-proc. bufor stóp procentowych przy określaniu zdolności kredytowej (do lutego musiały stosować 5-proc., co pogrążyło możliwości potencjalnych kredytobiorców). Poza tym zbliża się uruchomienie kolejnego programu rządowego, „Kredyt 2 procent”, który znacznie obniży raty, a więc zwiększy też siłę nabywczą Polek i Polaków zainteresowanych posiadaniem własnego kąta. Będzie to program bardzo kosztowny i nieefektywny, ale przed wyborami jak znalazł.

Struktura polskiego rynku mieszkaniowego sprawia, że jesteśmy skazani na wzrosty cen. Przy braku budownictwa publicznego i społecznego oraz rosnącej aktywności inwestorów nie może być inaczej. Inwestorzy zapewne się cieszą, gdyż ulokowane oszczędności przyniosą im solidny zwrot. Ludzie szukający właśnie mieszkania – wręcz przeciwnie. ©℗