Program „Pierwsze mieszkanie”. Kredytobiorcy z dużą pomocą, mieszkaniówka zyska niewiele

Niemożność sprzedaży, zamiany ani wynajmu mieszkania kupionego w programie „Pierwsze mieszkanie” to duży minus tego rozwiązania – wskazują eksperci. Podkreślają, że mimo to jest to atrakcyjne wsparcie dla kupujących, choć banki i deweloperzy nie zyskają na nim zbyt wiele

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, rządowy program „Pierwsze mieszkanie” zostanie uruchomiony w lipcu. Właśnie skończyły się konsultacje przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (UD479), który wprowadza to rozwiązanie. Program tworzą dwa instrumenty:

konto mieszkaniowe - wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe;
bezpieczny kredyt 2 proc. - przeznaczony dla tych, którzy chcą zaciągnąć kredyt na pierwsze mieszkanie lub dom. Wsparcie w tym drugim instrumencie ma polegać na dopłacaniu przez 10 lat do kredytu uczestnika programu w taki sposób, by obniżyć wysokość raty do takiego poziomu, jaki byłby przy oprocentowaniu wynoszącym 2 proc. (powiększonym o marżę bankową).

Kredyt dobry…

Choć z dopłat do kredytu będzie można korzystać przez 10 lat, wysokość wsparcia będzie obliczana dwukrotnie. Po raz pierwszy w momencie uruchomienia kredytu - na 60 rat. Po raz drugi - po pięciu latach. Po zakończeniu spłat ze wsparciem reszta kredytu miałaby być spłacana w ratach równych, chyba że kredytobiorca chciałby pozostać przy spłatach malejących.

„Nieznaczne odchylenia w jedną albo drugą stronę będą uzależnione jedynie od długości okresu kredytowania oraz kształtowania się stóp procentowych po okresie stosowania dopłat. Przyjmując jednak, że zgodnie z prognozami ich wysokość w następnych latach nie będzie znacząco rosła, a raczej będzie sukcesywnie spadać, wprowadzane warunki powinny pozwalać na określenie zdolności kredytowej kredytobiorcy bez uwzględniania ryzyka wzrostu raty po okresie stosowania dopłat, a więc do wysokości pierwszej raty kredytu, obniżonej o dopłatę” - czytamy w uzasadnieniu projektu.

Resort wylicza, że przy kredycie w wysokości 400 tys. zł wziętym dziś na 20 lat oraz oprocentowaniu na poziomie 8,46 proc. pierwsza rata bez dopłat (w systemie rat malejących) wyniosłaby 4486 zł. Pierwsza rata ze wsparciem to zaledwie 2615 zł. Po 10 latach (przy założeniu, że warunki pozostaną bez zmian) pierwsza prognozowana rata bez dopłat ma wynieść 2475 zł. Przy 300 tys. zł kredytu wziętego na 25 lat pierwsza rata bez dopłat wyniosłaby 3115 zł, a z dopłatą 1711 zł. Pierwsza rata po 10 latach wynosiłaby 1768 zł.

Nic więc dziwnego, że - sądząc po komentarzach w mediach społecznościowych - zainteresowanie produktem wydaje się bardzo duże. Jego atrakcyjność dla kredytobiorców potwierdzają eksperci. Mają jednak inne wątpliwości.

…ale czy dla wszystkich

Doktor Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich (ZBP), podkreśla, że w przeliczeniu na uczestnika jest to najdroższy z dotąd uruchamianych rządowych programów wsparcia dojścia do własnego mieszkania. Tylko w tym roku rząd chce przeznaczyć na niego 178 mln zł. Ponieważ z szacunków MRiT wynika, że w tym roku banki mogą udzielić 10 tys. kredytów ze wsparciem, średnia kwota dopłaty na umowę kredytową wyniesie 17 800 zł.

- Można się zastanowić, czy państwo, a właściwie my, podatnicy, powinno wspierać grupę osób w zakupie mieszkania. Patrząc na to w ten sposób, ten kredyt jest bardzo niesprawiedliwy społecznie. Skorzysta z niego, według szacunków rządu, jakieś 150 tys. kredytobiorców, podczas gdy miliony spłacają i będą spłacać dużo droższe kredyty - wskazuje nasz rozmówca.

Doktor Furga zwraca też uwagę, że kredyt tak naprawdę nie będzie oprocentowany na 2 proc. - Do tych 2 proc. banki doliczą marżę, która wynosi ok. 2 proc. - wskazuje.

Przyznaje jednak, że i tak jest to dużo mniej niż w dostępnych w tej chwili kredytach.

Przedstawiciel ZBP nie widzi możliwości obniżenia marży banków. - Jeśli spojrzymy, ile tych kredytów szacuje się udzielić, i podzielimy to przez np. siedem banków, które oferowałyby ten produkt, to widać, że w przeliczeniu na jeden bank nie wychodzi tego dużo. A trzeba przeszkolić pracowników, kupić narzędzia informatyczne, wydrukować formularze i materiały informacyjne - tłumaczy.

Co to jest 150 tys.?

Rzeczywiście zakładane 150 tys. kredytów udzielonych od połowy 2023 r. do końca 2027 r. to nie jest duża liczba. W czasach przedkryzysowych deweloperzy oddawali więcej mieszkań w ciągu roku. Dlatego banki nie widzą w tym programie instrumentu, który odczuwalnie zmieni sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Potwierdzeniem opinii prezesa Furgi jest ostatnia analiza rynku deweloperskiego przygotowana przez departament analiz ekonomicznych Banku PKO BP. Na dziewięć stron tekstu analitycy nowemu kredytowi poświęcili dziesięć linijek. W ich ocenie wsparcie rynku deweloperskiego przez program będzie umiarkowane.

W tym roku eksperci spodziewają się niewielkiej poprawy popytu na mieszkania, wspieranej przez równie niewielki wzrost liczby zaciąganych kredytów. Zauważają też, że z tego tortu deweloperzy uszczkną średnio kilkanaście tysięcy w każdym roku obowiązywania programu. Muszą się bowiem podzielić z rynkiem wtórnym i osobami, które zdecydują się na samodzielną budowę domów.

- Branża pozytywnie ocenia program „Pierwsze mieszkanie”, bo zachęca on do oszczędzania na cel mieszkaniowy i daje możliwość zaciągnięcia korzystniejszego kredytu. Wolelibyśmy jednak, by w czasach trudnej koniunktury i zwolnień pracowników ten program bardziej premiował rynek pierwotny, choćby właśnie ze względu na ochronę miejsc pracy. Zwłaszcza że to właśnie sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego generuje duże dochody dla budżetu państwa - mówi Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Liczy jednak na to, że osoba, która sprzeda mieszkanie na rynku wtórnym, pojawi się na rynku pierwotnym, kupując tam większy lokal. - Dużo zależy od tego, jak będzie oceniana zdolność kredytowa. Nowe stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) dotyczące obniżki bufora na pewno jest dobrą informacją - podkreśla ekspert.

Nim będzie lepiej, najpierw musi być gorzej

Zapowiedź uruchomienia wsparcia w spłacie rat praktycznie zamroziła i tak mocno już dociśnięty rynek kredytów hipotecznych.

- Część potencjalnych kredytobiorców może wstrzymać się z decyzjami zakupowymi i sięganiem po kredyt do momentu uruchomienia programu. Ograniczenie popytu do czasu jego startu może zakłócić relacje cenowe na rynku mieszkaniowym, a po jego uruchomieniu może być jednym z czynników pozytywnie oddziałujących na wzrost popytu zarówno na kredyty mieszkaniowe, jak i na nieruchomości - komentuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Hanna Milewska-Wilk z Zakładu Mieszkalnictwa i Odnowy Miast Instytutu Rozwoju Miast i Regionów żałuje, że nowy program utrwala sytuację, w której mamy w Polsce tylko dwie drogi dojścia do mieszkania - dziedziczy się je lub w jego zakupie pomogą rodzice albo trzeba wciąż kredyt na wiele lat. - Budownictwo społeczne stanowi niestety w Polsce margines - ubolewa.

Według niej takie programy wsparcia nie powinny pomijać kwestii standardu mieszkania, czyli jego jakości i powierzchni.

- Załóżmy, że rodzina z jednym dzieckiem skorzysta z tego kredytu i kupi dwupokojowe mieszkanie. Przez dziesięć lat nie będzie mogła go sprzedać, wynająć ani użyczyć. To będzie przeszkoda w podjęciu decyzji o drugim dziecku. Ten problem identyfikowaliśmy już w innym programie - „Rodzina na swoim”, który zakładał osiem lat bez możliwości zmiany mieszkania. A co z takimi sytuacjami, jak znalezienie lepszej pracy w innym mieście? - zastanawia się Hanna Milewska-Wilk.

Wskazuje, że w projekcie brakuje również powiązania wsparcia z energetyczną efektywnością budynków. - UE zaostrza wymogi i program powinien uwzględniać to kryterium, ponieważ początkowe wydatki mogą być wyższe, ale potem wiąże się to z niższymi kosztami utrzymania mieszkania - tłumaczy ekspertka.

Ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością kupioną ze wsparciem państwa, o których mówi Hanna Milewska-Wilk, jest w projekcie ustawy wiele. Zaczynając od tego, że trzeba zacząć prowadzić gospodarstwo domowe w tym lokalu w ciągu 12 miesięcy od zakupu. Dopłaty wygasną też, jeśli kredytobiorca trwale przestanie prowadzić w nim gospodarstwo domowe. Wszystkie te sytuacje skutkują zakręceniem kurka z dopłatami. Nie trzeba jednak będzie zwracać pieniędzy, które się dostało do momentu np. sprzedaży mieszkania. Jeśli po sprzedaży kredytobiorca dostanie jeszcze dopłatę, to będzie musiał te pieniądze zwrócić.

Całość dopłat wraz z odsetkami ustawowymi będzie musiała zwrócić osoba skazana za wyłudzenie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Na coś takiego naraża się ten, kto zatai, że jest już właścicielem nieruchomości i złoży fałszywe oświadczenie. ©℗