Buda: Musimy dać szansę Polakom na własne „m”. Zablokujemy też patodeweloperkę [WYWIAD]

- Projekt ograniczenia hurtowych zakupów jest praktycznie gotowy. Przedstawię go w najbliższych dniach - uważa Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Czy w tej kadencji dojdzie do opodatkowania hurtowego zakupu mieszkań? Jakie są konkluzje dotychczasowej dyskusji w tej sprawie?

Skupowanie mieszkań przez fundusze, czy hurtowe kupowanie lokali w jednej inwestycji przez spółki kapitałowe jest problemem dla rynku. A może być jeszcze większym, gdy wejdziemy w dużo wyższy popyt, czego spodziewamy się m.in. po wprowadzeniu bezpiecznego kredytu na 2 proc. Trzeba pamiętać, że jednocześnie zderzymy się z mniejszą podażą spowodowaną wstrzymywaniem przez deweloperów inwestycji w ostatnim czasie. Choć, jeżeli chodzi o budownictwo mieszkaniowe, absolutnie nie przewiduję krachu. Mieliśmy chwilowe załamanie, ale wracamy na ścieżkę wzrostu. W takich warunkach będzie niezwykle ważne, by osoby chcące kupić mieszkanie na własne potrzeby, a nie w celach spekulacyjnych czy inwestycyjnych, mogły zaspokoić tę potrzebę.

Nie wycofujemy się zatem z wprowadzenia tych zmian. Podchodzimy do tego jednak bardzo rozważnie. Jesteśmy w dialogu z branżą deweloperską i jesteśmy bliscy końcowego rozwiązania.

Wasze wyjściowe propozycje skierowane do kancelarii premiera zakładały, że dany podmiot (instytucja, fundusz, indywidualny inwestor), który posiada już co najmniej pięć mieszkań, będzie mógł kupić tylko jedno lokum na rok. Od zakupu szóstego i kolejnego płaciłby też wyższy, 6-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (również w przypadku rynku pierwotnego).

Przygotowujemy drugą, lekko zmodyfikowaną wersję tych rozwiązań. Niemniej nadal podstawowym celem będzie ograniczenie hurtowego skupywania mieszkań. Ograniczenie mogłoby np. dotyczyć nabywania określonej liczby mieszkań w jednym budynku. Możliwe jest też odziaływanie za pomocą wyższego opodatkowania takich hurtowych transakcji.

Czy regulacja miałaby też dotyczyć osób prywatnych?

Aby regulacje były skuteczne, muszą być dla wszystkich takie same. Jeżeli zapiszemy w ustawie, że nie mogą kupować fundusze inwestycyjne, to będą kupować spółki kapitałowe, czy zależne spółki celowe. Jak zapiszemy spółki celowe, zależne i fundusze, to dokładnie to samo będą robiły osoby prywatne. Więc te rozwiązania muszą dotyczyć wszystkich – bez względu na to, kto kupuje, ma takie same – czy podatkowe, czy ilościowe – warunki zakupu.

Projekt ten nie znalazł się na liście regulacji priorytetowych, które mają być uchwalone w tej kadencji. Uda się tę ustawę wprowadzić przed wyborami?

To są decyzje polityczne. Nie słyszałem o planach wycofania się z tych rozwiązań.

A jaka jest pana osobista opinia? Jest to na tyle palący problem, że już w tym momencie należałoby wprowadzić te regulacje, czy jednak można poddać je głębszej debacie i wtedy podjąć decyzję?

Uważam, że takie regulacje powinny być wprowadzone. Jeżeli ktoś w jednej inwestycji kupuje kilka nieruchomości, np. 5-10 mieszkań, to potrafi sparaliżować lokalny rynek. Z warszawskiej perspektywy tego nie widać. Tutaj buduje się jednocześnie, powiedzmy, 100 bloków, więc nawet jak jeden zostanie w całości kupiony przez fundusz, to indywidualni kupujący ciągle mają wybór. Natomiast w mniejszych miejscowościach to często są np. 3 bloki, a inwestorzy potrafią zdjąć z rynku jedną trzecią mieszkań. Znam nawet przypadki, gdy inwestor wykupił około połowy bloku.

Jest to więc realny problem i należy go rozwiązać, przynajmniej w zakresie pojedynczych inwestycji. Ograniczone – poprzez wyższą opłatę – powinny być zakupy powyżej pięciu mieszkań w jednej inwestycji.

Eksperci twierdzą, że póki co udział funduszy w naszym rynku jest mikroskopijny i de facto jest niemożliwe, abyśmy dogonili pod tym względem Niemcy, nawet w perspektywie dekad...

Nie chcielibyśmy gonić Niemiec, bo to doprowadziłoby do buntu społecznego. Na przykład w Berlinie przeprowadzono referendum i większość mieszkańców opowiedziało się za nacjonalizacją mieszkań należących do funduszy.

Słychać głosy, że przy obecnej kondycji rynku mieszkaniowego uderzenie w fundusze jest też ciosem w deweloperów, w rynek. Eksperci zarazem wymieniają obszary, które rzeczywiście kwalifikują się do deregulacji, czyli flipping oraz Airbnb. Macie jakieś plany w tej kwestii?

Oczywiście, że mamy. Naszym celem jest to, by mieszkania nie były sferą spekulacji. To szczególnie ważne w sytuacji luki mieszkaniowej, jaka występuje w Polsce. Przez takie anomalie słabnie dostępność mieszkań dla tych, którzy rzeczywiście ich potrzebują. Przez sztucznie generowany popyt rosną też ceny.

Obecny spadek popytu to sytuacja przejściowa. Za chwilę uruchomimy program Pierwsze Mieszkanie, którego jednym z elementów jest bezpieczny kredyt na 2 proc. Skorzysta z niego kilkadziesiąt tysięcy osób. Reguluje się też sytuacja na rynku kredytów i stóp procentowych. Komisja Nadzoru Finansowego już złagodziła swoje wymogi w odniesieniu do kredytów o stałej stopie. Za chwilę Polacy powinni wrócić do kupowania mieszkań.

Musimy być na to gotowi i dać szansę Kowalskim na własne „m”.

Kiedy więc przedstawicie ten zmodyfikowany projekt ograniczenia hurtowych zakupów mieszkań?

Jest on praktycznie gotowy. Przedstawię go w najbliższych dniach.

Drugim co do wielkości funduszem na polskim rynku jest PFRN…

Tak, tylko, że tu jest zupełnie inna sytuacja. Jeżeli ktoś jest inwestorem, czyli zamawia budowę mieszkań, nie mamy nic przeciwko temu. Tu nie potrzeba żadnych ograniczeń.

Jakie wnioski płyną z ostatnich lat i ogromnej koniunktury na rynku mieszkaniowym?

Sądzę, że jeszcze długo nie wrócą czasy, w których oprocentowanie kredytów wynosiło 2-3 proc. To będzie raczej ok. 5 proc. Nie spodziewam się takiego przegrzania rynku, jakie miało miejsce wcześniej.

Jeżeli mówimy o stopach procentowych, to jaka jest pana opinia na temat ewentualnego wydłużenia wakacji kredytowych?

Tę kwestię trzeba będzie rozstrzygnąć pod koniec roku. Wszystko będzie zależało od tego, na jakim poziomie i w jakim trendzie będziemy jeśli chodzi o stopy procentowe.

Czyli realnie decyzję podejmie dopiero parlament kolejnej kadencji.

Albo nowej kadencji, albo obecny na ostatniej prostej.

Przejdźmy do pana planów dotyczących ukrócenia tzw. patodeweloperki. Czy to się uda jeszcze w tej kadencji?

Absolutnie tak. W zasadzie mamy już gotowy projekt rozporządzenia o warunkach technicznych, bo ta zmiana dokona się na poziomie rozporządzenia, a nie ustawy. W najbliższym czasie zaprezentuję projekt tej regulacji. Prowadzę w tej sprawie dialog z rynkiem, ale jestem absolutnie zdeterminowany.

Czy dialog zmieni coś w pana propozycjach? Co wprowadzi to rozporządzenie?

Niebawem opowiemy o zmianach względem pierwotnej wersji.

A co z reformą zagospodarowania przestrzennego pilotowaną przez ministra Uścińskiego?

Będzie uchwalona w tej kadencji. Zobliguje ona samorządy do realizacji zadania, którego od lat nie wypełniają. Warszawa np. ma ponad 40 proc. pokrycia w planach zagospodarowania przestrzennego. Efekt to mniejsza dostępność mieszkań.

Ta ustawa upraszcza procedurę ustalania planów tak, aby było to prostsze i tańsze. Dzięki niej w ciągu kilku lat gminy będą mogły znacząco zwiększyć powierzchnię terenu dla której uchwalono plany miejscowe.

W cywilizowanych krajach inwestycji i ładu przestrzennego nie planuje się w oparciu o indywidualne decyzje o warunkach zabudowy, bez szerszego kontekstu. Chcemy, by Polska pod tym względem nie odbiegała od innych krajów. Poza tym, jeżeli chcemy mieć niższe ceny mieszkań, jedyną drogą jest objęcie większości terenów planami zagospodarowania.

Przejdźmy do tematu cen energii dla przedsiębiorców. Z czego wynikało ostatnie zamieszanie w sprawie wypłat dla przedsiębiorstw energochłonnych?

Proces ten jest wysoce skomplikowany. Po przyjęciu uchwały przez Radę Ministrów trzeba było podpisać umowy, które z kolei podlegają konsultacji przez Prokuratorię Generalną. Trzeba było też notyfikować ten program w Komisji Europejskiej. To wszystko wymagało czasu.

A co z firmami z branży przetwórstwa spożywczego, mogą liczyć na osłonę, jeżeli chodzi o ceny gazu? Póki co, od kwietnia, dostały ją tylko piekarnie i cukiernie.Planowaliściewakacje rachunkowe, to aktualne?

Dyskutowaliśmy na ten temat, ale sytuacja bardzo się zmieniła. PGNiG obniżył ceny dla wszystkich swoich klientów cennikowych o jedną piątą i są szanse na kolejne ruchy. Wydaje się więc, że interwencja w postaci wakacji rachunkowych nie jest już taka konieczna. Poza tym sezon grzewczy za miesiąc lub półtora skończy się, więc ceny gazu powinny jeszcze spaść.

Wicepremier Kowalczyk w niedawnym wywiadzie dla DGP mówił, że skierował do pańskiego resortu – w celu notyfikowania KE – postulat rozszerzenia listy przedsiębiorstw energochłonnych właśnie o firmy z branży przetwórstwa rolno-spożywczego. Na jakim etapie jest ta sprawa?

Kolejny nabór dla przedsiębiorstw energochłonnych, który planujemy uruchomić w czerwcu, będzie dużo szerszy. Kryterium ma być wielkość zużycia energii co oznacza, że dopuścimy do grona energochłonnych również branżę rolno-spożywczą. Wymaga to notyfikacji. Projekt programu już wstępnie konsultowaliśmy. To są długotrwałe procesy, ale wybieram się do Brukseli, żeby osobiście z panią komisarz Vestager rozmawiać na ten temat i jestem dobrej myśli, że jeszcze w pierwszej połowie roku uda nam się uruchomić ten poszerzony nabór.

Czy kłopoty z cenami energii nie godzą w naszą pozycję, jeżeli chodzi o ściąganie zagranicznych inwestycji?

Ciągle oferujemy świetne warunki. Mamy wykwalifikowaną kadrę. Mamy dostępne tereny, świetne położenie w Europie, chłonny rynek wewnętrzny. Dzięki temu przyciągamy masę zagranicznych inwestycji.

A co z dostępem do zielonej energii? W najbliższej perspektywie to newralgiczna kwestia dla biznesu. Ma w tym pomóc m.in. linia bezpośrednia. Będzie ustawa w tej sprawie?

Pracujemy nad tym razem z Ministerstwem Klimatu i Środowiska. Mamy już pełne porozumienie w zakresie zapisów ustawy. Rząd powinien przyjąć jej projekt w perspektywie kilku tygodni.

Wątpliwości budzi jednak opłata solidarnościowa, którą mają uiszczać korzystający z linii bezpośredniej.

Im mniej obciążeń, tym lepiej, niemniej jednak nawet w przyjętym wariancie linia bezpośrednia będzie się bardzo opłacała.

Z punktu widzenia dostępu biznesu do zielonej energii nie żałuje pan, że podczas prac w Sejmie zaostrzono przepisy wiatrakowe?Przypomnijmy, że projekt liberalizacji zasady 10 H powstał właśnie w Ministerstwie Rozwoju.

To prawda, wysłałem do MKiŚ gotową ustawę. Później lekko ją zmieniono. Jednak w każdej sprawie trzeba być otwartym na kompromis. W tej kwestii trzeba ważyć interes społeczny i gospodarczy. Szaleństwo, które miało miejsce przed 2015 r., „Dziki Zachód” z wiatrakami, trzeba było zatrzymać.

W mojej ocenie wersja uchwalona przez Sejm to dobry kompromis. Czy to jest 500 czy 700 metrów, to i tak zdecydowanie zwiększa nam się areał powierzchni dostępnych do wykorzystania przez OZE. Jeżeliby się okazało, że dynamika przyrostu nowych inwestycji nie jest zbyt duża, to wtedy można myśleć nad tym, by skorygować te przepisy.