W cyklu o Polskim Ładzie ukazały się poradniki:

„Rewolucja w PIT i składce zdrowotnej” (DGP nr 224/2021)

„CIT. Dodatkowe obciążenia i nowe możliwości dla podatników” (DGP nr 229/2021)

„Zmiany w ryczałcie od najmu i od działalności gospodarczej” (DGP nr 234/2021)

„Nowe ulgi dla firm planujących rozwój” (DGP nr 239/2021)

„Kluczowe zmiany w cenach transferowych” (DGP nr 244/2021)

"Większe uprawnienia dla fiskusa i nowe możliwości dla podatników" (DGP nr 9/2022)

Podatkowy Polski Ład, czyli ustawa z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2105; dalej: nowelizacja), przewiduje dwie bardzo ważne zmiany związane z opodatkowaniem najmu nieruchomości. Są to:
likwidacja możliwości rozliczenia najmu prywatnego według skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych PIT. Obowiązkowy będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, przy czym – co istotne – zmiana została odroczona do 1 stycznia 2023 r. Oznacza to, że jeszcze przez cały 2022 r. będzie można opodatkowywać przychody z najmu prywatnego według skali PIT. Tu powstają pierwsze pytania: jak to wykorzystać, kto może i powinien skorzystać z opodatkowania skalą w 2022 r. i dlaczego;
likwidacja prawa do amortyzacji mieszkań i domów. Dotyczy to wszystkich, zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych wynajmujących lokale w prywatnych celach. Oznacza to, jak już informowaliśmy w DGP, że nawet firma, która prowadzi działalność w mieszkaniu lub domu, nie będzie mogła ich amortyzować. Podobnie wynajmujący – zarówno osoby fizyczne, jak i prawne – nie będą mogli amortyzować wynajmowanych mieszkań lub domów.
Ministerstwo Finansów uzasadniało tę drugą zmianę tym, że budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem obecne przepisy – według MF – zachęcają do inwestowania wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co przekłada się na wzrost cen mieszkań. ramka 1

Ramka 1

MF: Koniec z podwójnymi ulgami
Dlaczego ustawodawca likwiduje możliwość amortyzacji mieszkań? W uzasadnieniu do projektu Polskiego Ładu MF uzasadniało tę zmianę koniecznością zlikwidowania podwójnej ulgi podatkowej. Wskazywało tak: „Proponowane zmiany zakładają wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Zmiany dotyczą zatem tych składników, których wartość nie spada, a zasadniczo wzrasta. Projektowane rozwiązanie będzie zbieżne w skutkach w podatku dochodowym z rozwiązaniami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które również nie podlegają amortyzacji.
Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje.
Na gruncie obowiązujących przepisów ustawy PIT tego rodzaju środki trwałe podlegają amortyzacji podatkowej. Jednakże ich sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również po ich wycofaniu z działalności nie podlega opodatkowaniu w ramach tego źródła. Przychody z takiej sprzedaży kwalifikowane są do odrębnego źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PIT). Oznacza to, że ich sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte, nie rodzi obowiązku w podatku dochodowym (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a‒c ustawy o PIT).
Natomiast sprzedaż przed upływem tego okresu pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Taki stan rzeczy powoduje, że nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w podatku PIT. Ma to zarazem pośrednio negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalne obecnie jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.
Zakłada się, że nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, lecz także nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych.
W podatku CIT analogicznie jak w podatku PIT wyłącza się możliwość amortyzacji nieruchomości i praw o charakterze mieszkalnym”.
Jak opodatkowanie mieszkań wygląda dzisiaj i jak będzie od 2023 r.
Przypomnijmy, że obecnie wynajmujący mają dwie możliwości opodatkowania najmu prywatnego:
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawek 8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie,
  • według skali PIT, od dochodów, według stawki 17 i 32 proc.; wyższą stawką opodatkowane są dochody przekraczające próg 85 528 zł.
Po zmianach pozostanie wynajmującym tylko ta pierwsza możliwość (czyli ryczałt, ale na zmienionych zasadach), przy czym – co istotne – stanie się tak od 2023 r. Właściciele, którzy uznają, że to dla nich lepsza forma opodatkowania, mają więc jeszcze tylko nieco ponad rok na skorzystanie ze skali PIT. Przy czym warto dodać, że w tym zakresie Polski Ład przewiduje kolejne zmiany.
Co jeszcze wynika z Polskiego Ładu
Spójrzmy, jak zmienią się przepisy. Kluczową zmianę dotyczącą ryczałtu przewiduje nowy art. 9a ust. 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2133; dalej: ustawa o PIT). Zgodnie z nim dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (czyli najmu prywatnego), „są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”. Obecnie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT daje wybór: opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych PIT (według skali) lub właśnie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
To jeszcze nie wszystko. Nowelizacja wyłączy też możliwość amortyzacji mieszkań. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT w brzmieniu nadanym przez Polski Ład amortyzacji nie będą podlegać budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Przy czym ustawodawca dał podatnikom jeszcze trochę czasu. Ważny jest też przepis przejściowy, który reguluje, co jeszcze można zrobić w 2022 r. Zgodnie z art. 71 ust. 1 nowelizacji podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego (źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na 31 grudnia 2021 r. z zastrzeżeniem ust. 2. Jak wynika z kolei z ust. 2, podatnicy PIT i podatnicy CIT mogą, nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych oraz prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.
A zatem zauważmy, że zgodnie z powyższym przepisem w 2022 r. będzie można kontynuować amortyzację, ale pod warunkiem że domy, mieszkania (i inne wskazane w przepisie prawa) zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. Przepis ten budzi kontrowersje i wątpliwości co do zgodności z konstytucją, która przewiduje zasadę praw nabytych. Powinna dotyczyć m.in. amortyzacji, które zostały rozpoczęte przed zmianami. Do tego problemu wrócimy jeszcze w dalszej części poradnika.
Amortyzacja i koszty
Przypomnijmy też, że osoby rozliczające przychody z najmu według skali PIT mają dziś możliwość pomniejszania ich o koszty uzyskania przychodów. W praktyce chodzi o dwie rzeczy:
  • zaliczanie do kosztów różnego rodzaju wydatków, np. remontowych, wyposażenia, odsetek od kredytu itd.,
  • zaliczanie do kosztów odpisów amortyzacyjnych.
Mówiąc w dużym uproszczeniu, amortyzacja pozwala na ujmowanie w kosztach części wydatków na zakup mieszkania. Ustala się bowiem jego wartość początkową, stawkę amortyzacji (dla nowych lokali, z rynku pierwotnego to zwykle 1,5 proc., ale dla lokali używanych – nawet 10 proc. rocznie) i obliczoną kwotę zalicza do kosztów podatkowych. Innymi słowy, odejmujemy tę kwotę co miesiąc od przychodów z najmu, w efekcie zmniejszamy dochód, a więc również podatek do zapłaty.
Po odjęciu kosztów może się okazać, że dochód wynosi zero złotych lub że mamy stratę (koszty przewyższają przychody). Dlatego rozliczanie PIT według skali może być korzystniejsze niż płacenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu (8,5 proc. i 12,5 proc.) są niższe niż stawki PIT (17 i 23 proc.), ale podatek płaci się od przychodu. Nie pomniejsza się go o koszty. To wiele zmienia.
Dodajmy, że Polski Ład od 1 stycznia 2022 r. podwyższy próg skali podatkowej – z obecnych 85 528 zł do 120 000 zł. To oznacza, że podatek według stawki 32 proc. trzeba będzie płacić, jeśli dochód przekroczy 120 000 zł.
Co opłaca się zrobić w 2022 r.
W związku z tym, że jeszcze tylko przez rok będzie można korzystać z opodatkowania najmu według skali oraz amortyzować nieruchomości mieszkalne, pojawia się pytanie, jak z tego skorzystać w 2022 r.
– Trudno mi wyobrazić sobie podatnika, dla którego kontynuacja amortyzacji nieruchomości mieszkalnych do końca 2022 r. nie byłaby korzystna – przyznaje Bartosz Kubista, adwokat, doradca podatkowy i partner w GLC. Jego zdaniem na kontynuowanie amortyzacji powinni zdecydować się w zasadzie wszyscy podatnicy, którzy amortyzowali nieruchomości mieszkalne przed wejściem w życie Polskiego Ładu. Rozwiązania oferowane przez Polski Ład de facto pozbawią ich możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów od wynajmowanych nieruchomości. – Odroczenie tych negatywnych skutków będzie zawsze korzystne dla tych, którzy zdecydują się na ten krok, bo pozwoli jeszcze przez 12 miesięcy na obniżanie swoich dochodów – mówi Kubista.
Ekspert wskazuje też, że Polski Ład (przepis przejściowy – art. 72 ust. 2 nowelizacji) nie modyfikuje zasad amortyzacji, tylko wydłuża możliwość jej stosowania. Oznacza to, że odpisy amortyzacyjne będą dalej obliczane od wartości początkowej środka trwałego, najczęściej od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nieruchomości, powiększonej o ewentualne ulepszenia środka trwałego (np. w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji). – Rozwiązanie to dotyczy zarówno osób fizycznych, które wynajmują nieruchomości na zasadach ogólnych, jak i wszystkich przedsiębiorców, którzy wynajmem tym zajmują się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, również na podatku liniowym – wskazuje Kubista.
Mariusz Makowski, doradca podatkowy, zwraca też uwagę, że ustawa zakłada, iż nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, lecz także nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych. Zmiana ta obejmuje zarówno podatek PIT, jak i CIT. W związku ze zmianami, jak mówi Makowski, podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego zastanawiają się, jaką formę opodatkowania wybrać w 2022 r. – W pewnym uproszczeniu można wskazać, że opodatkowanie na zasadach ogólnych jest korzystne dla tych właścicieli nieruchomości, którzy mogą zastosować indywidualną stawkę amortyzacji (do 10 proc. od wartości początkowej). W praktyce często ta indywidualnie ustalana stawka amortyzacji była niższa, ponieważ ujęcie w kosztach rocznych 10 proc. amortyzacji generowało koszty znacznie przewyższające przychody, co oznaczało generowanie straty – potwierdza Mariusz Makowski i tłumaczy to na przykładzie. przykład 1

Przykład 1

Warto wykorzystać maksymalną stawkę amortyzacji
Podatnik kupił mieszkanie na rynku wtórnym (używane przez poprzednich właścicieli przez okres przynajmniej pięciu lat) za 500 tys. zł i zamierza je wynajmować. Przychód będzie wynosił 2 tys. zł miesięcznie. Podatnik ma prawo zastosować indywidualną stawkę amortyzacji – do 10 proc.
– Jeśli zastosuje stawkę 10 proc., to roczny koszt z tytułu amortyzacji wyniesie 50 tys. zł, natomiast przychód – 24 tys. Najem wygenerowałby stratę w wysokości 26 tys. zł. W latach ubiegłych w takiej kalkulacji warto było zastosować niższą stawkę amortyzacji, np. 6 proc., bo dochód nadal by nie wystąpił, a jednocześnie okres amortyzacji zostałby wydłużony do ponad 16 lat – tłumaczy Mariusz Makowski. – Biorąc jednak pod uwagę to, że 2022 r. będzie ostatnim, w którym możliwe będzie opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych i zastosowanie kosztów odpisów amortyzacyjnych, to warto wykorzystać maksymalną możliwą do zastosowania stawkę amortyzacji (w naszym przykładzie 10 proc., czyli 50 tys. zł) – radzi ekspert.
W takim przypadku w 2022 r. podatnik osiągnie stratę, a w 2023 r. wynajem będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc. od przychodu). Ową stratę będzie można rozliczyć w latach kolejnych. Jeżeli strata wyniesie wspomniane 26 tys. zł, to podatnik będzie mógł ją odliczyć w kolejnych latach, maksymalnie 13 tys. zł rocznie.
‒ Warto zauważyć – dodaje Mariusz Makowski – że ryczałt pozwala na odliczenie strat w ciągu kolejnych pięciu lat, nie więcej niż 50 proc. straty rocznie. Oznacza to, że jeżeli podatnik z najmu opodatkowanego w 2022 r. na zasadach ogólnych osiągnął stratę, to o wysokość tej straty będzie mógł pomniejszyć przychód z najmu opodatkowany na ryczałcie od 2023 r. Jeśli np. strata wyniosła 20 tys. zł, to będzie mógł dokonać w kolejnych latach odliczenia, maksymalnie w wysokości 10 tys. zł rocznie – tłumaczy ekspert.
Czy należy poczekać
Część podatników może się zastanawiać, kiedy przejść na ryczałt: czekać do końca 2022 r. czy przejść wcześniej? Jak mówi Bartosz Kubista, wybór formy opodatkowania zawsze uzależniony jest od kwestii ekonomicznych. – Osoby wynajmujące nieruchomości mieszkalne w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) przed wejściem w życie przepisów powinny jeszcze raz zweryfikować, czy na ten ostatni rok bardziej opłacalne będzie – uwzględniając wysokość odpisów amortyzacyjnych oraz otrzymywanego czynszu – opodatkowanie na zasadach ogólnych czy na ryczałcie ewidencjonowanym i wybrać rozwiązanie tańsze – radzi Kubista. Dodaje, że wejście w życie Polskiego Ładu to dobry moment, żeby ponownie przeprowadzić taką kalkulację. Może się bowiem okazać, że wcześniej podjęta decyzja wcale nie była najlepsza z ekonomicznego punktu widzenia.
Mariusz Makowski dodaje, że dla osób uzyskujących przychody z najmu prywatnego rzeczywiście może on być atrakcyjną formą opodatkowania, bo jest prosty (podatek płacimy od przychodów, nie musimy więc ustalać kosztów) i często tani (bo stawka wynosi 8,5 proc. lub 12,5 proc.). Takie stawki ryczałtu stosowane są zarówno w przypadku „najmu prywatnego”, jak i w działalności gospodarczej, której źródłem przychodów jest najem. – Takie stawki dotyczą nie tylko najmu, lecz także usług zakwaterowania (popularne apartamenty) oraz innych usług związanych z nieruchomościami – mówi Makowski.
Inna sytuacja przedsiębiorców
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja przedsiębiorców – przyznaje Bartosz Kubista. Pamiętajmy, że Polski Ład wprowadza zryczałtowane zasady opodatkowania dla wynajmu nieruchomości wyłącznie dla wspomnianego wcześniej najmu prywatnego. – W stosunku do wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej zmiany będą dotyczyły wyłącznie zlikwidowania możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych. Tu jednak wybór nie będzie już taki prosty – podkreśla ekspert. Jak mówi, Polski Ład nie pozwala na „podzielenie” zasad opodatkowania działalności gospodarczej na działalność operacyjną i opodatkowanie wynajmu. Przedsiębiorca będący osobą fizyczną będzie musiał dokonać wyboru pomiędzy zasadami ogólnymi, stawką liniową a ryczałtem ewidencjonowanym dla całości swoich dochodów (przychodów) z działalności. – Przed dokonaniem wyboru przedsiębiorca powinien zatem się zastanowić, czy utrata możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych uzasadni wybór innej formy opodatkowania i przejście w całości na ryczałt ewidencjonowany (o ile będzie spełniać przesłanki pozwalające na wybór tej formy opodatkowania) – wskazuje Bartosz Kubista. Zdaniem eksperta przedsiębiorcy podobnej kalkulacji będą dokonywali jednak z innych przyczyn – głównie zważywszy na kwestię składki zdrowotnej. Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych zejdzie na drugi plan.
Najem długoterminowy i krótkoterminowy
‒ Polski Ład teoretycznie nie rozróżnia sytuacji wynajmujących w zależności od tego, czy mamy do czynienia z najmem krótko- czy długoterminowym – wyjaśnia Bartosz Kubista.
Każdy jednak rządzi się nieco innymi prawami. Ten krótkoterminowy często wcale nie ma takiego charakteru. Jedynie patrząc z boku, może się tak wydawać, zwłaszcza jeśli najemcy korzystają z popularnych portali pośredniczących, jak np. Booking czy Airbnb. Jak wygląda opodatkowanie w takich przypadkach i co zmieni Polski Ład, mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl, specjalizujący się w opodatkowaniu najmu. rozmowa s. b4–5
Grzegorz Grabowski tłumaczy również podczas rozmowy, że nadal są problemy z określeniem, czy najem kilku mieszkań można opodatkowywać jako najem prywatny, czy też jest to działalność gospodarcza. Wydawałoby się, że kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Wynika z niej zasadniczo, że to podatnik decyduje, jak wynajmuje mieszkania: jeśli wprowadzi je do działalności gospodarczej, to powinien opodatkowywać przychody z najmu jak z działalności. Jeśli z kolei tylko lokuje swoje nadwyżki finansowe w mieszkania na wynajem, to może je opodatkowywać jako najem prywatny. Grzegorz Grabowski wskazuje jednak, że organy podatkowe wydały już stanowisko, z którego wynika, że nadal jest problem.
Również zdaniem Bartosza Kubisty należy pamiętać, że w przypadku najmu krótkoterminowego ‒ jeżeli ten prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celach zarobkowych – istnieje większe ryzyko uznania, że jest on prowadzony w ramach działalności gospodarczej. – Może to mieć kluczowe znaczenie dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą również w innym przedmiocie. Wówczas taki wynajem podlegałby opodatkowaniu w tej samej formie co pozostałe dochody (przychody) tego podatnika z prowadzonej działalności gospodarczej, a to może utrudnić przejście na ryczałt tylko w stosunku do wynajmu. Ze względu na przewidziane w Polskim Ładzie wyłączenie uprawnienia do amortyzowania nieruchomości mieszkalnych może to być problemem dla tych osób, dla których przejście na ryczałt okazałoby się interesującą ucieczką od niekorzystnych zmian – uważa Kubista.
Dla kogo to rozwiązanie
Mariusz Makowski wskazuje, że od 2021 r. stawka 8,5 proc. (oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu) przewidziana jest dla:
a) przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
b) przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT – czyli z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
c) świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55);
d) świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1);
e) wykonywania usług w zakresie badań naukowych i prac rozwojowych (PKWiU dział 72);
f) wynajmu i dzierżawy:
– samochodów osobowych i furgonetek, bez kierowcy (PKWiU 77.11.10.0),
– pozostałych pojazdów samochodowych (z wyłączeniem motocykli), bez kierowcy (PKWiU 77.12.1),
– środków transportu wodnego bez załogi (PKWiU 77.34.10.0),
– środków transportu lotniczego bez załogi (PKWiU 77.35.10.0),
– pojazdów szynowych (bez obsługi) (PKWiU 77.39.11.0),
– kontenerów (PKWiU 77.39.12.0),
– motocykli, przyczep kempingowych i samochodów z częścią mieszkalną, bez kierowcy (PKWiU 77.39.13.0),
– własności intelektualnej i podobnych produktów z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim (PKWiU 77.40);
g) świadczenia usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem (PKWiU dział 87), innych niż świadczone w ramach wolnych zawodów.
– Umożliwienie rozliczania ryczałtem szerokiego katalogu przychodów związanych z wynajmem nieruchomości, bez względu na to, czy odbywa się on w ramach prowadzonej działalności, czy też w formie „najmu prywatnego”, powinno zakończyć spory z organami dotyczące m.in. tego, czy wynajem kilku nieruchomości jest już działalnością gospodarczą, czy też nie – stwierdza Mariusz Makowski. Zwraca on też uwagę, że skoro Polski Ład wprowadza ograniczenia w stosowaniu kosztów uzyskania przychodów z tytułu lokali i budynków mieszkalnych, to będzie to oznaczać, że podatnicy uzyskujący przychody z takich nieruchomości będą od 2023 r. płacić wyższe podatki. – Być może nieplanowanym skutkiem tych zmian będzie wzrost czynszów wynajmu mieszkań – ostrzega Makowski.
Ważne! Jeśli dla rozliczającego się według skali podatkowej lub liniowego PIT najem w 2022 r. wygeneruje stratę, to będzie ją mógł rozliczyć albo jednorazowo (nie więcej niż 5 mln zł), albo przez kolejnych pięć lat (nie więcej niż 50 proc. w jednym roku), jednak tylko w ramach tego samego źródła przychodów.
Jak rozliczać na dwa sposoby
W przypadku ryczałtu podatek, jak wspomnieliśmy, płacimy od przychodów, a więc nie możemy uwzględniać kosztów. Nie ma też kwoty wolnej od podatku. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę, czy do przychodów z najmu wliczamy media (prąd, gaz itd.), czy nie. Tu kluczowe są zapisy umowy z najemcą. Zasadniczo, jeśli wynika z niej, że to najemca je opłaca i robi przelewy, wtedy opłat za media nie wliczamy do przychodów. Słowem: właściciel będzie liczył podatek od niższej podstawy, niż w sytuacji gdyby wliczał opłaty do przychodów. Właściciel (wynajmujący) będzie musiał to zrobić, jeśli dostaje pieniądze za media od najemcy i płaci za nie. Wtedy rachunki dolicza do przychodów i od tej (wyższej) kwoty płaci podatek.
Płacenie ryczałtu jest proste. Co miesiąc wpłacamy zaliczki, a po zakończeniu roku składamy zeznanie roczne, na formularzu PIT-28. Zaliczki wpłacamy na mikrorachunek podatkowy, czyli indywidualny rachunek podatnika. Można go prosto wygenerować (na Podatki.gov.pl). Obecnie nie trzeba wyboru ryczałtu zgłaszać do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata (zaliczka) ryczałtu będzie oznaczała, że wybieramy tę formę opodatkowania. Niezależnie jednak, czy zaczęliśmy wynajmować mieszkanie wcześniej czy dopiero w ostatnim miesiącu roku, po jego zakończeniu trzeba złożyć zeznanie, czyli PIT-28. Zasadniczo składamy je od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku, którego zeznanie roczne dotyczy. Zeznanie za 2021 r. trzeba złożyć do końca lutego 2022 r. Podatnik, który decyduje się rozliczać przychody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych PIT, według skali (stawki 17 proc. i 32 proc.), może od przychodu odejmować koszty uzyskania. Co więcej, w przypadku najmu prywatnego ma prawo do kwoty wolnej od podatku.
W praktyce przy rozliczaniu dochodów skalą PIT najważniejsza jest możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów. Można do nich zaliczać odpisy amortyzacyjne, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT.

Ramka 2

Zakup pod wynajem z VAT
Osoba (nieprowadząca działalności gospodarczej), która po raz pierwszy kupuje lokal w celach inwestycyjnych, musi wiedzieć, że nabywając lokal od dewelopera, zapłaci cenę powiększoną o VAT, co oznacza, że nie będzie musiała płacić PCC (z wyjątkiem podatku od ustanowienia hipotek, jeśli zakup jest na kredyt z banku). Jeśli kupi mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, to trzeba będzie zapłacić PCC (jeśli bierzemy kredyt – również od ustanowienia hipoteki).
Po zakupie mieszkania trzeba jeszcze pamiętać o podatku od nieruchomości. Nowy właściciel (osoba fizyczna) ma 14 dni na złożenie informacji na podatek od nieruchomości (druk IN-1) w gminie. Po złożeniu tej informacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydają decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości na dany rok. Zasadniczo organ powinien naliczyć podatek od kolejnego miesiąca po zakupie.
Tu pojawia się problem, jakie zasady amortyzacji można stosować w 2022 r. W nowelizacji Polskiego Ładu nie określono tego, a od 1 stycznia 2022 r. z wykazu stawek amortyzacyjnych, który jest załącznikiem do ustaw o PIT i o CIT, znikną stawki dla lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych. Jak wynika z odpowiedzi MF na pytania DGP, w przyszłym roku będzie można potrącać odpisy amortyzacyjne od mieszkań i domów nabytych lub wybudowanych do końca 2021 r. na dotychczasowych zasadach. Pisaliśmy o tym w artykule „MF wyjaśniło, jak kontynuować amortyzację nieruchomości” – DGP nr 231 z 30 listopada 2021 r.
Przypomnijmy, że zasadniczo jest kilka metod amortyzacji. Aby ustalić kwotę amortyzacji, najpierw trzeba ustalić wartość początkową mieszkania. Zalicza się do niej kwotę, za jaką kupiliśmy lokal, koszty notarialne, PCC (jeśli zakup był z rynku wtórnego), koszty remontów (ulepszenia), a także odsetki od kredytu, jeśli zakupu był na kredyt. Wartość początkową można też policzyć prościej, jeśli podatnik wybierze tzw. amortyzację uproszczoną. W tej metodzie trzeba pomnożyć kwotę 988 zł i liczbę metrów kwadratowych powierzchni wynajmowanej.
W przypadku zasad ogólnych amortyzacji roczna stawka amortyzacji wynosi:
  • 1,5 proc. – dla budynków i lokali mieszkalnych, lub
  • 2,5 proc. – w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
W przypadku amortyzacji uproszczonej stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.
W praktyce zasady ogólne amortyzacji pozwolą uwzględniać w kosztach większą wartość niż w przypadku amortyzacji uproszczonej.
Dodajmy, że w przypadku zakupu mieszkania używanego, z rynku wtórnego możliwe są wyższe, indywidualne stawki amortyzacji (na zasadach wskazanych w art. 22j ustawy o PIT). Maksymalna stawka wynosi 10 proc. wartości początkowej. Dzięki temu najemca może nawet wyzerować swój podatek z najmu. Co istotne, dotyczy to tylko nieruchomości używanych (art. 22j ust. 3 ustawy o PIT), a więc:
  • które przed zakupem były użytkowane przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat), lub
  • przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych podatnik dokonał ulepszeń o wartości co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
Jakie są efekty amortyzacji przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym, wskazujemy na przykładach 2 i 3. Dla jasności – uprościliśmy sytuacje (pomijamy np. koszty mediów z najmu).

Przykład 2

Nowy lokal
Podatnik kupił mieszkanie od dewelopera za 450 tys. zł. Dodatkowo zapłacił 4 tys. zł kosztów notarialnych, a na wykończenie wydał w sumie 40 tys. zł. To oznacza, że wartość początkowa mieszkania wyniesie 494 tys. zł. Od niej podatnik liczy miesięczny odpis. Przy zastosowaniu stawki 1,5 proc. daje to wynik 7410 zł rocznie, czyli 617,5 zł miesięcznie. I taką kwotę podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych jako odpis amortyzacyjny.

Przykład 3

Mieszkanie używane
Podatnik kupił używane mieszkanie z lat 90. ubiegłego wieku za 450 tys. zł. Dodatkowo zapłacił 4 tys. zł kosztów notarialnych, 9 tys. zł PCC, a na wykończenie wydał w sumie 50 tys. zł. Wartość początkowa wyniesie więc 513 tys. zł. Od niej podatnik liczy miesięczny odpis, przy zastosowaniu maksymalnej stawki 10 proc. dla używanego mieszkania, co daje 51 300 zł rocznie, a więc 4275 zł miesięcznie. I taką kwotę podatnik może w tym przypadku uwzględnić w kosztach podatkowych jako odpis amortyzacyjny.
Dotychczas, jeśli kwota z najmu takiego mieszkania była niższa, to warto było obniżyć stawkę amortyzacji. Jednak w związku z tym, że Polski Ład przewiduje możliwość amortyzacji jeszcze tylko przez rok, obniżka stawki traci na znaczeniu.