Rynek mieszkań hamuje. Potrzebne są rozwiązania, które pobudzą zarówno popyt, jak i podaż. Inaczej deficyt mieszkań znowu zacznie się pogłębiać - wskazali eksperci podczas panelu dyskusyjnego „Kogo dziś stać na mieszkanie”, który odbył się podczas XXXI Forum Ekonomicznego w Karpaczu.
Przez ostatnich pięć lat dostęp do mieszkań w Polsce utrzymywał się na podobnym poziomie, mimo że ich ceny rosły szybciej niż średni dochód. Było to możliwe, bo stopy procentowe spadały, warunki kredytowe uległy poluzowaniu. Od tego roku sytuacja zaczęła się jednak zmieniać.
- Stopy procentowe idą w górę, a warunki kredytowe uległy zaostrzeniu. Tym samym dostęp do kredytu hipotecznego, z pomocą którego duża część Polaków finansuje zakup mieszkania, pogarsza się - mówi Adam Czerniak, kierownik w Zakładzie Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Deweloperzy reagują na zmiany
Według danych Biura Informacji Kredytowej, banki i SKOK-i udzieliły w lipcu 2022 r. o 62,7 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. W ujęciu wartościowym spadek wyniósł 62,5 proc. rok do roku, do poziomu najniższego od lutego 2015 r. Coraz mniej osób stać dziś na mieszkanie, co oznacza, że branża mieszkaniowa czas hossy ma za sobą. Znajduje to odzwierciedlenie w planach deweloperów. Ich inwestycje wyhamowują, co oznacza, że dostęp do mieszkań staje się coraz trudniejszy.
- Kupujący nie chcą nabywać nowych mieszkań, bo koszt kredytu jest wysoki. Deweloperzy wstrzymują się więc z realizacją kolejnych projektów. Szczególnie że w obecnej sytuacji ciężko przewidzieć ostateczne koszty przedsięwzięcia. Może się okazać, że urosną tak bardzo w trakcie inwestycji, że mieszkania będą niesprzedawalne - tłumaczy Dariusz Blocher, członek rady nadzorczej Budimexu, i dodaje, że w samym lipcu liczba pozwoleń na budowę spadła o 45 proc.
- Jest gorzej, ale nie jest jeszcze bardzo źle. Nowe mieszkania wciąż powstają, choć na mniejszą skalę. To niekorzystne zjawisko, bo mamy jako kraj najmniej mieszkań w Europie w przeliczeniu na mieszkańców, do tego przeważają te o małej powierzchni. Polak musi pracować 7-8 lat na mieszkanie o powierzchni 70 mkw. Choć Czech aż 12 lat - zauważa Dariusz Blocher.
Na coraz mniejszą dostępność mieszkań uwagę zwraca również Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości. Jak tłumaczy, barierą w zakupie zaczyna być też cena.
- Sprawdziłam ceny 100-metrowych mieszkań w Warszawie. We wszelkich publikacjach pojawia się informacja, że średni koszt zakupu 1 mkw. w stolicy to 13-15 tys. zł. Tymczasem otrzymałam ofertę o wartości 2,1 mln zł. Pytam wiec, kto dziś jest wstanie tyle zapłacić na własne lokum? - mówi Krystyna Wąchała-Malik.
Czas na stymulację rynku
Dlatego, jak uważają eksperci, nadszedł czas, by wdrożyć rozwiązania, które zaczną stymulować rynek. W 2021 r. powstało w kraju 234 tys. mieszkań. W tym roku nie ma szans na taki wynik. Trzeba jednak zadbać o to, jak podkreślają, by w jak największym stopniu ograniczyć spadek.
- Odkąd w 2016 r. został wdrożony program mieszkaniowy, powstało w sumie 1,2 mln mieszkań. W 2015 r. deficyt mieszkaniowy sięgał 950 tys. lokali. Dziś 450 tys. Zmniejszył się więc o połowę. Naszym celem jest osiągnięcie w 2030 r. średniej unijnej w liczbie mieszkań na 1 tys. mieszkańców. Wynosi ona 435. Obecnie jesteśmy w połowie realizacji planu. Mamy bowiem 400 mieszkań na 1 tys. osób. A było 367, gdy startowaliśmy z programem. Nie osiągniemy jednak założonego wyniku, jeśli nie utrzymamy tempa budowy na dotychczasowym poziomie - zauważa Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Przyznaje, że rynek w tym roku wypada gorzej w porównaniu do 2021 r., który jednak był rekordowy.
- W stosunku do 2020 r. jest już jednak podobnie - podkreśla.
Mimo tego, jak zaznacza, resort szuka rozwiązań, które pozytywnie wpłyną na rynek. Sprawią, że Polaków, mimo wysokiej inflacji i rosnących stóp procentowych, będzie jednak stać na zakup mieszkania. Drogą do tego ma być zwiększanie podaży. Bo gdy ta przekracza popyt, to ceny hamują.
- Dlatego pracujemy nad deregulacją prawa budowlanego, tak by procesy planistyczne w gminach uległy przyspieszeniu i trwały miesiące, a nie lata. To przełożyłoby się na większy dostęp do działek pod nowe mieszkania. Oprócz tego nadal zamierzamy wspierać rozwój budownictwa socjalnego, komunalnego i na wynajem - tłumaczy Piotr Uściński.
Dariusz Blocher popiera kierunek zmian. Jak mówi, tworzenie dodatkowych wymogów, które mają spełniać deweloperzy, to podnoszenie kosztów inwestycji dla klienta. Za ich spełnianie ostatecznie bowiem zawsze płacą kupujący. Taki trend dotychczas jednak dominował, co miało służyć ochronie kupującego, środowiska, dotychczasowych mieszkańców. Ostatecznie jednak było sposobem na blokowanie inwestycji w czasie i wyciąganie pieniędzy od inwestorów.
- Trzeba więc dążyć do tego, by mieszkania były tańsze w budowie i wynajmie. Powinno się zmienić prawo ochrony lokatora i wynajmującego. Kredyty na długi okres ze stałą stopą, których nie ma, z powodu braku listów zastawnych sprawiłyby z kolei, że ceny mieszkań spadłyby o 15-20 proc. - dodaje.
Co z wynajmem
Krystyna Wąchała-Malik podziela pogląd, że deregulacja prawa budowlanego to konieczność, by skrócić czas prowadzonych inwestycji oraz zmniejszyć ich koszty. Dodaje jednak, że nie tylko zmiany prawa mogą być pomocne w rozbudzeniu rynku. Nadzieją są również fundusze, które mogą wypełnić niszę po klientach indywidualnych i kupować mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Problem w tym, że z powodu wojny te zagraniczne wstrzymują się z decyzją o zakupie.
Przedstawicielka PFR Nieruchomości przypomina też, że fundusze deklarowały zakup w ciągu 7 lat 90 tys. mieszkań. Nasuwa się jednak pytanie, kogo będzie stać na wynajem, bo inflacja sprawia, że ceny najmu galopują.
- Trzeba pomyśleć również o regulacji w zakresie cen najmu. Hiszpania już wprowadziła ograniczenie stawek. W tym kierunku zmierza Holandia. To najlepsza droga do zabezpieczenia interesu własnych obywateli - uważa Krystyna Wąchała-Malik i ocenia, że wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego tylko doprowadziło do wylania dziecka z kąpielą. Nie ma bowiem ograniczeń co do czasu jej trwania. Tym samym nie powstał mechanizm zapobiegający podnoszeniu stawek najmu.
Mimo wszystko wobec sytuacji na rynku kredytowym perspektywy rynku najmu wydają się dziś większe niż kiedykolwiek wcześniej. Tym samym większe możliwości wzrostu otwierają się także dla sektora PRS (rynku najmu instytucjonalnego).
- Dziś to czas prosperity dla tego sektora. Zaczyna być jednak problem z dostępem do takich mieszkań. Tworzą się kolejki, o których jeszcze kilka lat temu nie było mowy. Najbliższe trzy lata powinny być dobrym czasem dla wynajmu - uważa Krystyna Wąchała-Malik.
Czy to oznacza, że najem też trzeba wspierać? Według Piotra Uścińskiego nie ma takiej potrzeby, bo sobie dobrze radzi.
- Ważniejsze jest wspieranie tych obszarów rynku mieszkaniowego, które hamują. Należy zatroszczyć się przede wszystkim o polskie rodziny, ale i firmy. Ważne jest, by nowe mieszkania wciąż powstawały, a Polaków było stać na ich zakup - zaznacza.
Zdaniem Adama Czerniaka czas natomiast skończyć z dotowaniem kredytów hipotecznych. W ten sposób, jak zaznacza, ludzie są tylko wpychani w zadłużenie. Dlatego nie uważa, by program rządowy „Mieszkanie bez wkładu własnego”, zakładający nie tylko pokrycie wkładu własnego, lecz także pomoc w spłacie bieżącego kredytu, gdy w rodzinie pojawi się dziecko, był dobrym rozwiązaniem.
- Takie rozwiązania sprawiają, że dziś musimy organizować wakacje kredytowe - mówi i podkreśla, że ważniejsze jest opracowanie rozwiązań, dzięki którym będą powstawać inwestycje mieszkaniowe odpowiadające potrzebom Polaków.
Dziś, jak zauważa, rynek hamuje, ale w dużych miastach.
- W mniejszych i na obrzeżach spadek wynosi 10 proc. A to dlatego, że dziś stać Polaków tylko na to, by w takich lokalizacjach kupować lokale - wyjaśnia Adam Czerniak.
Obecnie jeśli dziś ktoś kupuje mieszkanie, to tylko dlatego, że ma zapas gotówki, który może na ten cel spożytkować. Takie osoby stanowią jednak mniejszość. Pytanie też, ilu Polaków stać na odłożenie pieniędzy, by w pełni sfinansować zakup mieszkania.
- Ważne jest więc, by myśleć o zrównoważonym rozwoju mieszkalnictwa. O tym, by przeciętnego Kowalskiego było stać na własne mieszkanie. Ma bowiem prawo do godnego życia - zaznacza Krystyna Wąchała-Malik.
Eksperci podkreślają, że w związku z tym dużą rolę do odegrania mają gminy i budownictwo społeczne.
- Mamy tego świadomość. Dlatego wspieramy budownictwo czynszowe, proponując coraz to nowe rozwiązania. Gdyby nie wojna, to zapewne ich rozwój w tym roku by przyspieszył - mówi Piotr Uściński.
Znikają galerie, rosną magazyny
Na tym nie koniec propozycji. Jest też plan, by obiekty, które nie przetrwały kryzysu wywołanego przez pandemię, czyli galerie handlowe czy biurowce, przekształcać na cele mieszkaniowe. Zdaniem ekspertów to również jest dobry kierunek do rozwiązania problemu deficytu mieszkaniowego. Jest zresztą z powodzeniem realizowany w Warszawie.
- Nie warto jednak podążać tą drogą za wszelką cenę. Polacy nie chcą też mieszkać byle gdzie - tłumaczy Dariusz Blocher, który zauważa, że obecna sytuacja jest też dobra dla rynku deweloperskiego. Pozwoli odsiać dobre firmy od złych, co ostatecznie będzie z korzyścią dla kupujących.
- Jest to też czas, w którym trzeba szukać sposobów na utrzymanie ciągłości inwestycji. Budujemy mniej mieszkań, ale straty w tym zakresie wyrównujemy realizacją projektów magazynowych, na które jest wielki boom - mówi Dariusz Blocher.