Większości spłacających kredyty mieszkaniowe w ramach rządowego programu RnS zmiana banku po zakończeniu dopłat nie będzie się opłacać. Ale niektórzy mogą spróbować negocjować lepsze warunki
W tym roku pierwsze 4 tys. klientów programu Rodzina na Swoim zakończy ośmioletni okres spłaty zadłużenia, w trakcie którego korzystali z rządowych dopłat do rat – wynika z danych Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK wyliczył, że w rezultacie kredytobiorcy muszą się liczyć ze wzrostem raty kredytowej na poziomie kilkuset złotych miesięcznie. Dla przeciętnego kredytu o wartości 174 tys. zł z 26-letnim okresem spłaty miesięczne obciążenie wzrośnie o 215–230 zł.
Prawo budowlane: Opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną

Zobacz również
W okresie korzystania z dopłat kredyt udzielony w ramach programu RnS podlegał ograniczeniom, które uniemożliwiały zmianę warunków umowy z bankiem. Nie było więc możliwe np. przeniesienie go do innego banku czy skorzystanie z wakacji kredytowych. Eksperci z BGK podkreślają, że po „uwolnieniu” od dopłaty umowy mogą być renegocjowane lub refinansowane, tak jak każdy inny kredyt mieszkaniowy.
Czy taki zabieg może się opłacać? – W przypadku niektórych klientów na pewno tak, bo kredyty w ramach RnS miały zwykle o kilka punktów procentowych wyższe marże niż kredyty udzielane bez dopłat – podkreśla Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. O ile średnio na rynku złotowe kredyty mieszkaniowe miały w latach 2007–2008 marże na poziomie 1–1,3 proc., o tyle marże kredytów w ramach RnS sięgały 1,5 proc. Ponadto, jak dodaje Krajkowski, przez osiem lat klientom regularnie spłacającym zobowiązania powinno się udać znacznie zmniejszyć zadłużenie, a jego stosunek do wartości nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia znacznie się poprawił. – W tej sytuacji można negocjować z bankiem lepsze warunki finansowania – uważa analityk.
Niestety, przez ostatnie lata na rynku kredytów mieszkaniowych dużo się zmieniło. Część banków wycofała się z finansowania nieruchomości, co skutkuje zmniejszeniem się konkurencji na rynku. Rosną też wymogi nadzoru co do dopasowania długości aktywów i pasywów w bankach. W rezultacie ceny kredytów hipotecznych systematycznie rosną. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że dziś średnia marża hipoteki wynosi 1,8 proc. To wzrost o ok. 0,2 pkt proc. w porównaniu z początkiem ubiegłego roku. – W tej sytuacji klientom będzie trudno znaleźć bank, który będzie w stanie zaoferować warunki kredytowania korzystniejsze od tych, które mają obecnie – twierdzi Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.
Jego zdaniem inaczej wygląda sytuacja osób, które skorzystały z RnS później, głównie w latach 2009–2010, kiedy marże poszły mocno w górę. – W tym czasie wynosiły średnio 2–2,5 proc., a bywało, że sięgały 3 proc. Jeśli w bankach w najbliższych latach nie dojdzie do dużego zaostrzenia polityki kredytowej, to klientom zaciągającym w tych latach kredyt w ramach RnS najbardziej będzie się opłacało refinansować zadłużenie – ocenia Bartosz Turek.
Ze statystyk BGK wynika, że w latach 2009–2010 z dopłat w ramach programu zaczęło korzystać ok. 70 tys. osób. Klienci ci będą mogli uwolnić swój kredyt w latach 2017– –2018. Jeżeli do tej pory marże kredytowe nie wzrosną w zasadniczy sposób, osobom tym będzie się kalkulowała zmiana banku. Pod warunkiem, że korzyści z niższych odsetek nie pochłonie prowizja, którą trzeba będzie zapłacić przy okazji zaciągania nowego kredytu.
Na sytuację kredytobiorców o wiele większy wpływ niż marża banku mają jednak stopy procentowe. A te są dziś rekordowo niskie i pozostaną takie przynajmniej do przyszłego roku. – Ryzyko podwyżek pojawi się na przełomie I i II kw. przyszłego roku – uważa Jarosław Janecki, główny ekonomista Société Générale w Polsce. Wówczas Rada Polityki Pieniężnej będzie musiała wziąć pod uwagę wzrost inflacji, który w 2016 r. może sięgnąć 1 proc., oraz przyspieszenie dynamiki płac. – Jeśli nasz scenariusz się sprawdzi, RPP podniesie stopy procentowe o 50 pkt bazowych, a główna stopa na koniec 2016 r. powinna wynosić 2 proc. – prognozuje Janecki. Dla kredytobiorcy, zadłużonego na 174 tys. zł z okresem spłaty 26 lat, taki wzrost stóp procentowych oznacza zwiększenie miesięcznej raty o ok. 50 zł.
190 tys. osób skorzystało z dopłat w ramach RnS
3,9 tys. osób przestanie w tym roku otrzymywać dopłaty do kredytów w ramach RnS
40 tys. zł maksymalnie można było zyskać, korzystając z dopłat w ramach RnS