Grupa co najmniej trzech prywatnych inwestorów będzie mogła zbudować lub wyremontować wspólny dom – zakłada projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych, który zyskał aprobatę Stałego Komitetu Rady Ministrów. Ma trafić pod obrady rządu jeszcze w tym kwartale.
Projekt przygotowany przez resort rozwoju trafił do konsultacji w lipcu zeszłego roku. Ministerstwo tłumaczy, że trwały one dłużej niż zazwyczaj, bo „uzgodnienia miały na celu ograniczenie ryzyk zgłaszanych przez uczestników poszczególnych etapów procesu legislacyjnego i dotyczyły m.in. potencjalnego wykorzystania formuły kooperatywy mieszkaniowej do obchodzenia tzw. ustawy deweloperskiej”.
W projekcie pojawił się zapis, że członkiem kooperatywy nie może być podmiot, który jest lub w minionych dwóch latach był deweloperem albo podmiotem powiązanym z deweloperem zgodnie z przepisami podatkowymi.
- Oznacza to jeszcze mocniejsze zaakcentowanie, że tego typu inwestycje to rozwiązanie dla osób, które chcą poprawić własną sytuację mieszkaniową. Dodatkowe zabezpieczenie wychodzi naprzeciw obawom, że ustawa ta będzie furtką dla deweloperów do korzystania z preferencji przewidzianych dla kooperatyw - tłumaczy Katarzyna Przybylska, członkini zarządu fundacji Habitat for Humanity Poland.
W wyniku uwag zgłoszonych na etapie prac Stałego Komitetu Rady Ministrów resort rozwoju uzupełnił projekt o rozwiązanie, które ma wzmocnić jego prodemograficzny i prorodzinny charakter. Dopuszczono bowiem możliwość realizacji inwestycji w formule kooperatywy również na rzecz własnego lub przysposobionego dziecka, np. w oczekiwaniu na jego pełnoletniość lub zakończenie przez nie edukacji.
Kluczowe rozwiązania
Kiedy pisaliśmy o idei kooperatyw na początku konsultacji projektu („Będzie łatwiej zbudować wspólny dom”, DGP nr 149/2021), ich promotorka - Joanna Sekuła, senatorka Koalicji Obywatelskiej, była dyrektorka w Miejskim Zakładzie Zasobów Lokalowych w Sosnowcu - wyjaśniała, że jest to rozwiązanie dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na własny dom, ale pragną wybrać najbliższych sąsiadów. - W tym przypadku mamy wpływ na to, z kim zamieszkamy. Kupując mieszkanie od dewelopera lub na rynku wtórnym albo stając się członkiem spółdzielni mieszkaniowej czy TBS-u, takiego wpływu nie mamy - argumentowała.
Przekonywała, że ustawa w tej sprawie jest potrzebna, bo pozwoli na ustrukturyzowanie tego rodzaju inicjatyw. Mają być one powoływane na mocy umowy kooperatywy lub jako spółki cywilne. Dzięki temu będą podmiotami prawa oraz będą mogły zdobywać finansowanie - staną się partnerem dla banków, więc będą mogły zaciągać kredyty na przeprowadzenie inwestycji.
Katarzyna Przybylska wskazuje, że po konsultacjach kluczowe założenia projektu pozostały niezmienne. Kooperatywa, podobnie jak nowo założona spółdzielnia, będzie miała możliwość preferencyjnego nabywania gruntów od gminy.
- Samorząd nadal będzie mógł sprzedać grunt w ograniczonym przetargu skierowanym tylko do kooperatywy mieszkaniowej lub nowej spółdzielni mieszkaniowej. Będzie też można rozłożyć płatność na raty i udzielić bonifikaty - wylicza ekspertka.
Zwraca jednak uwagę na zmianę, zgodnie z którą członkowie kooperatywy będą ponosili solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z inwestycją mieszkaniową.
- Pierwotna wersja projektu umożliwiała wyłączenie w umowie takiej solidarnej odpowiedzialności. Zmiana może być krokiem w dobrą stronę, bo rozwiązanie takie jest bardziej przejrzyste - uważa Katarzyna Przybylska.
Dodaje, że zmieniły się również zapisy dotyczące umowy kooperatywy - zniknął wymóg zamieszczania tam danych i adresów stron umowy.
Potrzebne przyspieszenie
Katarzyna Przybylska uważa, że wpisanie formuły kooperatywy mieszkaniowej do polskiego prawa jest słusznym kierunkiem i będzie korzystne, choć pierwsza prezes Sądu Najwyższego zgłosiła w konsultacjach, że ta regulacja jest zbędna.
- Uważam, że w tej sprawie rację mają jednak projektodawcy, którzy uważają, że jest to niezbędne dla rozwoju tego typu inwestycji w naszym kraju. Dziś osoby, które chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową, często nawet nie wiedzą, że jest takie rozwiązanie. Również gminy i banki potrzebują partnera, który jest rozpoznawany przez prawo - zaznacza ekspertka.
Jednocześnie przyznaje jednak, że tempo prac w tej sprawie nie jest zbyt szybkie.
- Pierwsze prekonsultacje prowadzono w 2017 r. Pamiętajmy jednak, że od tego czasu pojawiły się inne dobre rozwiązania mieszkaniowe, np. społeczne agencje najmu i ustawa lokal za grunt - podkreśla członkini zarządu fundacji Habitat for Humanity Poland.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje w odpowiedzi dla DGP, że zamierza skierować projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych do rozpatrzenia przez Radę Ministrów jeszcze w tym kwartale.
Członkiem kooperatywy nie zostanie podmiot, który jest lub w minionych dwóch latach był deweloperem albo podmiotem powiązanym z nim zgodnie z przepisami podatkowymi
OPINIA
To bardzo potrzebne rozwiązanie
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych to potrzebne rozwiązanie, choć są sposoby na to, aby mogły one powstawać już w obecnych warunkach prawnych. Główna trudność w tej sprawie związana jest jednak z ich finansowaniem - banki wymagają od każdego członka kooperatywy zdolności kredytowej na całość inwestycji. W 2018 r. odbyły się konsultacje poświęcone tej inicjatywie, w których wzięli udział m.in. przedstawiciele Związku Banków Polskich. Wyraźnie wskazywali, że aby banki zaczęły finansować tego rodzaju inwestycje, w prawie musi pojawić się termin „kooperatywa mieszkaniowa”.
Trzeba pamiętać, że kooperatywy nie są działalnością biznesową i nie są w stanie konkurować np. o działki budowlane z deweloperami, którzy mają bardzo dużą płynność finansową. Stąd np. Wrocław, w którym powstało kilka tego typu inicjatyw, oferował specjalnie przeznaczone do tego działki. Bardzo wiele miast obawiało się jednak takich działań z powodu oskarżeń o nierówne traktowanie. Ustawa to odpowiedź również na ten problem.
Czy w ogóle jest potrzebna taka formuła jak kooperatywy mieszkaniowe? Zdecydowanie tak. Aby rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce, musimy mieć wszystkie dostępne formy budownictwa mieszkaniowego. A inicjatywy non profit, których celem jest pozyskanie mieszkania, a nie zarobek - takie jak właśnie kooperatywy - są najbardziej pożądane.
