Rząd chce doraźnie, na dwa lata, odformalizować zmianę sposobu użytkowania budynków niemieszkalnych w mieszkalne. Łatwiejsze ma być również budowanie mieszkań na terenach, które dotychczas zajmowały duże obiekty handlowe.
Ułatwienia ma wprowadzić ustawa o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, której wstępne założenia zostały zaprezentowane w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. W uzasadnieniu do zmian czytamy, że wynikają one z dwóch, nachodzących na siebie procesów. Z jednej strony pandemia COVID-19 spowodowała, że rozwinął się model pracy zdalnej, a część sklepów stacjonarnych przeniosła swoją działalność do internetu, czego efektem są pustoszejące budynki biurowe, a z drugiej - napływ uchodźców do Polski spowodował konieczność zapewnienia znacznej liczby mieszkań.
Mniej biurokracji
Projekt zakłada, że przekształcenie budynków biurowych czy handlowych na mieszkalne nie będzie wymagało ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, nawet jeśli będzie wiązało się z przebudową ścian zewnętrznych. Rygory obowiązującego prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), przewidujące obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego, będą musiały zostać zachowane tylko w przypadku ingerencji w konstrukcję budynku.
- W obecnej sytuacji, żeby zmienić sposób użytkowania, niezbędne jest złożenie projektu budowlanego - nawet jeśli nie wykonuje się żadnych prac, i udokumentowanie, że spełnione są wszelkie wymogi architektoniczne, np. wysokość pomieszczeń, szerokość korytarzy. Ponieważ budynki użytkowe przeważnie spełniają wyższe wymogi niż budynki mieszkalne, jest to prosta procedura, ale potrzeba na nią czasu. Budynków biurowych lub po małych szkołach często nie wykorzystuje się w inny sposób, a nadanie im funkcji związanej z zapewnieniem schronienia może być tanim i bardzo efektywnym sposobem ich wykorzystania - tłumaczy Hanna Milewska-Wilk, ekspertka ds. mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Samorządowcy popierają ten kierunek, ale wskazują również na pewne zagrożenia, które będzie można wyeliminować na etapie tworzenia projektu ustawy. - To rzeczywiście można zrobić, tylko ważne, żeby nie utopić tego w biurokracji. Musi też zostać ocenione, kiedy mamy do czynienia ze zmianami konstrukcyjnymi, a kiedy tylko z adaptacją, przekształceniem budynków niemieszkalnych w mieszkalne. Wszystko jest dobrze, dopóki nie wydarzy się jakaś tragedia. Dopiero wtedy zaczynają się głosy, że np. nadzór budowlany nie powinien był do tego dopuścić, nie było kierownika budowy itd. Projekt będą musieli ocenić fachowcy. Nie możemy uciekać się tylko do oceny biurokratyczno-administracyjnej - wskazuje Leszek Świętalski, dyrektor biura Związku Gmin Wiejskich RP. - Jestem za, ale z zastrzeżeniem, żeby była możliwość weryfikacji, nawet uproszczonej, przez administrację budowlaną - dodaje Marek Wójcik, sekretarz strony samorządowej Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.
Ułatwienia na dłużej?
Rozwiązanie to ma mieć charakter doraźny. Ustawodawca zakłada, że będzie ono funkcjonować przez dwa lata. - Jeżeli przez dwa lata ten mechanizm okaże się skuteczny, przyczyni się do rozruszania rynku mieszkaniowego, to nie ma najmniejszego problemu, żeby wydłużyć jego działanie. O wiele gorzej jest w drugą stronę. Niech to będzie dwa lata, ale miejmy w pamięci, że jeśli się to sprawdzi, to skorzystajmy z możliwości kontynuacji - sugeruje Marek Wójcik. Leszek Świętalski uważa natomiast, że tego typu zmiany, jeśli ustawodawca decyduje się je wprowadzić, powinny mieć charakter systemowy i trwały już na etapie ich wdrażania. - Nie twórzmy protezy. Na tej podstawie muszą powstać trwałe przekształcenia i powinny one wpisywać się w filozofię minimalnej powierzchni, odpowiedniego standardu wyposażenia i przede wszystkim tego, żeby nie stanowiły zagrożenia dla zdrowia i życia - argumentuje.
Samorząd bez wpływu na przestrzenny chaos
Więcej wątpliwości budzą zmiany w specustawie mieszkaniowej (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 ze zm.). Planuje się bowiem umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowej, niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przy braku spełnienia warunku niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dla terenów, na których zlokalizowane są budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Obecnie, zgodnie z art. 5 ust. 4 specustawy, wyjątki te ograniczone są do terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych. - Dla samorządowców nie jest obojętne, czy nagle ktoś np. na obszarach przemysłowych nie wybuduje 200 mieszkań. Ci ludzie będą musieli tam dojechać, gdzieś będą chodzili do szkoły, być może potrzebne będzie przedszkole - podkreśla Marek Wójcik.
To może rodzić dodatkowe problemy. - Na ile samorządy będą mogły sobie poradzić z ustaleniami z deweloperami, jak takie zmiany mają wyglądać, jak bardzo będzie to odchodzenie od istniejących planów i ograniczenie możliwości opiniowania takich zmian - na razie trudno powiedzieć - ocenia Hanna Milewska-Wilk. To tym istotniejsze, że zmiana sposobu użytkowania budynku w trybie specustawy będzie wymagała jedynie zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta). - To jest nie do przyjęcia. Jeśli nie będziemy mieli na to żadnego wpływu, nawet w przypadku zastrzeżeń, to tak nie powinno być. Jaka jest w takim razie nasza rola? To powinno wymagać uzgodnienia z jednostką samorządu terytorialnego, a nie samego zawiadomienia. Chcemy mieć wpływ na to, jak planujemy przestrzeń - komentuje Marek Wójcik.
- Nigdy nie poradzimy sobie z ładem przestrzennym, jeśli będziemy robić to w oparciu o specustawy. Trzeba zastanowić się, w jakim kierunku zmierzamy - podsumowuje Leszek Świętalski.
/>
