Już 1 marca wchodzi w życie nowa ustawa mająca uregulować zasady działania kooperatyw mieszkaniowych, które mogą tworzyć grupy osób (wyłącznie fizycznych) działających wspólnie w ramach zawartej umowy w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Będą one mogły zarówno kupować grunty i budować na nich budynki wielorodzinne lub zespoły budynków jednorodzinnych, jak i nabywać istniejące budynki i je remontować. I choć kooperatywy nie są zupełnie nowym zjawiskiem (już w okresie po I wojnie światowej obywatele łączyli siły, by wspólnie wznosić domy), to nie było do tej pory regulacji, które tworzyłyby ramy ich funkcjonowania.

rozwiń ›
Najbardziej istotne dla członków kooperatyw jest wprowadzenie przez nowy akt prawny możliwości nabywania nieruchomości od gmin. Chodzi o to, by mogły one (a przy okazji również spółdzielnie mieszkaniowe) kupować je na specjalnych warunkach. A jednocześnie ustawa wprowadza zachęty dla gmin (m.in. możliwość uzyskania w rozliczeniu mieszkań komunalnych czy grantów rządowych na cele infrastrukturalne) oraz instrumenty zabezpieczające ich interesy (w tym prawo odkupu i pierwokupu). Sprawdź, co jeszcze warto wiedzieć o tej nowej formie inwestycji. JP

Rozwiązanie dla osób o ograniczonych możliwościach finansowych

Ustawodawca zdecydował się uregulować zasady funkcjonowania kooperatyw mieszkaniowych. Co istotne, pozwolono im m.in. nabywać na preferencyjnych zasadach nieruchomości od gmin
Ustawa z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28; dalej: u.k.m.) wejdzie w życie już 1 marca 2023 r. Ten nowy akt prawny określa zasady:
  • współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz
  • zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (art. 1 u.k.m.).
Intencją ustawodawcy było wprowadzenie rozwiązań prawnych uwzględniających specyfikę realizacji inwestycji mieszkaniowych w formule kooperatywy mieszkaniowej, które zwiększyłyby możliwości oddolnego angażowania się osób fizycznych o ograniczonych aktywach w działania pozwalające na rozwój budownictwa mieszkaniowego.
• Na czym polega kooperatywa mieszkaniowa, czyli nowa forma realizacji inwestycji mieszkaniowych?
Kooperatywa mieszkaniowa będzie dodatkową zinstytucjonalizowaną formą realizacji inwestycji mieszkaniowej. Ta forma z założenia ma dać jej członkom możliwość przeprowadzenia inwestycji budowlanej tzw. systemem gospodarczym, co w efekcie ma ograniczyć koszty - w związku z wykonywaniem części prac przez samych członków kooperatywy mieszkaniowej, bez płacenia wykonawcom czy deweloperowi.
Osoby działające w formule kooperatywy mieszkaniowej będą brały czynny udział w podejmowaniu decyzji w ramach projektowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz stanowiły grupę przyszłych mieszkańców.
Co przy tym istotne, ustawodawca przypisał szczególną rolę jednostkom samorządu terytorialnego, które będą kształtować reguły sprzedaży nieruchomości ze swoich zasobów w ramach przetargów pisemnych ograniczonych, a przy tym będą miały możliwość zastosowania bonifikaty w cenie oraz rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu.

Podstawowe cechy i istota działania

Zdaniem ustawodawcy niekomercyjny charakter działania w formule kooperatywy mieszkaniowej w przypadku pozyskiwania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości ma gwarantować nie tylko istota tej formuły, w tym cel współdziałania (tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej, a także osób z nimi zamieszkujących oraz własnych lub przysposobionych dzieci tych członków), lecz także rozwiązania prawne, np.:
  • ograniczenie możliwości korzystania z tej formuły do osób fizycznych,
  • regulacje dotyczące wyodrębniania, ograniczenia skali inwestycji,
  • zbywanie tych nieruchomości, w przypadku wygranej członków kooperatywy mieszkaniowej w przetargu, na rzecz wszystkich członków danej kooperatywy,
  • możliwość korzystania przez gminy z prawa odkupu w przypadku naruszenia przez członków kooperatywy np. celu mieszkaniowego inwestycji lub uzgodnień odnośnie do skali inwestycji,
  • możliwość korzystania przez gminy z prawa pierwokupu w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub utworzonego zasobu mieszkaniowego w określonym ustawowo okresie,
  • ograniczenia związane z możliwością uzyskania bonifikaty od ceny nieruchomości nabytej od gminy.
Jak podkreślono w uzasadnieniu, nowa regulacja ma też na celu realizację obowiązku nałożonego na władze publiczne w art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, tj. prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

Inwestycja mieszkaniowa - czyli co?

Jak rozumieć pojęcie inwestycji mieszkaniowej, którą mają realizować omawiane kooperatywy? Zgodnie z definicją wprowadzoną w art. 2 ust. 1 u.k.m. jest to realizowane przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo przez spółdzielnię mieszkaniową przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej albo członków tej spółdzielni mieszkaniowej, lub własnych lub przysposobionych dzieci tych członków, oraz osób z nimi zamieszkujących, polegające na:
1) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub
2) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: u.w.l.); zwanych dalej „lokalami mieszkalnymi”, lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa (samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl ww. przepisu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych) lub
3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po których zakończeniu częściami składowymi tej nieruchomości będą budynek albo budynki:
a) obejmujące lokale mieszkalne lub
b) mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu
- jeżeli łączna liczba tych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, będzie większa niż dwa.
Przy czym należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1557; dalej: p.b.) przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.
• Czy w ramach kooperatywy mieszkaniowej będzie można wybudować mieszkanie np. dla dzieci?
Z definicji inwestycji mieszkaniowej wynika, że mogą być one podejmowane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie tylko członków kooperatywy mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej, lecz także osób z nimi zamieszkujących oraz własnych lub przysposobionych dzieci tych członków. Umożliwi to m.in. realizację inwestycji przez rodziców w oczekiwaniu np. na pełnoletność dziecka lub zakończenie przez nie edukacji.
Przepisy o kooperatywach mieszkaniowych i zmiany w Mieszkaniu bez wkładu własnego: Kiedy wejdą w życie?
Przepisy o kooperatywach mieszkaniowych i zmiany w Mieszkaniu bez wkładu własnego: Kiedy wejdą w życie?

Zobacz również
• Ile lokali mieszkalnych powinno minimalnie powstać w ramach kooperatywy mieszkaniowej?
W wyniku działania w formule kooperatywy mieszkaniowej powinien powstać co najmniej jeden budynek mieszkalny wielorodzinny, dwa budynki mieszkalne jednorodzinne z dwoma samodzielnymi lokalami mieszkalnymi lub dwa budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu. Możliwe jest także nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym lub jednorodzinnymi i przeprowadzenie robót budowlanych, w wyniku których powstaną minimum dwa lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu. Zauważyć należy, że zgodnie z podaną powyżej definicją budynku mieszkalnego jedno rodzinnego dopuszczalna jest realizacja budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi oraz takiego, w którym nie wyodrębniono lokalu.
• Czy można łączyć w ramach jednej kooperatywy różne typy przedsięwzięć, np. budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych i budynków mieszkalnych jednorodzinnych?
Ustawa nie wyklucza możliwości łączenia w ramach jednej inwestycji mieszkaniowej różnych typów przedsięwzięć.
• Czy nabycie gruntu pod inwestycję mieszkaniową może nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy określającej zasady współdziałania kooperatywy mieszkaniowej?
Ustawa nie wyklucza możliwości ujmowania jako elementu inwestycji nabycia nieruchomości gruntowej (również przed dniem zawarcia umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej, jeżeli nabywca tej nieruchomości stanie się stroną tej umowy ‒ art. 2 ust. 2 u.k.m.) na potrzeby realizacji robót budowlanych wpisujących się w pojęcie tej inwestycji. Zdaniem ustawodawcy ww. warunek wynikający z art. 2 ust. 2 u.k.m. ma ograniczać ewentualne ryzyko wykorzystania regulacji przez podmioty działające komercyjnie.

Członkowie: inaczej w spółce, inaczej gdy umowa

Przepisy nie przyznają kooperatywie mieszkaniowej osobowości prawnej ani nie przewidują wymogów rejestrowych. W art. 2 ust. 3 pkt 1 u.k.m. wskazano, że przez członków kooperatywy mieszkaniowej rozumie się strony umowy, o której mowa w art. 5 u.k.m. (a zatem strony umowy kooperatywy mieszkaniowej albo strony umowy spółki cywilnej), która „określa zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej”. Ustawa nie tworzy jednak nowej kategorii osoby prawnej, której cechą byłoby np. członkostwo. Dlatego ustawodawca wyjaśnił, że sformułowanie „członek kooperatywy” wprowadzone zostało do niej jako upraszczające i porządkujące treść. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, intencją ustawodawcy nie było powołanie nowego bytu organizacyjnego, a jedynie określenie ram prawnych współdziałania osób fizycznych w celu samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Kooperatywa mieszkaniowa w ustawie jest postrzegana w kategoriach stosunku obligacyjnego, a nie określonej organizacji członków lub jednostki organizacyjnej. Z tego względu kooperatywie mieszkaniowej nie przyznano osobowości prawnej ani zdolności prawnej, upatrując podmiotu praw i obowiązków w poszczególnych członkach kooperatywy mieszkaniowej.
• Czy członkowie kooperatyw mieszkaniowych, zawierając umowę zakupu produktów lub usług, będą traktowani jako przedsiębiorcy czy jako konsumenci?
Przez pojęcie członków kooperatywy mieszkaniowej należy rozumieć grupę osób fizycznych, które na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej podejmują się działania/świadczenia we wspólnym celu gospodarczym. W stosunkach zewnętrznych występują więc członkowie kooperatywy mieszkaniowej (osoby fizyczne będące stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo stronami umowy spółki cywilnej), a nie kooperatywa mieszkaniowa mająca zdolność prawną bez względu na to, czy podstawą tego działania/świadczenia jest umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej. W związku z tym kooperatywa mieszkaniowa nie będzie przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 162; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1570; dalej: p.p.). Przedsiębiorcami mają być natomiast członkowie kooperatywy mieszkaniowej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej. Zdaniem ustawodawcy członkowie kooperatywy mieszkaniowej nie będą jednak przedsiębiorcami tylko z tego tytułu, że zawarli umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej działającej w celu gospodarczym motywowanym tą formułą. Umowy zawierane przez członka kooperatywy mieszkaniowej w ramach działania w formule kooperatywy mieszkaniowej (np. dotyczące finansowania inwestycji mieszkaniowej, zakupu materiałów budowlanych itd.) nie będą zawierane w związku z ewentualnie prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą czy zawodową pozostającą poza tą formułą. Oznacza to, że członkowie kooperatywy mieszkaniowej działający w ramach tej formuły i dokonujący z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową będą spełniali przesłanki definicji konsumenta w rozumieniu art. 221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2337; dalej: k.c.). Do tego rodzaju umów przez nich zawieranych trzeba będzie zatem stosować przepisy dotyczące konsumentów, jeżeli drugą stroną takiej umowy będzie przedsiębiorca.
Z analizy uzasadnienia projektu ustawy i z samej treści ustawy trudno jednak jednoznacznie określić granice, kiedy członek kooperatywy mieszkaniowej będzie prowadził działalność gospodarczą, a kiedy nie. Trzeba to będzie rozstrzygać indywidualnie, biorąc pod uwagę art. 3 p.p., zgodnie z którym działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Dodatkowo art. 4 ust. 1 p.p. stanowi, że przedsiębiorcą jest m.in. osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą. Jak wyjaśniono w wyroku Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2021 r. (sygn. akt II USKP 43/21), zorganizowanie działalności gospodarczej w płaszczyźnie materialnej odbywa się przykładowo przez: zapewnienie kapitału, lokalu, środków biurowych, maszyn, sprzętu, technologii, zatrudnienie pracowników, przedsięwzięcie działań o charakterze marketingowym (informacja, reklama) oraz przez podejmowanie działań zmierzających do uzyskania i utrzymania wymaganych kwalifikacji niezbędnych ze względu na rodzaj wykonywanej działalności. Z kolei ciągłość działalności gospodarczej ma dwa aspekty. Pierwszy to powtarzalność czynności, tak aby odróżnić prowadzoną działalność gospodarczą od jednostkowej umowy o dzieło lub umowy zlecenia albo umowy o świadczenie usług, które same w sobie nie stanowią lub nie składają się jeszcze na działalność gospodarczą. Przejawem działalności gospodarczej nie są działania o charakterze sporadycznym, doraźnym, okazjonalnym lub incydentalnym. Drugi aspekt, wynikający zresztą z pierwszego, to zamiar niekrótkiego prowadzenia działalności gospodarczej. Oba aspekty zależą od zachowania osoby podejmującej działalność gospodarczą. Ocena, czy w okolicznościach konkretnej sprawy działalność gospodarcza rzeczywiście jest wykonywana, należy do sfery ustaleń faktycznych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 8 kwietnia 2021 r. (sygn. akt I SA/Po 229/21) zwrócił uwagę, że działalnością wykonywaną w sposób ciągły jest działalność wykonywana regularnie i powtarzalnie. Jako całość działalność ta nabiera charakteru względnie trwałego i stabilnego, nieograniczającego się do jednorazowych, okazjonalnych czy też sporadycznych przedsięwzięć gospodarczych.
Wyżej wskazana kwestia prowadzenia działalności gospodarczej przez członków kooperatywy mieszkaniowej będzie zapewne budzić wątpliwości i musi być rozstrzygana indywidualnie, tym bardziej że może mieć istotny wpływ na ustalenie zobowiązań publicznoprawnych członków kooperatywy mieszkaniowej (np. podatków i składek ZUS).
• Czy członkowie kooperatywy, którzy zdecydują się współdziałać w ramach spółki cywilnej, będą przedsiębiorcami?
Z prawa cywilnego wynika, że spółka cywilna, w ramach której mogą działać członkowie kooperatywy mieszkaniowej, nie jest podmiotem prawnym odrębnym od wspólników, lecz jedynie wielostronnym stosunkiem zobowiązaniowym łączącym wspólników. W literaturze i orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że spółka prawa cywilnego nie ma osobowości prawnej ani zdolności prawnej w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 31 marca 1993 r., sygn. akt III CZP 176/92, a także uchwała siedmiu sędziów SN z 26 stycznia 1996 r., sygn. akt III CZP 111/95). Wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej są przedsiębiorcami w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 p.p. Brak jest zatem przepisów prawa, które przyznawałyby spółce cywilnej osobowość prawną lub zdolność prawną mimo braku osobowości prawnej. Z tego względu spółki cywilne np. nie mają zdolności bycia stroną postępowania administracyjnego ani zdolności sądowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 9 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Go 1079/21). To wspólnicy spółki cywilnej są stroną takich postępowań. Podobnie będzie w przypadku osób fizycznych zawierających umowę kooperatywy mieszkaniowej. Realizacja inwestycji mieszkaniowej będzie najczęściej wymagać uzyskania decyzji administracyjnych i złożenia różnego rodzaju oświadczeń przez członków kooperatywy mieszkaniowej. Należy o tym pamiętać, podejmując taką współpracę i odpowiednio przygotować niezbędne dokumenty.

Sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego

W celu wyeliminowania ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych w art. 2 ust. 3 pkt 2 u.k.m. określono, że przez sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, rozumie się przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości gruntowej wraz z tym budynkiem.

Zakończenie inwestycji

W art. 3 u.k.m. wskazano, że zakończenie inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy następuje w dniu:
1) w którym można przystąpić do użytkowania ostatniego budynku mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową - w przypadku inwestycji mieszkaniowej, z którą jest związany obowiązek zawiadomienia, o którym mowa w art. 54 ust. 1 p.b., lub obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, o którym mowa w art. 55 ust. 1 p.b.;
2) zakończenia robót budowlanych wskazanym w protokole odbioru końcowego, o którym mowa w art. 3 pkt 13 p.b. (definiującym dokumentację budowy), dotyczącym odbioru ostatnich robót budowlanych, po których zakończeniu będą użytkowane lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, o których mowa w ww. art. 2 ust. 1 pkt 3 u.k.m.

Zawarcie umowy kooperatywy mieszkaniowej

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej trzech członków. Członkiem kooperatywy mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 4 ust. 1 i 2 u.k.m.). Grupa osób fizycznych zainteresowanych działaniem w tej formule może to uczynić na podstawie:
  • umowy kooperatywy mieszkaniowej albo
  • umowy spółki cywilnej spełniającej wymagania określone w ustawie (art. 5‒9 u.k.m.).
Pierwsze rozwiązanie jest nowością w polskim ustawodawstwie, natomiast drugie wynika z przepisów regulujących umowę spółki cywilnej (art. 860‒875 k.c.). W uzasadnieniu projektu ustawy powołano się na wyrok SN z 5 listopada 1998 r. (sygn. akt I CKN 879/97), w którym wyjaśniono, że przepisy k.c. o spółce cywilnej mają co do zasady charakter dyspozytywny (tj. są normami względnie stosowanymi, a zatem mogą być wyłączane lub ograniczane w umowie), z wyjątkiem art. 863, 864 i 874 k.c. (udział wspólnika, odpowiedzialność solidarna, rozwiązanie spółki cywilnej) i w znacznej części art. 869 k.c. (wypowiedzenie udziału) - które regulują kwestie w sposób wiążący strony umowy spółki cywilnej.
Niektóre aspekty działania członków kooperatywy mieszkaniowej będą zatem determinowane przez specyfikę prowadzenia działalności w formie regulowanej przepisami o spółce cywilnej. Ustawodawca wyjaśnił, że wybór wspomnianych form działania osób zainteresowanych zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych własnym wysiłkiem (zamiast np. struktur, którym przyznana została osobowość prawna) stanowi odpowiedź na potrzeby zgłaszane przez samych interesariuszy, upatrujących w formule kooperatywy formy elastycznej, otwartej na indywidualne potrzeby i możliwości finansowo-organizacyjne przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Możliwość działania w formie kooperatywy mieszkaniowej zgodnie z ustawą i status członka kooperatywy mieszkaniowej dotyczą zatem wyłącznie osób fizycznych będących stronami obowiązującej umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Stroną takiej umowy nie mogą być osoby prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.
• W jakiej formie powinna być zawarta umowa kooperatywy mieszkaniowej?
Umowę określającą zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zawierają minimum trzy osoby fizyczne w formie aktu notarialnego (art. 5 ust. 2 u.k.m.). Zdaniem ustawodawcy ta szczególna forma czynności prawnej zapewni właściwy poziom publicznej i fachowej kontroli nad umową, przyczyniając się do eliminowania postanowień niezgodnych z przepisami prawa i ukierunkowanych na działania stwarzające ryzyko naruszenia wynikających ze współpracy praw niektórych członków lub osób trzecich.
• Jaka będzie rola notariusza przy zawieraniu umowy kooperatywy?
Rolą notariusza jako osoby zaufania publicznego jest m.in. czuwanie nad zgodnością z prawem czynności zawieranej między stronami oraz nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może spowodować skutki prawne, a także udzielanie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Notariusz może tym samym prewencyjnie zweryfikować zgodność umowy z prawem oraz doradzać stronom przy zawieraniu umowy.
• Jakie będą konsekwencje niezachowania wymogu zawarcia umowy kooperatywy w formie aktu notarialnego?
W związku z tym, że w art. 5 ust. 2 u.k.m. nie wskazano skutków prawnych, które nie powstaną, jeżeli czynność prawna nie zostanie dokonana w wymaganej formie, należy uznać, że formę szczególną (aktu notarialnego) zastrzeżono pod rygorem nieważności (art. 73 par. 2 k.c.). Niedochowanie formy przewidzianej pod rygorem nieważności skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej, a zatem taka umowa będzie uważana za niezawartą (M. Maciejewska-Szałas [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz”, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 73).

Co w treści

W art. 6 ust. 1 u.k.m. określono jedynie minimalne wymogi co do treści umowy kooperatywy mieszkaniowej. Musi ona obligatoryjnie zawierać następujące elementy:
1) przedmiot inwestycji mieszkaniowej,
2) planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu,
3) zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej (np. udział wkładów własnych i środków z kredytu, terminarz wpłat, finansowanie pozyskania nieruchomości gruntowej),
4) zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej,
5) sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji (czy potrzebny jest konsensus, czy decyzje będą podejmowane większością głosów),
6) zasady reprezentacji (np. jednoosobowej lub wieloosobowej, co jest istotne przy zawieraniu umów oraz udziale w postępowaniach administracyjnych, np. o udzielenie pozwolenia na budowę),
7) zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy (z zastrzeżeniem, że liczba stron umowy nie może być mniejsza niż trzy, poza przypadkiem śmierci członka zgodnie z art. 9 ust. 2 u.k.m.),
8) czas trwania umowy,
9) zasady rozwiązania umowy.
Takie rozwiązanie, zdaniem ustawodawcy, ma pozwolić na elastyczność w zakresie kształtowania warunków współpracy między członkami kooperatywy mieszkaniowej, zapewniając jednak niezbędny zakres bezpieczeństwa w stosunkach między nimi. Postanowienia umowy dotyczące przedmiotu inwestycji mieszkaniowej i planowanej w jej ramach liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, muszą być zgodne z wyżej wskazanymi zasadami wynikającymi z definicji inwestycji mieszkaniowej.
Ponadto umowa - z uwagi na swój charakter - musi zawierać poza ww. elementami obligatoryjnymi np. wskazanie stron umowy, a zatem minimum trzech osób fizycznych tworzących kooperatywę mieszkaniową.

Solidarna odpowiedzialność

Na podstawie art. 6 ust. 2 u.k.m. strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej, co nawiązuje do umowy spółki cywilnej.
Oznacza to, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników stron umowy kooperatywy mieszkaniowej łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Wszyscy dłużnicy solidarni pozostaną zobowiązani aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela (art. 366 par. 1 i 2 k.c.).
Celem tej regulacji było zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i ekonomicznego osób współdziałających w formule kooperatywy mieszkaniowej oraz podmiotów trzecich wchodzących w relacje prawne z jej członkami.

Możliwość powołania spółki cywilnej

Osoby fizyczne mogą alternatywnie działać w formule kooperatywy mieszkaniowej na podstawie umowy spółki cywilnej, o ile spełnia ona wymogi określone w art. 7 u.k.m. Jest to możliwe w przypadku, gdy poza wymogami ogólnymi dla zawarcia umowy spółki cywilnej i współdziałania w ramach kooperatywy mieszkaniowej zostaną spełnione łącznie następujące warunki wymienione w ww. przepisie:
1) wspólnym celem gospodarczym, do którego na podstawie tej umowy są zobowiązane dążyć strony, jest realizacja inwestycji mieszkaniowej;
2) w umowie tej określono:
a) przedmiot inwestycji mieszkaniowej,
b) planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu,
c) wielkości udziałów stron umowy w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki;
3) nazwa tej spółki zawiera określenie „kooperatywa mieszkaniowa”.
• Co jeszcze warto uregulować w umowie spółki cywilnej oprócz kwestii wskazanych w ustawie?
Umowa spółki cywilnej powinna zawierać także inne postanowienia, które będą zgodne z przepisami prawa i zagwarantują należyte współdziałanie członków kooperatywy mieszkaniowej przy realizacji inwestycji mieszkaniowej. Z uwagi na wskazaną powyżej dyspozytywność większości przepisów k.c. dotyczących umowy spółki, strony mają dość dużą swobodę w kształtowaniu zasad współpracy. Strony w umowie spółki cywilnej mogą np. uregulować:
  • wielkość wkładu,
  • zasady prowadzenia spraw spółki i jej reprezentacji,
  • udział wspólników w zyskach i w stratach spółki,
  • zasady wstępowania i występowania ze spółki,
  • procedurę wejścia do spółki spadkobierców zmarłego wspólnika,
  • rozliczenia między stronami w przypadku rozwiązania spółki.
• Jakie kwestie warto wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zawarciu umowy spółki cywilnej?
Zanim osoba zainteresowana udziałem w kooperatywie podpisze umowę udziału w spółce cywilnej, powinna rozważyć istotne związane z tym krokiem konsekwencje.
▶ Koszty związane ze zmianami w umowie. Osoby decydujące się na współpracę w ramach umowy spółki cywilnej muszą wziąć pod uwagę, że zmiana jej składu osobowego będzie wymagać zmiany umowy spółki i to w formie aktu notarialnego (art. 77 par. 1 k.c.) z zachowaniem wyżej opisanego warunku minimalnej liczby stron umowy i wyjątku związanego ze śmiercią strony.
▶ Solidarna odpowiedzialność. Należy także pamiętać, że za zobowiązania spółki cywilnej wspólnicy odpowiedzialni są solidarnie (art. 864 k.c.), czyli w taki sam sposób jak kształtuje się odpowiedzialność członków kooperatywy mieszkaniowej z umowy kooperatywy mieszkaniowej.

Elastyczne podejście do indywidualnych potrzeb

W uzasadnieniu projektu ustawy podano, że mimo zalet współdziałania na podstawie umowy spółki cywilnej (w tym m.in. wynikających z wieloletniej obecności tej umowy w obrocie prawnym) istota koncepcji kooperatywy mieszkaniowej i realizacja jej celów wymaga elastyczności zasad współpracy i maksymalnego odformalizowania procesu pozyskiwania mieszkania. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacjach wymagających indywidualnego podejścia np. z uwagi na posiadane przez członków kooperatywy aktywa (w tym aktywa finansowe), możliwości zaangażowania się we współpracę i wniesienia różnego wkładu w inwestycję. Z tego względu umowy przewidziane w ustawie będą mogły być adaptowane do indywidulanie ustalonych zasad współpracy w ramach konkretnej kooperatywy mieszkaniowej.

Niezbędne załączniki

W art. 8 u.k.m. wskazano, że do umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej załącza się:
1) informację, że do współdziałania na podstawie tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177; dalej: ustawa deweloperska), w szczególności że środki pieniężne wpłacane na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w tej ustawie;
2) oświadczenia stron umowy o zapoznaniu się z informacją, o której mowa w pkt 1 powyżej.
Ustawodawca uzasadnił potrzebę wprowadzenia ww. załączników koniecznością potwierdzenia przez członków kooperatywy mieszkaniowej ich świadomości co do braku zastosowanie do tej umowy instrumentów ochrony przewidzianych w ustawie deweloperskiej. Ma to zachęcać do przeanalizowania warunków współpracy w ramach kooperatywy mieszkaniowej w relacji do możliwości, jakie oferuje ustawa deweloperska. Trzeba jednak zauważyć, że ustawa deweloperska jest nową regulacją o bardzo skomplikowanych przepisach, którą trudno zrozumieć przeciętnemu nabywcy nieruchomości.
W uzasadnieniu projektu ustawy argumentowano dodatkowo, że ww. załączniki mają przeciwdziałać ewentualnemu ryzyku komercyjnego wykorzystania formuły kooperatywy mieszkaniowej, w tym angażowania się w działania kooperatyw podmiotów profesjonalnych w celu obchodzenia w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przepisów ustawy deweloperskiej. Teoretycznie bowiem można wskazać ryzyko, że kooperatywy mieszkaniowe będą zakładane przez deweloperów, członkowie kooperatywy nie będą zaś wówczas chronieni przez takie instrumenty jak obowiązkowe rachunki powiernicze oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nie sposób jednak podzielić tych obaw ustawodawcy, gdyż ustalone ramy prawne kooperatywy mieszkaniowej różnią się od działalności deweloperskiej uregulowanej w ustawie deweloperskiej.

Wygaśnięcie umowy

W przypadku gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygasa po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie - chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech (art. 9 ust. 1 u.k.m.).
Przewidziano jednak wyjątek od ww. zasady, gdyż umowa nie wygaśnie, w przypadku gdy do zmniejszenia liczby stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dojdzie w wyniku śmierci strony (art. 9 ust. 2 u.k.m.).
• Czy w przypadku, gdy dojdzie do śmieci dwóch z trzech osób członków kooperatywy mieszkaniowej, umowa wygaśnie?
Z przepisów u.k.m., w tym wymogu utworzenia kooperatywy mieszkaniowej przez trzy osoby, oraz ogólnych reguł zawierania umów (które co do zasady są dwustronne lub wielostronne) wynika, że umowa określająca zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej wygaśnie zawsze, gdy pozostanie jeden członek kooperatywy mieszkaniowej. Treść art. 9 ust. 2 u.k.m. może jednak budzić wątpliwości w tym zakresie, gdyż jego pobieżna interpretacja może prowadzić do mylnego wniosku, że np. w przypadku umowy kooperatywy mieszkaniowej zawartej przez trzy osoby i śmierci dwóch z nich (szczególnie w tym samym czasie) możliwe byłoby utrzymanie umowy kooperatywy mieszkaniowej. Ustawa nie reguluje jednak przypadku jednoosobowej umowy określającej działanie kooperatywy mieszkaniowej (np. na wzór jednoosobowej spółki kapitałowej, w której wszystkie udziały albo akcje należą do jednego wspólnika albo akcjonariusza), a istotnym celem regulacji jest współdziałanie minimum trzech osób fizycznych (art. 4 ust. 2 u.k.m.). Także umowa spółki cywilnej musi być zawarta przez minimum dwie osoby i co do zasady rozwiązuje się np., gdy umiera jeden z dwóch wspólników spółki cywilnej. Z tego względu w przypadku pozostania jednej strony umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej na skutek śmierci pozostałych stron umowa ta wygaśnie i nie będzie możliwe dokooptowanie nowych członków w sposób przewidziany w art. 9 ust. 1 u.k.m.
• Jaka będzie różnica w sytuacji prawnej spadkobiercy osoby będącej członkiem kooperatywy wyłącznie na podstawie umowy i spadkobiercy członka, który zawarł umowę spółki cywilnej?
O ile w przypadku umowy spółki cywilnej przepisy prawa przewidują możliwość określenia wejścia do spółki spadkobierców zmarłego wspólnika (art. 872 k.c.), o tyle przepisy u.k.m. nie zawierają żadnych rozwiązań w tym zakresie co do umowy kooperatywy mieszkaniowej. Oznacza to, że spadkobiercy zmarłego członka nie staną się stroną umowy kooperatywy mieszkaniowej, chyba że sama umowa będzie to przewidywała.
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego związane z uczestnictwem w kooperatywie mieszkaniowej przejdą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Nie należą jednak do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą (np. prawo użytkowania, służebności osobiste), jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami, np. dyspozycja wkładem na wypadek śmierci (art. 922 par. 1 i 2 k.c.). Wobec braku uregulowania w u.k.m. kwestii stania się przez spadkobierców zmarłego wspólnika członkami kooperatywy lub rozliczenia się spadkobierców z pozostałymi członkami kooperatywy mieszkaniowej warto uregulować te kwestie w umowie.
Zasady pokrywania wydatków
Zgodnie z zamysłem ustawodawcy koszty ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy pokrywać mają za pośrednictwem rachunku powierniczego. Jednak w praktyce mogą pojawić się problemy ze stosowaniem tego przepisu
W art. 10 u.k.m. określono, że „wydatki ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy mieszkaniowej pokrywają za pośrednictwem rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2324; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 180), chyba że w umowie określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określono inne zasady pokrywania tych wydatków”.
Ten prosty z pozoru przepis budzi jednak wątpliwości, zwłaszcza jeśli zestawimy go z regulacjami dotyczącymi funkcjonowania rachunków powierniczych określonych w ustawie - Prawo bankowe.
▶ Wątpliwość 1: Czy założenie rachunku jest obowiązkowe. W uzasadnieniu projektu ustawy wyjaśniono, że możliwa jest modyfikacja zasady pokrywania wydatków za pośrednictwem rachunku powierniczego. Jednak nie jest jasne, czy dopuszczalne jest wyłączenie obowiązku założenia samego rachunku powierniczego.
▶ Wątpliwość 2: Co ma chronić rachunek powierniczy. W tym kontekście powstaje pytanie o zasadność wprowadzenia tej regulacji. W szczególności zaś o to, czy ma ona chronić wspólnie zgromadzone środki wypłacane na rzecz innych osób (np. projektantów, wykonawców robót budowlanych itp.), czy też może wzajemne rozliczenia pomiędzy członkami kooperatywy mieszkaniowej lub środki wpłacone przez poszczególnych członków kooperatywy mieszkaniowej na wspólną inwestycję mieszkaniową - i to w sytuacji, gdy ich wspólną decyzją można by wyłączyć konieczność rozliczeń za pośrednictwem rachunku powierniczego.
Wątpliwości są uzasadnione tym bardziej, jeśli zestawi się je z definicją rachunku powierniczego, jaka została użyta w prawie bankowym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 prawa bankowego: „Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią”. Ustęp 2 tego artykułu doprecyzowuje, że stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku - powiernik. Umowa ta określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane (art. 59 ust. 3 prawa bankowego). Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym (art. 59 ust. 3a prawa bankowego).
Prawo bankowe ponadto ustanawia inne istotne cechy rachunku powierniczego:
  • w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu;
  • w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości;
  • w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku (art. 59 ust. 4‒6 prawa bankowego).
Przy czym w art. 59 ust. 7 prawa bankowego zastrzeżono, że art. 59 ust. 3‒6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w art. 59 ust. 1, z datą pewną.
Niestety, omawiana regulacja i uzasadnienie projektu ustawy nie wskazują powodów jej wprowadzenia ani nie pozwalają na jednoznaczne rozwiązanie istotnych kwestii dotyczących prowadzenia rachunku powierniczego dla kooperatywy mieszkaniowej i regulowania z niego zobowiązań członków kooperatywy mieszkaniowej wobec osób trzecich. Z tego względu prowadzenie rachunków powierniczych dla kooperatyw mieszkaniowych będzie zapewne dużym wyzwaniem dla banków.
▶ Wątpliwość 3: Kto ma być posiadaczem rachunku. W przypadku ustawy deweloperskiej otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy należy do dewelopera i służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej i innych umowach wymienionych w ustawie deweloperskiej (art. 5 pkt 9 i 10 ustawy deweloperskiej). Dodatkowo ustawa deweloperska szczegółowo reguluje wiele aspektów prowadzenia rachunku powierniczego.
Wobec treści ustawy o kooperatywach mieszkaniowych i brzmienia przepisów prawa bankowego dotyczących rachunku powierniczego nie jest jasne, kto ma być posiadaczem rachunku (powiernikiem) i czy ma być to tylko osoba trzecia w stosunku do członków kooperatywy mieszkaniowej (np. projektant, wykonawca robót budowlanych itp.), czy np. wszyscy lub niektórzy członkowie kooperatywy mieszkaniowej.
Zgodnie z u.k.m. wydatki dotyczące inwestycji mieszkaniowej powinni co do zasady pokrywać wszyscy członkowie kooperatywy mieszkaniowej, a zatem to oni mieliby dokonywać wpłat na rachunek powierniczy. Jednak zgodnie z przyjętą w art. 59 prawa bankowego ustawową konstrukcją rachunku powierniczego jego funkcjonowanie wymaga udziału trzech podmiotów połączonych więzami prawnymi wynikającymi z dwóch rodzajów umów. Pierwsza to umowa rachunku powierniczego zawarta pomiędzy bankiem a posiadaczem tego rachunku - powiernikiem. Druga umowa, odrębna od umowy rachunku powierniczego, to umowa zawarta pomiędzy powiernikiem a osobą trzecią. Ustawowa regulacja rachunku powierniczego nie przewiduje istnienia stosunku umownego łączącego bank z osobą trzecią, ale też go nie wyklucza. Specyfika rachunku powierniczego polega na tym, że gromadzone są na nim wyłącznie środki pieniężne osób trzecich, objęte ochroną wynikającą z postanowień art. 59 ust. 4‒7 prawa bankowego. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone środki różnych osób trzecich, powierzone powiernikowi na podstawie umów zawieranych z tymi osobami trzecimi (B. Smykla [w:] „Prawo bankowe. Komentarz”, red. A. Mikos-Sitek, P. Zapadka, Warszawa 2022, art. 59). Jak wynika z ww. art. 59 ust. 3 prawa bankowego, umowa rachunku powierniczego określa warunki wypłaty posiadaczowi rachunku środków wpłaconych przez osoby trzecie, aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. W toku inwestycji mieszkaniowej zgromadzone przez członków kooperatywy mieszkaniowej środki pieniężne będą najczęściej wypłacane na rzecz np. projektantów, wykonawców robót budowlanych itp. Najprostsza zatem do realizacji byłaby umowa rachunku powierniczego, gdy posiadaczem rachunku byłaby osoba wykonująca umowy na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej wpłacaliby środki na rachunek powierniczy, które następnie otrzymywałby powiernik po spełnieniu określonych warunków.
Podsumowując, trudno na gruncie art. 59 prawa bankowego uznać, że posiadacze rachunku powierniczego mogliby jednocześnie być osobami trzecimi wpłacającymi na niego pieniądze. Jeśli zatem rachunek powierniczy miałby chronić jednocześnie wzajemne rozliczenia pomiędzy członkami kooperatywy mieszkaniowej oraz wpłaty dokonywane na rzecz podmiotów trzecich, to w takim przypadku rozwiązaniem byłoby ustalenie przez członków kooperatywy mieszkaniowej, że rachunek powierniczy zostanie założony przez jednego z nich i za jego pośrednictwem będzie on realizował płatności na rzecz podmiotów trzecich. Jednak ta osoba (powiernik) musiałaby co do zasady poza rachunkiem powierniczym regulować swoją część zobowiązania z tytułu wydatków ponoszonych w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej, a jego środki nie były chronione wobec podmiotów trzecich.
Podział nieruchomości
Członkowie kooperatywy mają budować wspólnie, a dopiero po zakończeniu inwestycji następuje wydzielenie odrębnych lokali
Na podstawie art. 11 ust. 1 u.k.m. niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej:
  • członkowie kooperatywy mieszkaniowej występują z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi - w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne;
  • ustanawia się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w u.w.l. - w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale.
W wyżej wskazanych przypadkach art. 11 ust. 3 u.k.m. nakazuje, by przez członka kooperatywy mieszkaniowej rozumieć również:
1) własne lub przysposobione dziecko członka kooperatywy mieszkaniowej,
2) spadkobiercę członka kooperatywy mieszkaniowej.
Co ciekawe, zgodnie z art. 11 ust. 2 u.k.m. podział nieruchomości w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie stosuje się art. 95 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2185; dalej: u.g.n.) wskazujący, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu ‒ niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
W uzasadnieniu projektu ustawy podano, że najczęstszym sposobem wyodrębnienia będzie w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
• W jakiej formie będą funkcjonować członkowie kooperatywy po wyodrębnieniu lokali?
W związku z osiągnięciem celu działania kooperatywy mieszkaniowej, polegającego na realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, dotychczasowi członkowie kooperatywy mieszkaniowej staną się członkami wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych. Po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej dotyczącej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w celu zniesienia współwłasności dokonany zostanie natomiast podział nieruchomości polegający na wydzieleniu działek gruntu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków.
Zasady zbywania gminnych nieruchomości
Ustawa przewiduje zachęty, które mają pobudzać do tworzenia kooperatyw. Jedną z nich jest możliwość nabycia terenów pod inwestycję z zasobu jednostki samorządu terytorialnego w drodze przetargu pisemnego ograniczonego. Jednak to rada gminy będzie ustalała w uchwale szczegółowe zasady sprzedaży
Ustawodawca założył, że dzięki wprowadzeniu możliwości zakupu nieruchomości od gminy koszty realizacji inwestycji mieszkaniowej w ramach kooperatywy mieszkaniowej potencjalnie będą mogły zostać obniżone.

Odstępstwo od reguły

Przypomnijmy, że zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, a w szczególności zbywania nieruchomości, zostały określone w u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2213). Jednak w u.k.m. wprowadzono odstępstwo od typowej formy zbycia nieruchomości z zasobu gminnego - wskazując konkretną formę i tryb przetargu, tj. przetarg pisemny ograniczony. W efekcie zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej następuje wyłącznie w drodze sprzedaży w formie przetargu pisemnego ograniczonego (art. 12 ust. 2 u.k.m.). Ustawodawca argumentuje wybór właśnie tego rodzaju przetargu tym, że grupy osób działających w ramach kooperatywy mieszkaniowej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie muszą konkurować o nieruchomości z podmiotami profesjonalnymi prowadzącymi działalność deweloperską.

Dodatkowe ograniczenia, które może wprowadzić rada

Na podstawie art. 12 ust. 1 u.k.m. w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych rada gminy może podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Jednakże rada gminy, podejmując fakultatywnie uchwałę, może wprowadzić możliwość dodatkowego ograniczenia przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do spółdzielni mieszkaniowych, w których przynajmniej dwie trzecie członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż 40 lat oraz pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko albo samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko (art. 12 ust. 3 u.k.m.). Intencją ustawodawcy było wprowadzenie obiektywnego mechanizmu przeciwdziałania depopulacji, której skutki znacznie częściej dotykają średnie i małe miejscowości, rzadziej wielkie zurbanizowane miasta o wyższym niż średnia dochodzie w gospodarstwach domowych. Patrząc przez pryzmat zwiększenia dzietności w Polsce, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest jedną z istotniejszych i najczęściej podnoszonych (przez młode Polki i młodych Polaków) barier i przyczyn, z powodu których odraczają decyzję o pierwszym lub kolejnym dziecku. Wobec czego ww. warunki mają na celu potwierdzenie, że zastosowanie ograniczonego przetargu jako odstępstwa od typowej formy zbycia nieruchomości z zasobu gminnego dotyczy kooperatywy mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, której członkowie stanowią w znacznej części jednorodną grupę osób i nie mają zaspokojonych własnych potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb ich dzieci własnych lub przysposobionych.
Przyjęcie ww. kryteriów jest fakultatywne i to wyłącznie rada gminy podejmie decyzję o zastosowaniu dodatkowego ograniczenia przetargu do wskazanej powyżej grupy osób.
WAŻNE! W przypadku, gdy rada gminy zdecyduje o zastosowaniu dodatkowego ograniczenia przetargów na zbycie nieruchomości adresowanych do grup legitymujących się udziałem osób o odpowiednim wieku i statusie rodzinnym, dodatkowym w stosunku do zwykłego trybu warunkiem przystąpienia do przetargu będzie złożenie stosownego oświadczenia o spełnieniu przez daną grupę przesłanki dotyczącej odpowiedniego udziału w grupie osób w wymaganym wieku i o wymaganym statusie rodzinnym (art. 14 ust. 3 u.k.m.).
• Jakie kryteria oceny ofert może wprowadzić gmina w ramach przetargu dotyczącego nieruchomości przeznaczonej na zbycie na rzecz członków kooperatyw mieszkaniowych?
Mając na względzie ogólne zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, właściwa gmina może, oferując daną nieruchomość, stosować różne kryteria oceny ofert, nie ograniczając się jedynie do wysokości proponowanej ceny. Gminy mogą promować np.:
  • określoną intensywność zabudowy,
  • liczbę powstających lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
  • sposób zagospodarowania nieruchomości i jej otoczenia.
Zbycie nieruchomości może jednak nastąpić, jak wspomniano powyżej, jedynie poprzez sprzedaż w drodze przetargu ograniczonego, co jest bezpośrednio związane z obowiązującymi regulacjami wynikającymi z u.g.n.

Postanowienia uchwały

Rada gminy może też wprowadzić określone zasady zbycia i rozliczenia płatności nieruchomości. Między innymi dotyczyć mogą one warunków rozliczenia płatności za nabywany grunt.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 pkt 1 i 2 u.k.m. rada gminy, podejmując uchwałę, może wyrazić zgodę na alternatywne rozliczenie ceny nieruchomości (całości lub części), czyli zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
  • ceny lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, przeznaczonych do sprzedaży gminie;
  • należności z tytułu najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.
Dodatkowo zgodnie z art. 12 ust. 3 pkt 3 i 4 u.k.m. rada gminy może w drodze uchwały wyrazić zgodę na:
  • rozłożenie ceny nieruchomości na raty oraz
  • udzielenie w przyszłości bonifikaty od tej ceny w przypadku spełnienia warunków ustawowych.
WAŻNE! W przypadku dopuszczenia możliwości rozłożenia ceny nieruchomości na raty okres ich spłaty nie może być krótszy niż 5 lat i dłuższy niż 20 lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości (art. 12 ust. 5 u.k.m.).
Przepisy stanowią również, że określane przez radę gminy zasady zbycia nieruchomości obejmują ponadto m.in. wymagania dotyczące inwestycji mieszkaniowej w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego, istotne z punktu widzenia potrzeb gminy (w tym rozwojowych, przestrzennych, estetycznych itp.), z wyszczególnieniem tych, których niespełnienie skutkować będzie:
  • wykonaniem prawa odkupu lub
  • karami umownymi nieprzewyższającymi 20 proc. wartości inwestycji mieszkaniowej (art. 12 ust. 4 u.k.m.).

Ogłoszenie o przetargu niezbędne

Wszelkie informacje o zgodach wyrażonych przez odpowiednią radę gminy i zasadach zbycia nieruchomości zamieszczone będą w ogłoszeniu o przetargu (art. 12 ust. 6 u.k.m.). Celem tego rozwiązania jest zapewnienie podmiotom zainteresowanym przystąpieniem do przetargu informacji niezbędnych do oceny możliwości inwestycyjnych związanych z daną nieruchomością oraz warunków wykorzystania nieruchomości.

Uprawnieni do złożenia ofert

W organizowanym przetargu ograniczonym oferty będą mogli złożyć wyłącznie:
  • członkowie kooperatyw mieszkaniowych oraz
  • spółdzielnie mieszkaniowe (art. 13 ust. 1 u.k.m.).
Warunkiem przystąpienia do przetargu w przypadku członków kooperatywy mieszkaniowej jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:
  • członkowie kooperatywy mieszkaniowej, składając ofertę, działają na podstawie umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej oraz
  • żadna ze stron umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez członków tej kooperatywy mieszkaniowej.
W odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowej warunkiem przystąpienia do przetargu jest łączne spełnienie następujących warunków:
  • spółdzielnia mieszkaniowa nie jest ani nie była właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz
  • nie zrealizowała ani nie jest w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub innego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, oraz
  • członkami spółdzielni mieszkaniowej są wyłącznie osoby fizyczne (art. 13 ust. 2 u.k.m.).

Oświadczenia startujących

Dodatkowym warunkiem przystąpienia do przetargu jest złożenie oświadczenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy składający ofertę zostanie ustalony jako nabywca nieruchomości, nabycie nieruchomości następuje w ramach inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, w łącznej liczbie nie większej niż wskazana w ofercie nabywcy tej nieruchomości (art. 13 ust. 3 i 4 u.k.m.).
Oświadczenie takie składają:
  • w przypadku kooperatywy mieszkaniowej - jej członkowie,
  • w przypadku spółdzielni mieszkaniowej - członkowie zarządu spółdzielni.
Oferentów przystępujących do przetargu obowiązują również ogólne zasady ubiegania się o nabycie w trybie przetargowym nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości, które zostały szczegółowo uregulowane w u.g.n.

Treść oferty

W ofercie wskazuje się łączną liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem nieruchomości nabytej w przetargu (art. 14 ust. 1 u.k.m.).
W przypadku członków kooperatywy mieszkaniowej łączna liczba lokali lub budynków wskazywana w ofercie nie może być większa niż suma stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dołączonej do oferty. Natomiast w przypadku, gdy przewiduje się sprzedaż lub najem na rzecz gminy, to dodatkowo podaje się lokale i budynki przeznaczone do zbycia lub najmu (art. 14 ust. 2 u.k.m.).

Załączniki

W art. 14 u.k.m. określono rodzaje dokumentów, które przystępujący do przetargu muszą załączyć do oferty, istotnych z punktu widzenia zapewnienia zgodności celu zbycia nieruchomości przez gminę z celem omawianej ustawy. Ma to przeciwdziałać wykorzystaniu tych nieruchomości poza formułą samodzielnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków grup i osób z nimi zamieszkujących bądź w przypadku osób działających w formule kooperatywy mieszkaniowej - nabycia nieruchomości tylko przez część członków tej kooperatywy.
Do oferty dołącza się także m.in.:
  • oświadczenia (indywidualne lub zbiorowe) o spełnieniu przesłanek uprawniających do przystąpienia do przetargu,
  • kopię umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej,
  • kopię dokumentu określającego przewidywaną wielkość udziału każdego z członków we współwłasności nabywanej nieruchomości oraz poświadczającego umocowanie osoby albo osób reprezentujących członków kooperatywy mieszkaniowej w przetargu do działania w imieniu członków tej kooperatywy (art. 14 ust. 3 u.k.m.).
• Kto i na jakich warunkach może reprezentować spółdzielnię w przetargu dotyczącym nabycia nieruchomości od gminy?
W przetargu spółdzielnię mieszkaniową reprezentuje zarząd spółdzielni. Wynika to z art. 48 ust. 1 ustawy z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 648), który wskazuje, że zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Z tego względu członkowie zarządu spółdzielni składają oświadczenie o spełnianiu przez nią przesłanek uprawniających do przystąpienia do przetargu wraz z kopiami dokumentu określającego przewidywaną wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu mieszkalnego oraz poświadczającego umocowanie osób reprezentujących spółdzielnię mieszkaniową w przetargu do działania w imieniu tej spółdzielni (art. 14 ust. 3 u.k.m.).
Natomiast jeżeli rada gminy podjęła uchwałę w sprawie dodatkowego ograniczenia przetargu do kooperatyw mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych, których przynajmniej dwie trzecie członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż 40 lat oraz pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko, taki oferent przystępujący do przetargu zobligowany jest załączyć dodatkowo oświadczenia przynajmniej dwóch trzecich członków kooperatywy mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, pozwalające na weryfikację spełnienia takiego warunku (art. 14 ust. 3 u.k.m.).
• Kto jest formalnie nabywcą nieruchomości zbywanej przez gminę, jeżeli zwycięzcą przetargu była kooperatywa mieszkaniowa?
Zbycie nieruchomości członkom kooperatywy mieszkaniowej następuje na rzecz wszystkich stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej (art. 15 u.k.m.). Regulacja ta ma zagwarantować wykorzystanie nieruchomości nabytej od gminy w formule kooperatywy mieszkaniowej zgodnie z celem ustawowym oraz przeciwdziałać nadużyciom związanym np. z działaniem członka kooperatywy mieszkaniowej poza wolą lub wiedzą pozostałych członków.

Informacje w umowie z gminą

Zgodnie z art. 16 ust. 1 u.k.m. w umowie sprzedaży nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości podaje się obligatoryjnie informację o:
  • wskazanej w ofercie nabywcy tej nieruchomości łącznej liczbie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości;
  • terminie zakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości nie dłuższym niż pięć lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.
• Czy gmina może wyrazić zgodę na wydłużenie terminu wykonania inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomości nabytej w przetargu od gminy?
W przypadku gdy określony termin zakończenia inwestycji mieszkaniowej nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od nabywcy nieruchomości, strony umowy sprzedaży tej nieruchomości mogą określić inny termin zakończenia inwestycji mieszkaniowej ‒ jednak nie dłuższy niż siedem lat, licząc od dnia zbycia tej nieruchomości (art. 16 ust. 2 u.k.m.).
W odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych wprowadzono dodatkowy przepis, który ma zapobiegać powstaniu kolizji między wskazanym maksymalnym terminem realizacji inwestycji mieszkaniowej a obowiązkiem ustanowienia, pod rygorem ustania członkostwa, w terminie trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego, na rzecz członków założycieli spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo podpisania umowy o budowę lokalu (wynikającego z ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1208; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1561; dalej: u.s.m.). Mianowicie w art. 16 ust. 3 u.k.m. wprowadzono regulację, aby w przypadku inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez nową spółdzielnię mieszkaniową nie wliczano okresu od dnia zbycia nieruchomości przez gminę do dnia zakończenia tej inwestycji przez spółdzielnię do okresu, po upływie którego ustaje członkostwo założycieli w spółdzielni mieszkaniowej (art. 16 ust. 3 u.k.m.).

Zasady zaliczenia na poczet ceny

W przypadku gdy jednostka samorządu terytorialnego zdecydowała się na możliwość zaliczenia na poczet ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej, zgodnie z art. 17 ust. 1 u.k.m. takiemu zaliczeniu może podlegać, na zasadach i w terminie określonym w umowie sprzedaży tej nieruchomości:
  • cena objętego tą inwestycją mieszkaniową lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, podlegających sprzedaży gminie;
  • należność z tytułu najmu gminie objętego tą inwestycją mieszkaniową lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu.
W przypadku najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie art. 17 ust. 2 u.k.m. stawka czynszu najmu naliczonego gminie nie może przekroczyć stawki czynszu określonej zgodnie z art. 7c ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 377; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 185; dalej: u.f.w.), gdzie zostały określone szczegółowe zasady ustalania maksymalnej wysokości czynszu.
Mając na względzie możliwość wykorzystania przez gminę wynajmowanych od nabywcy nieruchomości lokali lub budynków w formule podnajmu, dokonano wyłączenia w kontekście tego przypadku art. 20 ust. 2b i 2c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2456), przewidujących ograniczenia w zakresie zarządzania takim zasobem, w tym limity czynszowe (art. 17 ust. 3 u.k.m.).
Opisane powyżej zasady alternatywnego rozliczenia ceny nabycia nieruchomości z gminnego zasobu określane w umowie zbycia nieruchomości winny uwzględniać interesy obu stron umowy.

Rozłożenie na raty

Regulacja dotycząca rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości w dużej mierze odzwierciedla przepisy u.g.n. obowiązujące w odniesieniu do nieruchomości sprzedawanych w trybie bezprzetargowym.
W przypadku rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej zgodnie z art. 18 ust. 1 u.k.m.:
1) wierzytelność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki;
2) spłata ceny jest dokonywana w równych ratach kapitałowych albo równych ratach kapitałowo-odsetkowych;
3) pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie;
4) niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
Rada gminy w celu wspierania oddolnych inicjatyw mieszkaniowych może jednak określić w uchwale niższą stopę procentową niż podana powyżej (art. 18 ust. 2 u.k.m.).

Regulacje szczególne dotyczące spółdzielni

Wprowadzono też przepis, zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa, która na nieruchomości nabytej z zasobu gminnego zrealizuje inwestycję mieszkaniową w celu ustanowienia na rzecz członków tej spółdzielni spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych objętych tą inwestycją mieszkaniową, będzie mogła ubiegać się o rozłożenie ceny zakupu gruntu na raty (art. 20 ust. 1 u.k.m.).
W art. 20 ust. 2 u.k.m. wskazano, że w okresie spłaty rat ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej:
1) wynajmowanie, z wyjątkiem najmu gminie, wydzierżawienie, z wyjątkiem dzierżawy społecznej agencji najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 185; dalej: u.s.f.m.), lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części lub użyczenie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
2) zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
- przez członka spółdzielni mieszkaniowej, na którego rzecz ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej.
Nie stosuje się przy tym art. 9 ust. 7 u.s.m., który stanowi, że wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lokalu mieszkalnego lub jego części nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, to członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności.

Prawo odkupu

Kolejną ważną regulacją zawartą w u.k.m. jest prawo odkupu przysługujące gminie. Odbywa się to zgodnie z zasadami ogólnymi wynikającymi z art. 593-595 k.c. i w sposób określony w art. 19 u.k.m.
▶ Przesłanki do zastosowania odkupu. Zbycie nieruchomości przez gminę następuje, zgodnie z art. 19 ust. 1 u.k.m., z zastrzeżeniem prawa odkupu w każdej umowie sprzedaży. W art. 19 ust. 2 u.k.m. podano, że wykonanie przez gminę prawa odkupu może nastąpić w przypadku, gdy zostaną naruszone następujące wymagania:
1) niewykorzystanie nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowej albo niezakończenie inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem nieruchomości;
2) objęcie inwestycją mieszkaniową większej łącznej liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych niż została wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
3) niespełnienie wymagań określonych przez radę gminy na podstawie podjętej wcześniej uchwały (rada gminy może określić szczegółowe zasady stosowania prawa odkupu w granicach wyznaczonych przez przepisy omawianej ustawy).
▶ Okres obowiązywania. Pięcioletni bieg terminu na wykonanie prawa odkupu rozpoczyna się od dnia następującego po dniu upływu terminu zakończenia inwestycji mieszkaniowej określonego w umowie (art. 19 ust. 3 u.k.m.).
▶ Nie tylko całość. Umowa sprzedaży nieruchomości może zawierać uprawnienie do realizacji prawa odkupu również w zakresie:
  • udziału w zbywanej nieruchomości oraz
  • nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości (art. 19 ust. 4 u.k.m.).

Umowa przeniesienia własności lokalu spółdzielczego

Zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości, do którego członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, następuje na zasadach określonych w art. 12 u.s.m. i nie wcześniej niż po zapłacie przez spółdzielnię mieszkaniową ceny nieruchomości nabytej z gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
• Na jakich zasadach nastąpi rozliczenie w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego objętego inwestycją zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości?
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa do dnia spłaty ceny tej nieruchomości może ogłosić przetarg na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, z uwzględnieniem, że w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach m.in. wygaśnięcia tego prawa roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim (art. 22 ust. 1 u.k.m.). W sytuacji ogłoszenia przetargu przed dniem zapłaty ceny za nieruchomość z gminnego zasobu nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa zwraca osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. Wkład ten nie może być jednak wyższy niż wkład mieszkaniowy uzyskiwany od członka spółdzielni mieszkaniowej obejmującego lokal mieszkalny w wyniku rozstrzygnięcia przetargu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka spółdzielni mieszkaniowej z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 2 u.s.m. Roszczenie o zwrot wkładu mieszkaniowego albo jego wniesionej części staje się zaś wymagalne z dniem opróżnienia lokalu mieszkalnego, do którego spółdzielcze lokatorskie prawo wygasło. Istnieje jednak możliwość ogłoszenia przez spółdzielnię mieszkaniową przetargu w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz, co się z tym wiąże, wypłacenia osobie uprawnionej (zwalniającej lokal) wartości rynkowej tego lokalu. Zastrzeżenie to jednak nie będzie dotyczyć sytuacji, gdy doszło do zapłaty ceny nieruchomości nabytej z gminnego zasobu. Spółdzielnia będzie mogła wówczas ogłosić przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, termin na ogłoszenie przetargu biegnie zaś od dnia spłaty ceny tej nieruchomości (art. 22 ust. 2‒4 u.k.m.).
Bonifikata zależna od woli gminy
Nabywanie nieruchomości gminnych z przeznaczeniem na oddolne inicjatywy mieszkaniowe na szczególnych zasadach może być dodatkowo premiowane. O skali pomocy decyduje lokalny samorząd
W przypadku gdy rada gminy wyraziła zgodę na udzielenie bonifikaty, może się o nią starać pierwszy właściciel wybudowanego w ramach kooperatywy lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości, której dotyczy ta zgoda. Wniosek o udzielenie bonifikaty można złożyć do organu wykonawczego gminy jednak dopiero po upływie co najmniej dwóch trzecich okresu spłaty ceny tej nieruchomości i spłacie co najmniej dwóch trzecich ceny nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku (art. 23 ust. 1 u.k.m.).
Przy czym jednocześnie muszą być spełnione określone warunki. O podstawowych mowa jest w art. 23 ust. 2 u.k.m. Mianowicie pierwszy właściciel lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty przed upływem wyżej opisanego okresu, jeżeli:
1) od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej upłynęło co najmniej pięć lat;
2) należności przypadające na właściciela tego lokalu albo budynku z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty były spłacane terminowo;
3) uiścił on różnicę między sumą spłaconych należności z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty przypadających na właściciela tego lokalu albo budynku a kwotą odpowiadającą dwóm trzecim ceny tej nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku.
Bonifikata jest zatem udzielana w wysokości niezapłaconej części ceny przypadającej na właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego - oznacza to m.in., że im później po przekroczeniu dwóch trzecich okresu spłaty wnioskodawca o bonifikatę wystąpi, tym mniejszą procentowo bonifikatę uzyska.
• Czy gmina ma obowiązek zastosowania bonifikaty w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej możliwością rozłożenia ceny na raty?
Gmina nie jest zobowiązana do stosowania bonifikaty w przypadku każdej sprzedaży nieruchomości objętej możliwością rozłożenia ceny na raty. Może bowiem wskazać, że cena zostanie rozłożona na raty, ale nie wyrazić zgody na objęcie sprzedaży nieruchomości bonifikatą. Natomiast gmina powinna pamiętać, że informacja o wyrażonych przez radę gminy zgodach musi znaleźć się w ogłoszeniu o przetargu, by przystępujący do przetargu wiedział, czy dana nieruchomość jest objęta stosowaniem bonifikaty.
Pomniejszenie wpływów gminy ze sprzedaży nieruchomości przez udzielenie bonifikaty zależy zatem od jej decyzji, a ta decyzja podejmowana jest na etapie wcześniejszym niż procedura przyznawania bonifikaty. Co istotne, jeśli gmina przewidziała jednak bonifikatę, to może zrekompensować sobie to wsparcie udzielone na rzecz oddolnej inicjatywy mieszkaniowej grantem na przedsięwzięcia infrastrukturalne, który udzielany jej będzie na podstawie u.f.w. ze środków Funduszu Dopłat (art. 33 u.k.m.). Możliwość ta ma stanowić dodatkową zachętę dla gmin do wspierania oddolnych inicjatyw mieszkaniowych.
• Co należy dołączyć do wniosku o uzyskanie bonifikaty od gminy?
Na podstawie art. 23 ust. 3 u.k.m. do wniosku o udzielenie bonifikaty dołącza się:
1) oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego o spełnieniu warunków udzielenia bonifikaty;
2) kopię umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej obowiązującej na dzień zakończenia inwestycji mieszkaniowej - w przypadku gdy lokal mieszkalny albo budynek mieszkalny jednorodzinny był objęty inwestycją mieszkaniową realizowaną przez członków kooperatywy mieszkaniowej.
• Czy spadkobiercy przysługuje prawo wystąpienia o bonifikatę?
Tak, w przypadku śmierci pierwszego właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, z wnioskiem o udzielenie bonifikaty może wystąpić jego spadkobierca (art. 23 ust. 4 u.k.m.).

Decyzja o udzieleniu bonifikaty

Zgodnie z art. 23 ust. 5 u.k.m. organ wykonawczy gminy udziela bonifikaty, jeżeli:
1) w dniu złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty wnioskodawca był właścicielem lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
2) inwestycją mieszkaniową zostały objęte lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, w łącznej liczbie nie większej niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 12 ust. 2 u.k.m.;
3) inwestycja mieszkaniowa została zakończona przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo spółdzielnię mieszkaniową przed upływem pięciu lat od dnia zbycia nieruchomości;
4) zostały spełnione wymagania określone przez radę gminy;
5) do dnia złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty:
a) grunt nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej,
b) w budynku objętym inwestycją mieszkaniową nie wyodrębniono innych lokali niż lokale mieszkalne,
c) nie dokonano zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
d) nie wynajęto lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części, z wyjątkiem najmu tego lokalu albo budynku gminie,
e) nie wydzierżawiono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części, z wyjątkiem dzierżawy tego lokalu albo budynku społecznej agencji najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 u.s.f.m.,
f) nie użyczono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
• Czy można uzyskać bonifikatę, jeżeli właściciel lokalu będzie w nim prowadził działalność gospodarczą?
W ustawie o kooperatywach mieszkaniowych wprowadzono możliwość uzyskania bonifikaty w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub budynku mieszkalnym jednorodzinnym, w którym nie wyodrębniono lokalu, w przypadku gdy wskutek prowadzenia takiej działalności nie dojdzie do zmiany sposobu użytkowania lokalu. W takiej sytuacji bonifikata (w zakresie przypadającym na dany lokal mieszkalny lub budynek mieszkalny jednorodzinny) udzielana jest jako pomoc de minimis na zasadach określonych w prawie Unii Europejskiej (art. 23 ust. 8 u.k.m.).

Rozliczenie bonifikaty przez spółdzielnię

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, składając wniosek o udzielenie takiej bonifikaty, spółdzielnia winna dołączyć do niego odpowiednie zaświadczenia lub oświadczenia członków spółdzielni pozwalające na weryfikację prawa zarówno do bonifikaty, jak i do pomocy publicznej (art. 23 ust. 8‒10 u.k.m.).
Na spółdzielnię mieszkaniową, której udzielono bonifikaty, nałożono obowiązek ponownego rozliczenia kosztów budowy w terminie trzech miesięcy od dnia jej udzielenia. Obowiązek podyktowany jest tym, że pierwotny koszt budowy lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową musi być ustalony i rozliczony w ustawowo wskazanym terminie, a ustawodawca, uwzględniając art. 10 ust. 3 u.s.m. (rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie sześciu miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania), wskazał, że udzielenie bonifikaty na rzecz spółdzielni wpływa na wysokość kosztów budowy (art. 25 u.k.m.).

Oświadczenia i zaświadczenia

Wszelkie oświadczenia i zaświadczenia przewidziane w referowanej ustawie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (art. 24 u.k.m.).
• Czy możliwe jest przekształcenie kooperatywy mieszkaniowej w spółdzielnię?
W art. 26 ust. 1 u.k.m. wprowadzono możliwość przeniesienia praw i zobowiązań członków kooperatywy mieszkaniowej realizujących inwestycję mieszkaniową z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości na spółdzielnię mieszkaniową założoną wyłącznie przez tych członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spełniającą przesłanki przystąpienia do przetargu wynikające z art. 13 ust. 2 pkt 2 u.k.m.
Przy czym zastrzeżono, że przeniesienie praw i zobowiązań staje się skuteczne, jeżeli zostanie dokonane przez wszystkie strony umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej (art. 26 ust. 2 u.k.m.). Jednocześnie spółdzielnia mieszkaniowa zobligowana jest niezwłocznie poinformować organ wykonawczy gminy o skutecznym przeniesieniu całości praw i zobowiązań związanych z realizacją inwestycji na spółdzielnię mieszkaniową (art. 26 ust. 3 u.k.m.).
Prawo pierwokupu
Jeśli nieruchomość bądź lokal lub budynek objęty inwestycją realizowaną przez członków kooperatywy albo spółdzielnię mieszkaniową zostaną przeznaczone do sprzedaży, to jako pierwsza nabyć je może gmina
Omawiana ustawa wprowadza korzystne warunki nabywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Dlatego dla ochrony interesów gminy w art. 27 ust. 1 u.k.m. wprowadzono na jej rzecz uprawnienie do skorzystania, w okresie 20 lat od zbycia nieruchomości, z prawa pierwokupu, w przypadku gdy nieruchomość ta bądź lokal lub budynek objęty inwestycją realizowaną przez członków kooperatywy albo spółdzielnię mieszkaniową zostaną przeznaczone do sprzedaży.
Prawo pierwokupu dotyczy również udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości (art. 27 ust. 4 u.k.m.).
Przepisy zastrzegają, że w przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę (art. 27 ust. 2 u.k.m.).

Wpis do księgi wieczystej

Zarówno prawo odkupu, jak i prawo pierwokupu podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Podstawę wpisu stanowi umowa sprzedaży nieruchomości (art. 28 ust. 1 i 2 u.k.m.).
Ma to zapewnić przyszłym właścicielom i osobom trzecim uzyskanie istotnych z punktu widzenia pewności obrotu prawnego informacji o statusie nieruchomości mogących rzutować na decyzje podejmowane przez te osoby.

Obowiązki informacyjne gmin

W celu monitorowania efektów funkcjonowania mechanizmu wdrażanego na podstawie ustawy określono obowiązki sprawozdawcze dla gminy związane z podejmowaniem działań na rzecz wspierania oddolnego budownictwa mieszkaniowego (art. 29 ust. 1 u.k.m.). W szczególności obejmują one obowiązek informowania ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa o podjętych przez radę gminy uchwałach oraz działaniach realizowanych w związku z tymi uchwałami, tj. o ogłoszeniu i rozstrzygnięciu przetargu.
Gmina zobligowana jest do przekazania informacji w terminie 30 dni odpowiednio od dnia:
  • podjęcia uchwały,
  • ogłoszenia przetargu,
  • rozstrzygnięcia przetargu (art. 29 ust. 2 u.k.m.).
Finansowe wsparcie dla gmin
Samorządy decydujące się na sprzedaż na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej nieruchomości z gminnego zasobu z bonifikatą będą mogły ubiegać się o granty rządowe na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych
W art. 33 u.k.m. zawarto zmianę art. 5c ust. 1 u.f.w. poprzez dodanie nowego pkt 6, na mocy którego finansowe wsparcie będzie udzielane gminie albo związkowi międzygminnemu na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia polegającego na budowie lub przebudowie infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej, zwanego dalej „przedsięwzięciem infrastrukturalnym”. Chodzi tutaj oczywiście o przedsięwzięcia, których realizacja jest powiązana z realizacją inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.k.m. z wykorzystaniem nieruchomości, której dotyczy zgoda na udzielenie bonifikaty wyrażona w uchwale.
Zgodnie z dodanym pkt 6 do ust. 6 w art. 13 u.f.w. wysokość finansowego wsparcia na realizację przedsięwzięcia infrastrukturalnego jest równa iloczynowi 10 proc. kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego oraz liczby przedsięwzięć lub inwestycji, powiązanych z przedsięwzięciem infrastrukturalnym, przy czym wysokość tego wsparcia nie może przekroczyć sumy 1/3 ceny nieruchomości zbytej przez gminę na zasadach określonych w rozdziale 3 u.k.m. w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych - w przypadku, o którym mowa w ww. art. 5c ust. 1 pkt 6 u.f.w.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy na nowych zasadach
Ustawa dokonała także zmian, które mają ułatwić członkom kooperatywy mieszkaniowej pozyskanie finansowania dla inwestycji
W art. 35 u.k.m. wprowadzono zmiany w ustawie z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2008; dalej: u.g.k.), określającej warunki i zasady, na jakich jest udzielany i spłacany kredyt hipoteczny, objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, zastępującą udział własny kredytobiorcy. Przypomnijmy, że gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest objęty na etapie spłaty specjalnym systemem finansowego wsparcia kredytobiorców - wypłatą w związku z urodzeniem dzieci, tzw. spłaty rodzinnej. Spłata rodzinna dokonywana przez Bank Gospodarstwa Krajowego polega na spłacie na rzecz kredytobiorcy części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Następuje to w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko (art. 1 pkt 3 u.g.k.).

Zmiany istotne nie tylko dla członków kooperatyw

Jak wyjaśniono w uzasadnieniu projektu ustawy, celem zmian jest m.in. dostosowanie warunków i zasad udzielania kredytów mieszkaniowych w ramach realizacji u.g.k. do istotnych zmian, jakie zaszły w otoczeniu makroekonomicznym w stosunku do uwarunkowań występujących w okresie prac legislacyjnych prowadzonych w 2021 r. Dlatego - biorąc pod uwagę wzrost oprocentowania kredytów, wysoką inflację oraz wzrost kosztów w budownictwie mieszkaniowym (deficyty surowców i zasobów pracy) - w art. 35 u.k.m. zawarto rozwiązania zwiększające możliwości skorzystania z rozwiązań u.g.k. również przez tych kredytobiorców, którzy zdołali zaoszczędzić środki na wkład własny, połączone z:
  • promowaniem udzielania hipotecznych kredytów mieszkaniowych jako kredytów o stałej stopie procentowej lub okresowo stałej stopie procentowej;
  • poszerzeniem zakresu kredytobiorców objętych wsparciem w spłacie kredytu, w przypadku urodzenia się dziecka;
  • korektą wartości współczynników wyznaczających limity cen mieszkań w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy.
Zdaniem ustawodawcy zmiana przepisów u.g.k. ma ograniczyć bariery braku środków na wkład własny, z jaką może się spotkać członek kooperatywy mieszkaniowej mający zdolność kredytową, który ubiega się o kredyt finansujący jego udział w planowanej inwestycji mieszkaniowej. Nowe przepisy pozwolą osobie realizującej wspólne przedsięwzięcie w ramach kooperatywy mieszkaniowej skorzystać z kredytu udzielonego na ten cel na podstawie przepisów u.g.k. Możliwe będzie także uzyskanie finansowego wsparcia w formie jednorazowej spłaty jego kredytu w przypadku urodzenia się dziecka w gospodarstwie domowym kredytobiorcy.

Teraz kredyt rodzinny

Zgodnie z art. 35 pkt 1 u.k.m. zmianie ulegnie tytuł u.g.k., a także kolejne przepisy, co będzie polegało na zastąpieniu określenia „gwarantowany” słowem „rodzinny”. Z tego względu od 1 marca 2023 r. będzie to ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym. W celu uniknięcia wątpliwości interpretacyjnych, jakie mogą pojawić się w związku z zasadami udzielania i spłaty kredytów mieszkaniowych udzielanych w ramach realizacji u.g.k., w art. 35 pkt 2 u.k.m. zmieniono definicję domu jednorodzinnego zawartą w art. 2 pkt 3 u.g.k. Skreślono w niej sformułowanie wskazujące na warunek wyodrębnienia wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego. W pozostałym zakresie zmiany w art. 2 u.g.k. są konsekwencją wyżej opisanych rozwiązań (wprowadzenie do u.g.k. definicji „inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej” oraz zmiana nazwy definiowanego pojęcia „gwarantowany kredyt mieszkaniowy” na „rodzinny kredyt mieszkaniowy”).
Zlikwidowany zostanie warunek, zgodnie z którym wysokość objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie może być niższa od kwoty stanowiącej 10 proc. wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt. Po zmianach łączna wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie będzie mogła być wyższa niż 200 000 zł i przekroczyć kwoty stanowiącej 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt (nowe brzmienie art. 6 ust. 3 u.g.k.). Jednocześnie wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego nie będzie mogła być wyższa niż 100 000 zł (nowe brzmienie art. 6 ust. 4 u.g.k.).
Zgodnie ze zmienionym art. 3. ust. 3 u.g.k. rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony:
1) bez wkładu własnego kredytobiorcy albo z wkładem własnym kredytobiorcy nie wyższym niż 200 000 zł oraz nieprzekraczającym kwoty stanowiącej:
a) 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany - w przypadku gdy jest udzielany jako kredyt o zmiennej stopie procentowej,
b) 30 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany - w przypadku gdy jest udzielany jako kredyt o stałej albo o okresowo stałej stopie procentowej, przy czym okres, dla którego stopa procentowa ma stały poziom, wynosi co najmniej pięć lat;
2) w walucie polskiej;
3) na okres co najmniej 15 lat.
W przypadku gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa, rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony bez spełnienia warunków, o których mowa w ww. art. 3 ust. 3 pkt 1 u.g.k., z tym że łączna wysokość wkładu własnego kredytobiorcy oraz tego kredytu nie może być wyższa niż 1 000 000 zł. W przypadku gdy wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany rodzinny kredyt mieszkaniowy, część tego kredytu, stanowiąca różnicę między kwotą odpowiadającą 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt, a wkładem własnym kredytobiorcy, jest objęta gwarancją (nowe art. 3 ust. 3a i 3b u.g.k.).
Rodzinny kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych m.in. w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy oraz nabyciem spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym: stanowiących wkład budowlany, z wykończeniem tego lokalu albo tego domu (nowe brzmienie art. 4 ust. 1 u.g.k.).

Limit ceny mieszkania

W zmienionym art. 4 ust. 2 u.g.k. podniesiono o 0,1 pkt proc. wartość współczynników wyznaczających limity cen mieszkań w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony kredyty mieszkaniowy. Rodzinny kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony, jeżeli cena lokalu mieszkalnego albo całkowity koszt nabycia spółdzielczego prawa, w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nie przekracza kwoty stanowiącej iloczynu średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:
  • 1,4 - w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca jest pierwszym nabywcą i którego nabycie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym stanowiących wkład budowlany;
  • 1,3 - w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą lub którego nabycie nie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej albo nabyciem spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego.
W nowym art. 5 ust. 2a u.g.k. zliberalizowany został warunek zawarty w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.g.k., zgodnie z którym osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego ubiegającego się o kredyt mieszkaniowy nie mogą posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie mogą przysługiwać im spółdzielcze prawa do takiego lokalu lub domu. Ponadto w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie kredytu nie mogą one dokonać zbycia ww. praw w drodze darowizny, w przypadku gdy beneficjentami tego przeniesienia byłyby osoby korzystające ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Po zmianie w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o kredyt dokonanie darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2084), nie będzie objęte obecnym ograniczeniem, jeżeli przedmiotem darowizny jest udział we współwłasności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie większy niż 50 proc., a osoba obdarowana posiadała wcześniej udział w tej współwłasności.

Warunki spłaty rodzinnej

W nowym brzmieniu art. 7 ust. 1 u.g.k. uzupełniono warunki niezbędne dla dokonania przez Bank Gospodarstwa Krajowego spłaty rodzinnej. Jest to specjalna zachęta dla rodzin: jeśli w trakcie spłaty kredytu rodzina powiększy się o drugie albo kolejne dziecko, to część kredytu zostaje spłacona.
Spłata rodzinna zostanie zrealizowana, jeżeli:
1) osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego innego niż:
a) nabyty,
b) wybudowany,
c) uzyskany w wyniku realizacji inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej
- z wykorzystaniem środków z udzielonego rodzinnego kredytu mieszkaniowego;
2) osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego inne niż nabyte z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego;
3) powiększenie gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko nastąpiło po dniu udzielenia rodzinnego kredytu mieszkaniowego;
4) kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
5) umowa rodzinnego kredytu mieszkaniowego nie została wypowiedziana;
6) w stosunku do kredytobiorcy nie została ogłoszona upadłość;
7) nie dokonano przedterminowej spłaty części rodzinnego kredytu mieszkaniowego, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie trzech lat od dnia udzielenia tego kredytu, spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, stanowiła spłatę rodzinną lub spłatę, o której mowa w art. 6 ust. 7a u.g.k. (za spłatę części kapitałowej rodzinnego kredytu mieszkaniowego uznaje się również zmniejszenie kwoty tego kredytu dokonane po jego udzieleniu, a przed uruchomieniem pełnej kwoty, z wyłączeniem przypadków, w których zmniejszenie kwoty kredytu jest decyzją kredytobiorcy i powoduje naruszenie warunków wskazanych w ww. art. 6 ust. 3 u.g.k.).

Wysokość

Spłata rodzinna jest dokonywana w wysokości:
  • 20 000 zł - w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko,
  • 60 000 zł - w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o trzecie albo kolejne dziecko - jednak nie wyższej niż wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej rodzinnego kredytu mieszkaniowego (zmieniony art. 7 ust. 3 u.g.k.).
W art. 36 u.k.m. uwzględniono przypadki kredytobiorców, którym został udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy (kredyt zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, oraz objęty gwarancją albo spłacony w części objętej gwarancją - art. 2 pkt 7 u.g.k.) przed wejściem w życie zmian dotyczących zmiany umowy kredytu przez podwyższenie wkładu własnego kredytobiorcy oraz wcześniejszej spłaty części kredytu do wysokości odpowiadającej temu podwyższeniu. Osoby takie otrzymały uprawnienie do ww. czynności w sposób zgodny z nowym brzmieniem u.g.k., w drodze aneksu umowy kredytowej dokonanego na wniosek kredytobiorcy, któremu kredyt został udzielony przed dniem wejścia w życie omawianej ustawy, złożony do 30 czerwca 2023 r. Zmiana umowy kredytu oraz spłata jego części następują bez dodatkowych opłat. W przypadkach wymienionych powyżej do spłat rodzinnych stosuje się znowelizowane przepisy u.g.k. (art. 38 ust. 2 u.k.m.).
Zgodnie z art. 37 u.k.m. w przypadkach, w których wniosek o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego został złożony przez kredytobiorcę i nierozpatrzony przed 1 marca 2023 r., stosuje się przepisy u.g.k. zmienione omawianą ustawą. Natomiast w art. 38 ust. 1 u.k.m. uregulowano, że do spłat rodzinnych, wobec których zostało złożone zlecenie ich dokonania przed 1 marca 2023 r., stosuje się przepisy u.g.k. w brzmieniu dotychczasowym.©℗