Dostępność mieszkań w Polsce jest skrajnie niska – wskazuje Paweł Sztejter, wiceprezes i dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL. – Przykładowo na rynku wynajmu w Warszawie obecnie dostępne jest ok. 2 tys. lokali, czyli ok. 2 promile stołecznego zasobu mieszkaniowego. Jeszcze mniej jest ich w miastach regionalnych. Na przykład w Krakowie i we Wrocławiu na wynajem jest obecnie odpowiednio ok. 700 i 400 mieszkań, czyli nieco powyżej 1 promila zasobów – podkreśla.
W dodatku według niego są to lokale niezamieszkałe chwilowo, najczęściej właśnie zwolnione przez najemcę lub w końcowych fazach remontów.
– Problemem w Polsce jest wciąż niewystarczająca liczba mieszkań na rynku. Dostępność tych na wynajem była skrajnie niska jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie – akcentuje Paweł Sztejter.
Reklama
Czy te braki mogą wypełnić pustostany, których pokaźną liczbę – ok. 11 proc. całości zasobu – ujawnił ostatni spis powszechny?
Jak zauważa ekspertka ds. mieszkalnictwa Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Miast i Regionów, niezamieszkałe mieszkania to w niektórych rejonach Polski nawet ponad 16 proc. wszystkich lokali (podlaskie), a średnio ponad 12 proc. mieszkań i 10 proc. budynków.

Reklama
– Niezamieszkałe budynki są we wschodnich i południowych województwach, nie ma na razie danych w podziale na miasta i wieś, dlatego wciąż niewiele wiemy na temat tych niezamieszkałych nieruchomości – wyjaśnia Milewska-Wilk.
Jak dodaje, napływ Ukraińców unaocznił nam, że jest sporo niezamieszkałych domów, tylko część z nich należy do gmin i miast, a bardzo wiele jest po prostu własnością prywatną przedsiębiorstw i osób.
– Nieużytkowane mieszkania raczej nie są w zasobach nowo wybudowanych, ale są znacznie bardziej rozproszone, wiele z nich może nie być wskazana w spisie albo bez osób zameldowanych ze względu na najem (najemcy rzadko się meldują), przygotowanie mieszkań i domów do sprzedaży, inne okoliczności (brak dopełnionych formalności co do zameldowania) – tłumaczy.
Podobne wnioski przedstawia Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner w ThinkCo i prezes Fundacji Rynku Najmu. – Według danych ze spisu powszechnego w Polsce mamy 1,85 mln niezamieszkałych mieszkań. Dane te odbiegają jednak znacząco od deklaracji zarządców, którzy szacowali ten zasób na koniec 2020 r. na ok. 120 tys. lokali – mówi. Skąd taka różnica? Według niego szacunki GUS oparte są głównie na meldunkach oraz do pewnego stopnia odczytach liczników energii.
– A problem z meldunkami polega na tym, że większość najemców nie melduje się w najmowanych mieszkaniach. Jeśli dodamy do tego nowe domy w dzielnicach sypialnych miast (również częsty problem z brakiem meldunku) oraz wyłączymy wszystkie mieszkania w stanie remontu, sprzedaży, wykończenia, procesów spadkowych itd., to okaże się, że liczba niemal 2 mln pustostanów nie ma racji bytu – przekonuje Chimczak-Bratkowski. Do tego, zwraca uwagę, większość z nich znajduje się w małych miejscowościach i wsiach, gdzie ubywa ludności, a nie w dużych aglomeracjach, gdzie jest największy głód mieszkaniowy.
Z kolei ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich Patryk Kozierkiewicz przywołuje dane OECD, zgodnie z którymi odsetek pustostanów w Polsce wynosi ok. 6 proc. całego zasobu mieszkaniowego. – Wbrew obiegowej opinii nie są to wyłącznie puste mieszkania w dużych aglomeracjach, w których swoje oszczędności „zaparkowali” bogaci inwestorzy. Przeciwnie, znaczna część tych mieszkań to lokale wchodzące w zasób mieszkaniowy gmin. Ich stan techniczny często nie pozwala na bezpieczne użytkowanie, a jednostki samorządowe nie mają funduszy na przeprowadzenie odpowiednich remontów – opisuje.
Przyrost pustostanów, dodaje, wiąże się również ze zjawiskiem migracji ludności wiejskiej do miast.
Co możemy zatem zrobić, aby zasypać lukę mieszkaniową? – Potrzebne jest dwutorowe działanie rządu, które z jednej strony wspomoże gminy w tworzeniu i rewitalizacji zasobów mieszkaniowych, z drugiej zaś stworzy przyjazne warunki do inwestowania przez podmioty prywatne – odpowiada Patryk Kozierkiewicz.
Przypomnijmy, że według Ministerstwa Rozwoju i Technologii gminy oraz związki międzygminne czy organizacje pozarządowe mogą uzyskać bezzwrotne wsparcie na tworzenie nowych oraz modernizację istniejących zasobów interwencyjnych. Wysokość wsparcia wynosi do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia.
Jak ocenia przedstawiciel branży deweloperskiej, „na ten moment pełna odpowiedzialność za zasypywanie luki mieszkaniowej spoczywa na inwestorach i podmiotach indywidualnych – w 2021 r. oddali oni do użytkowania 141 tys. mieszkań, przy 2,5 tys. mieszkań zbudowanych w ramach budownictwa społecznego i komunalnego”.
Jednak, podkreśla ekspert PZFD, z uwagi na niską podaż gruntów, ceny materiałów i zawiłości administracyjne inwestorom buduje się jednak coraz trudniej. – Jako PZFD regularnie zgłaszamy postulaty legislacyjne, których wprowadzenie przyczyni się do przyspieszenia procesów inwestycyjnych w Polsce – przypomina.
Natomiast zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk potencjał dotyczący uruchomienia mieszkań i domów, których właściciele do tej pory nie myśleli o wynajmowaniu ich lub innych formach udostępniania, może być znaczący i opiewa na co najmniej kilkadziesiąt do kilkuset tysięcy lokali.
Co można zrobić, by trafiły one na rynek? – W średnim terminie (trzy do dziewięciu miesięcy) można uruchomić w gminach społeczne agencje najmu, które wydzierżawią od właścicieli nieruchomości mieszkaniowe, przygotują je do najmu (odświeżenie, mały remont), znajdą osoby potrzebujące mieszkania i zajmą się całą obsługą najmu – odpowiada ekspertka, wskazując, że dzięki skorzystaniu z usług SAN właściciel ma gwarancję płatności czynszu i wszelkich opłat za media, utrzymania mieszkania w dobrym stanie.
Jeszcze jeden trop podsuwa Hanna Gill-Piątek, od lat specjalizująca się w polityce mieszkaniowej posłanka Polski 2050. Jak mówi, prywatni właściciele często boją się wynajmować swoje mieszkania w obawie przed nieuczciwymi najemcami, których nie będą mogli eksmitować. Co więcej, dodaje, procedura eksmisyjna kosztuje 10 tys. zł, co jest zbyt wysoką kwotą np. dla właściciela mieszkania po babci. – W efekcie mieszkania, kupowane w celach inwestycyjnych czy też dodatkowe w posiadaniu danej rodziny, stoją puste. Z drugiej strony trzeba zapewnić bezpieczeństwo lokatorom, którzy naprawdę mogą być w trudnej sytuacji, by zapobiec temu, że matki z dziećmi będą lądować na bruku. Przyszedł zatem czas na to, by porozmawiać o zasadach najmu w Polsce – konkluduje posłanka.